Paiement de travaux par usufruitier ou nu-propriétaire ?
DIVERS
+ DE 2 ANS
Le 08/03/2013 à 15h02
2573 vues
Question d'origine :
Des travaux d'isolation thermique doivent être réalisés dans mon immeuble. Qui doit payer ? Est-ce moi en tant qu'usufruitier ou le nu-propriétaire ?
Merci pour votre réponse.
J-S Chorin
Réponse du Guichet
gds_db
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 09/03/2013 à 11h26
Bonjour,
Voici ce qu'indique le Code civil :
Article 605
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Article 606
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Voir aussi le site officiel de l'administration française service-public.fr.
Les travaux d'isolation thermique sont-ils considérés comme des grosses réparations ?
Voici ce que mentionne le JurisClasseur Civil Code > Art. 605 à 616 (Fasc. unique : USUFRUIT . – Obligations de l'usufruitier . – Obligations de l'usufruitier en cours de jouissance / Mélanie Painchaux) 11 Mai 2010 :
14. –Définition des grosses réparations –
L'article 605, alinéa 2 du Code civil met à la charge du nu-propriétaire l'intégralité des grosses réparations sauf si elles ont pour cause un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier.
La répartition entre réparation d'entretien et grosse réparation est posée à l'article 606 du Code civil. Les grosses réparations sont énumérées limitativement (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12.816 : JurisData n° 2002-016566 ; Bull. civ. 2002, III, n° 235 ; D. 2003, p. 43 ; RD imm. 2003, p. 171, M. B.). Il s'agit des “travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l'immeuble ou son infrastructure (...) et le rendant impropre à sa destination” (CA Bordeaux, 2e ch., 26 sept. 2007, n° 06/05334 : JurisData n° 2007-343923). La question de l'actualisation de la liste est laissée à l'appréciation des tribunaux (Cass. 2e civ., 7 déc. 1961 : Bull. civ. 1961, II, n° 842) qui distinguent souvent les deux qualifications en fonction d'un critère économique. Ainsi, les réparations d'entretien ressortissent “à l'utilisation du capital et à son maintien en bon état de fonctionnement” et les grosses réparations portent sur “le capital et son maintien en l'état” (CA Paris, 23e ch., sect. B, 12 janv. 2006 : JurisData n° 2006-290838 ; Dr. famille 2007, comm. 69, B. Beignier. – Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-13.764 : JurisData n° 2005-029471 ; Bull. civ. 2005, III, n° 155 ; JCP G 2005, IV, 3096 ; RTD civ. 2005, p. 795, P.-Y. Gautier). Le maintien se comprend donc aussi de la remise en état (CA Paris, 16e ch., sect. A, 14 mars 2007, n° 06/04582 : JurisData n° 2007-331549). Ce critère technico-économique est fort utile lorsque l'article 606 du Code civil ne peut être appliqué à la lettre parce que les méthodes de construction de l'espèce ne répondent pas aux normes habituellement mises en oeuvre. “En Polynésie, les maisons ne comportent ni gros murs ni voûtes, de sorte que le texte doit être interprété à la lumière des techniques de construction locales. Doivent donc être retenus comme gros travaux les ouvrages réparant la vétusté et restituant à l'immeuble la solidité nécessaire” (CA Papeete, ch. civ., 14 avr. 2005 : JurisData n° 2005-273944 ; Dr. famille 2007, comm. 69, B. Beignier).
Font partie de la catégorie des grosses réparations pêle-mêle “le rétablissement (...) des couvertures entières” (CA Paris, 16e ch., sect. A, 14 mars 2007, n° 06/04582 : JurisData n° 2007-331549), le remplacement de l'ascenseur (CA Paris, 23e ch. B, 12 janv. 2006, n° 05/02714 : JurisData n° 2006-290838) ou encore le renfort du plancher du rez-de-chaussée (CA Rennes, 1re ch., sect. A, 30 sept. 2003, n° 02/00629 : JurisData n° 2003-235825).
