Question d'origine :
Bonjour
je suis proprietaire d'une parcelle de terres agricole de 8 Ha actuellement sous bail rural qui expirera en 2019.J'envisage d'échanger cette parcelle avec unautre cultivateur contre une parcelle de pré et de bois d'une meme contenance. Mon locataire peut il s'opposer à cet échange à la fin du bail. Merci
Réponse du Guichet
gds_ctp
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 15/07/2015 à 08h23
Bonjour,
Tout d’abord, nous vous rappelons que nous ne sommes pas spécialistes du droit mais bibliothécaires, les informations que vous trouverez ci-dessous sont informatives, elles n’ont pas de valeur juridique.
Le site de la Chambre d’agriculture du Calvados propose des fiches sur les baux ruraux dont l’une est consacré à la fin du bail :
« Le droit de renouveler (ou non) au terme du contrat :
Au terme de la location, le bail a vocation à se renouveler automatiquement pour la même durée et selon des dispositions identiques. Cependant, l’exploitant comme son bailleur peuvent mettre un terme à leur relation en fin de bail.
Ainsi, le preneur a droit au renouvellement du bail mais il peut tout à fait ne pas en user. En cas de non renouvellement à son initiative, il devra notifier sa décision au propriétaire 18 mois au moins avant l’expiration du bail, sans avoir à justifier sa décision.
De son coté, le bailleur souhaitant s’opposer au renouvellement doit notifier ce congé au preneur 18 mois au moins avant l’expiration du bail et par acte d’huissier.
Le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le propriétaire, sous peine de nullité.
Ces motifs sont limitativement énumérés par le Code rural et il s’agit :
•de deux défauts de paiement de fermages constatés et ayant persisté après un délai de trois mois après mise en demeure,
•des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation des biens loués (défaut d’entretien...),
•du fait que le preneur ait atteint l’âge légal de la retraite (âge variable selon l’année de naissance) ; il est aussi possible de limiter le nouvellement du bail à la fin de la période triennale à l’issue de laquelle le preneur aura atteint cet âge,
•du fait que le preneur ait sous-loué les biens,
•du fait que le preneur ait cédé son bail à une personne autre que son conjoint ou ses descendants (sauf dans le cas d’un bail cessible), ou sans accord du bailleur
•du fait que le preneur ait mis à disposition d’une société les biens loués sans en avoir informé le bailleur et si cela cause un préjudice à ce dernier,
•du fait que le preneur ait procédé à des échanges de parcelles avec d’autres agriculteurs sans avoir eu l’accord du bailleur,
•enfin, du fait que le bailleur souhaite reprendre les biens loués pour les exploiter.
Précisons ici que le fermier a la possibilité de contester ce congé devant le Tribunal paritaire dans un délai de 4 mois à compter de sa réception. Il peut également le faire s’il est à moins de 5 ans de la retraite ou si la reprise du bien porte atteinte à l’équilibre économique de l’exploitation. »
Il vous faudra donc prévenir en amont votre locataire dans les délais légaux afin de pouvoir réaliser votre échange dans de bonnes conditions.
Vous trouverez les mêmes renseignements dans la fiche du site du Service public :
« Droit de renouvellement
Au terme d'un bail rural d'une durée minimale de 9 ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut, sauf convention contraire, procéder au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.
En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.
Les causes du non-renouvellement peuvent être :
-le non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation,
-l'âge du fermier (proche ou ayant déjà atteint l'âge de la retraite, âge légal ou âge du taux plein selon la nature du bail),
-la reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation,
-la reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d'un descendant.
En cas de non-renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, notifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail.
Dès la notification, le preneur a 4 mois pour la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux. »
En cas de litige avec votre preneur, c’est le Tribunal paritaire des baux ruraux qui règlera la situation. Vous pouvez consulter Que faire en cas de litige concernant un bail rural ?.
Nous vous conseillons de contacter la Chambre d’agriculture de votre département pour obtenir des conseils juridiques précis sur votre situation et sur les démarches que vous devrez entamer pour réaliser votre bail.