En revanche, n'ont pas été considérés comme tel la mise aux normes des sanitaires et de l'installation électrique (Contra, CA Paris, 2e ch. civ., sect. B, 9 nov. 2006, n° 05/20983 : JurisData n° 2006-317428), le déplacement de cloisons, le changement de mode de chauffage, la réfection d'une véranda ou l'isolation par l'extérieur (CA Bordeaux, 2e ch., 26 sept. 2007, n° 06/05334 : JurisData n° 2007-343923) , les frais de moquette, de chaudière ou de jardinage (CA Pau, 1re ch., 27 avr. 1994 : JurisData n° 1994-042024), l'étanchéité des terrasses et la réparation de l'ascenseur (CA Paris, 2e ch. A, 11 janv. 2000, n° 1997/12200 : JurisData n° 2000-105092), le ravalement ou le recrépissage d'une façade (Cass. 1re civ., 21 mars 1962 : Bull. civ. 1962, I, n° 175). La question de la nature des zingueries s'est posée (Pro grosses réparations si cela affecte une partie importante de l'immeuble : Cass. 1re civ., 2 févr. 1955 : Bull. civ. 1955, I, n° 55. – CE, 27 juin 2001, n° 204541 : JurisData n° 2001-062436. – Contra, “les travaux de vérification de la toiture, le remplacement de 30 % de la couverture de la toiture et de peinture (...) sont des réparations d'entretien” : CA Nancy, 1re ch. civ., 20 mai 2008 : JurisData n° 2008-370640).
Ce qui frappe en la matière, c'est qu'il est impossible de dégager un critère précis de répartition tant les solutions varient d'une formation de jugement à une autre. Sur ce point, l'avant-projet de réforme n'est pas plus net puisque, non content de ménager la voie d'une répartition conventionnelle, il adopte un mode de répartition flou par l'emploi du terme “notamment” (Avant projet de réforme du Code civil art. 578 : “Sauf convention contraire : le propriétaire est tenu des travaux concernant la structure et la solidité générale de l'immeuble et notamment ses éléments porteurs, la réfection intégrale de sa couverture, la reconstruction des ouvrages de soutènement et de clôture ou les digues. L'usufruitier est tenu des autres travaux rendus nécessaires par le maintien en l'état de l'immeuble, ainsi que des dépenses périodiques”).
La cour d'appel de Bordeaux explique effectivement :
Concernant des problèmes de désordres liés à des infiltrations d'eau, l'isolation par l'extérieur par agrafes de plaques de polystyrène recouvertes d'un enduit ne constitue pas une grosse réparation dans la mesure où une simple isolation n'affecte ni la solidité ni l'infrastructure. En conséquence, les sommes engagées par l'usufruitière pour faire ces travaux n'ont pas à être réintégrées dans la succession.
source : Numéro JurisData : 2007-343923
Il semblerait donc que ce soit à l'usufruitier de payer les travaux d'isolation...
Voir aussi cet article de Legavox Revenus fonciers de l'usufruitier et du nu-propriétaire écrit par Maître Sabine Haddad et celui du journal La Tribune Dépenses de grosses réparations des nus-propriétaires.
Pour plus d'information, nous vous conseillons de contacter un conseiller de l'ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement) qui, mieux que nous, pourra vous éclairer sur la répartition des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire.
Les ADIL assurent un conseil gratuit, complet, objectif et personnalisé sur toutes les questions de logement et d'urbanisme.
Voici ce qu'indique le Code civil :
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Voir aussi le site officiel de l'administration française service-public.fr.
Les travaux d'isolation thermique sont-ils considérés comme des grosses réparations ?
Voici ce que mentionne le JurisClasseur Civil Code > Art. 605 à 616 (Fasc. unique : USUFRUIT . – Obligations de l'usufruitier . – Obligations de l'usufruitier en cours de jouissance / Mélanie Painchaux) 11 Mai 2010 :
14. –
L'article 605, alinéa 2 du Code civil met à la charge du nu-propriétaire l'intégralité des grosses réparations sauf si elles ont pour cause un défaut d'entretien imputable à l'usufruitier.
La répartition entre réparation d'entretien et grosse réparation est posée à l'article 606 du Code civil. Les grosses réparations sont énumérées limitativement (Cass. 3e civ., 27 nov. 2002, n° 01-12.816 : JurisData n° 2002-016566 ; Bull. civ. 2002, III, n° 235 ; D. 2003, p. 43 ; RD imm. 2003, p. 171, M. B.). Il s'agit des “travaux destinés à remédier aux désordres affectant la solidité de l'immeuble ou son infrastructure (...) et le rendant impropre à sa destination” (CA Bordeaux, 2e ch., 26 sept. 2007, n° 06/05334 : JurisData n° 2007-343923). La question de l'actualisation de la liste est laissée à l'appréciation des tribunaux (Cass. 2e civ., 7 déc. 1961 : Bull. civ. 1961, II, n° 842) qui distinguent souvent les deux qualifications en fonction d'un critère économique. Ainsi, les réparations d'entretien ressortissent “à l'utilisation du capital et à son maintien en bon état de fonctionnement” et les grosses réparations portent sur “le capital et son maintien en l'état” (CA Paris, 23e ch., sect. B, 12 janv. 2006 : JurisData n° 2006-290838 ; Dr. famille 2007, comm. 69, B. Beignier. – Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-13.764 : JurisData n° 2005-029471 ; Bull. civ. 2005, III, n° 155 ; JCP G 2005, IV, 3096 ; RTD civ. 2005, p. 795, P.-Y. Gautier). Le maintien se comprend donc aussi de la remise en état (CA Paris, 16e ch., sect. A, 14 mars 2007, n° 06/04582 : JurisData n° 2007-331549). Ce critère technico-économique est fort utile lorsque l'article 606 du Code civil ne peut être appliqué à la lettre parce que les méthodes de construction de l'espèce ne répondent pas aux normes habituellement mises en oeuvre. “En Polynésie, les maisons ne comportent ni gros murs ni voûtes, de sorte que le texte doit être interprété à la lumière des techniques de construction locales. Doivent donc être retenus comme gros travaux les ouvrages réparant la vétusté et restituant à l'immeuble la solidité nécessaire” (CA Papeete, ch. civ., 14 avr. 2005 : JurisData n° 2005-273944 ; Dr. famille 2007, comm. 69, B. Beignier).
Font partie de la catégorie des grosses réparations pêle-mêle “le rétablissement (...) des couvertures entières” (CA Paris, 16e ch., sect. A, 14 mars 2007, n° 06/04582 : JurisData n° 2007-331549), le remplacement de l'ascenseur (CA Paris, 23e ch. B, 12 janv. 2006, n° 05/02714 : JurisData n° 2006-290838) ou encore le renfort du plancher du rez-de-chaussée (CA Rennes, 1re ch., sect. A, 30 sept. 2003, n° 02/00629 : JurisData n° 2003-235825).
Ce qui frappe en la matière, c'est qu'il est impossible de dégager un critère précis de répartition tant les solutions varient d'une formation de jugement à une autre. Sur ce point, l'avant-projet de réforme n'est pas plus net puisque, non content de ménager la voie d'une répartition conventionnelle, il adopte un mode de répartition flou par l'emploi du terme “notamment” (Avant projet de réforme du Code civil art. 578 : “Sauf convention contraire : le propriétaire est tenu des travaux concernant la structure et la solidité générale de l'immeuble et notamment ses éléments porteurs, la réfection intégrale de sa couverture, la reconstruction des ouvrages de soutènement et de clôture ou les digues. L'usufruitier est tenu des autres travaux rendus nécessaires par le maintien en l'état de l'immeuble, ainsi que des dépenses périodiques”).
La cour d'appel de Bordeaux explique effectivement :
Concernant des problèmes de désordres liés à des infiltrations d'eau, l'isolation par l'extérieur par agrafes de plaques de polystyrène recouvertes d'un enduit ne constitue pas une grosse réparation dans la mesure où une simple isolation n'affecte ni la solidité ni l'infrastructure. En conséquence, les sommes engagées par l'usufruitière pour faire ces travaux n'ont pas à être réintégrées dans la succession.
source : Numéro JurisData : 2007-343923
Il semblerait donc que ce soit à l'usufruitier de payer les travaux d'isolation...
Voir aussi cet article de Legavox Revenus fonciers de l'usufruitier et du nu-propriétaire écrit par Maître Sabine Haddad et celui du journal La Tribune Dépenses de grosses réparations des nus-propriétaires.
Pour plus d'information, nous vous conseillons de contacter un conseiller de l'ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement) qui, mieux que nous, pourra vous éclairer sur la répartition des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire.
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