Pour en savoir plus :
- Le droit rural, l'exploitant agricole et les terres, Marie-Odile Gain.
- Code des baux, commentaires par Joël Monéger.
- Feuilles paysannes, Michel Ots; avec les contributions de Béatrice Mesini, Franck Buendia, Bernard Gilet.
Bonne journée.
Tout d’abord, nous vous rappelons que nous ne sommes pas spécialistes du droit mais bibliothécaires, les informations que vous trouverez ci-dessous sont informatives, elles n’ont pas de valeur juridique.
Le site de la Chambre d’agriculture du Calvados propose des fiches sur les baux ruraux dont l’une est consacré à la fin du bail :
« Le droit de renouveler (ou non) au terme du contrat :
Au terme de la location, le bail a vocation à se renouveler automatiquement pour la même durée et selon des dispositions identiques. Cependant, l’exploitant comme son bailleur peuvent mettre un terme à leur relation en fin de bail.
Ainsi, le preneur a droit au renouvellement du bail mais il peut tout à fait ne pas en user. En cas de non renouvellement à son initiative, il devra notifier sa décision au propriétaire 18 mois au moins avant l’expiration du bail, sans avoir à justifier sa décision.
Le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le propriétaire, sous peine de nullité.
Ces motifs sont limitativement énumérés par le Code rural et il s’agit :
•de deux défauts de paiement de fermages constatés et ayant persisté après un délai de trois mois après mise en demeure,
•des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation des biens loués (défaut d’entretien...),
•du fait que le preneur ait atteint l’âge légal de la retraite (âge variable selon l’année de naissance) ; il est aussi possible de limiter le nouvellement du bail à la fin de la période triennale à l’issue de laquelle le preneur aura atteint cet âge,
•du fait que le preneur ait sous-loué les biens,
•du fait que le preneur ait cédé son bail à une personne autre que son conjoint ou ses descendants (sauf dans le cas d’un bail cessible), ou sans accord du bailleur
•du fait que le preneur ait mis à disposition d’une société les biens loués sans en avoir informé le bailleur et si cela cause un préjudice à ce dernier,
•du fait que le preneur ait procédé à des échanges de parcelles avec d’autres agriculteurs sans avoir eu l’accord du bailleur,
•enfin, du fait que le bailleur souhaite reprendre les biens loués pour les exploiter.
Il vous faudra donc prévenir en amont votre locataire dans les délais légaux afin de pouvoir réaliser votre échange dans de bonnes conditions.
Vous trouverez les mêmes renseignements dans la fiche du site du Service public :
« Droit de renouvellement
Au terme d'un bail rural d'une durée minimale de 9 ans, et à défaut de congé délivré et dûment justifié, le preneur peut, sauf convention contraire, procéder au renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans.
En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail.
Les causes du non-renouvellement peuvent être :
-le non-respect des conditions d'exploitation et d'habitation,
-l'âge du fermier (proche ou ayant déjà atteint l'âge de la retraite, âge légal ou âge du taux plein selon la nature du bail),
-la reprise du bien par le bailleur pour la construction d'une habitation,
-la reprise du bien par le bailleur pour son propre bénéfice ou au profit de son conjoint, partenaire pacsé, ou d'un descendant.
En cas de non-renouvellement, le bailleur doit, par acte d'huissier, notifier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail.
Dès la notification, le preneur a 4 mois pour la contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux. »
En cas de litige avec votre preneur, c’est le Tribunal paritaire des baux ruraux qui règlera la situation. Vous pouvez consulter Que faire en cas de litige concernant un bail rural ?.
Nous vous conseillons de contacter la Chambre d’agriculture de votre département pour obtenir des conseils juridiques précis sur votre situation et sur les démarches que vous devrez entamer pour réaliser votre bail.
Pour en savoir plus :
- Le droit rural, l'exploitant agricole et les terres, Marie-Odile Gain.
- Code des baux, commentaires par Joël Monéger.
- Feuilles paysannes, Michel Ots; avec les contributions de Béatrice Mesini, Franck Buendia, Bernard Gilet.
Bonne journée.
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