contestation d'un compte rendu assemblée de copropriétaires.
DIVERS
+ DE 2 ANS
Le 21/07/2016 à 15h02
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Question d'origine :
Bonjour,
Nous sommes une copropriété de 11 appartements. Nous avons reçu un compte rendu d'assemblée générale qui ne correspond pas aux décisions prises, Quel est le délai de contestation ?
Merci d'avance pour la ré ponse.
Simone11
Réponse du Guichet
gds_db
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 25/07/2016 à 08h07
Bonjour,
Avez-vous vérifié le Procès verbal de l'assemblée générale ? Comporte-t-il la même erreur ?
Voici ce qui est indiqué dans JurisClasseur Construction - Urbanisme - Fasc. 95-20 : ASSEMBLÉES GÉNÉRALES . – Tenue des assemblées . – Effets des décisions prises rédigé par Guy Vigneron :
116. – La valeur probante du procès-verbal n'est cependant pas irréfragable ; elle peut être mise en échec par la preuve contraire démontrant son inexactitude (CA Paris, 19 déc. 1997 : Loyers et copr. 1998, comm. 105. – CA Paris, 12 nov. 1998 : Loyers et copr. 1999, comm. 74. – Cass. 3e civ., 11 mars 2009 : Administrer juill. 2009, p. 54) ou l'absence de signature (CA Paris, 25 juin 2014 : Loyers et copr. 2014, comm. 280).
Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le témoignage formel de copropriétaires ayant participé aux délibérations. De simples affirmations ou des documents peu pertinents sont par contre insuffisants pour battre en brèche la valeur du procès-verbal (V. CA Paris, 29 sept. 1989 : Loyers et copr. 1989, comm. 497. – CA Versailles, 15 sept. 2003 : JurisData n° 2003-224844 ; Loyers et copr. 2004, comm. 54).
La preuve contraire ne saurait se déduire du fait que la décision adoptée est défavorable au requérant (Cass. 3e civ., 6 nov. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 55) ou d'un conflit entre le syndic à propos de son quitus (Cass. 3e civ., 4 févr. 2014, n° 12-29.859 : Administrer avr. 2014, n° 475).
En cas de doute sur les termes du procès-verbal, ce doute doit bénéficier au copropriétaire réclamant (CA Versailles, 13 juin 2003 : JurisData n° 2003-224844. – CA Versailles, 15 sept. 2003 : JurisData n° 2006-224844 ; Loyers et copr. 2004, comm. 54).
117. – La présomption de sincérité qui s'attache aux mentions du procès-verbal régulièrement signé n'est pas détruite par des attestations versées aux débats par le demandeur en nullité des résolutions mais rédigées en des termes équivoques (TGI Paris, 26 mai 1977 : D. 1978, inf. rap. p. 124).
Si un copropriétaire prétend qu'une résolution est rapportée au procès-verbal comme ayant été adoptée à l'unanimité des présents, alors qu'il affirme avoir voté contre par son mandataire, il lui appartient d'en rapporter la preuve, la seule déclaration du mandataire n'étant pas suffisante par elle-même à constituer cette preuve (TGI Paris, 13 déc. 1974 : Gaz. Pal. 1975, 2, p. 654).
Mais un procès-verbal est dépourvu de toute valeur lorsqu'il a été signé près de vingt ans après son établissement (CA Paris, 28 nov. 1997 : Loyers et copr. 1998, comm. 134).
118. – Dans une espèce où l'un des copropriétaires prétendait avoir été opposant, la cour a observé que "les appelants n'ont pas rapporté la preuve que la mention du procès-verbal suivant laquelle la résolution incriminée avait été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés était inexacte", ni davantage démontré "que, contrairement à ce qui est indiqué au procès-verbal, à savoir que la résolution approuvant un appel de fonds avait été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, Mme... se serait opposée à l'adoption de cette résolution" (CA Paris, 23e ch., 10 mars 1987 : Loyers et copr. 1987, comm. 236).
[...]
121. –En fait, la valeur probante du procès-verbal est la plupart du temps, difficile à tenir en échec, à moins que les mentions qu'il comporte, par leur invraisemblance ou leur contradiction, apportent par elles-mêmes la preuve de la fausseté du compte rendu (Cass. 3e civ., 11 janv. 1977 : Inf. rap. copr. 1977, p. 45, confirmant CA Paris, 24 avr. 1975 : Gaz. Pal. 1975, 2, p. 650, à propos de la mention d'un procès-verbal selon laquelle une assemblée générale aurait approuvé à l'unanimité les comptes du syndic et l'engagement de poursuites contre les copropriétaires défaillants alors que l'un de ceux-ci prétendait n'avoir jamais voté en ce sens ; il était effectivement bien peu vraisemblable que le débiteur de charges ait, en l'occurrence, décidé de prendre une sanction contre lui-même).
122. – Le procès-verbal constituant un moyen de preuve des décisions prises en assemblée, encore faut-il qu'il ait été établi conformément aux prescriptions légales rappelées supra n° 91 et suivants ; si elles n'ont pas été respectées, le procès-verbal est dépourvu de toute valeur, avec cette conséquence que les décisions auxquelles il se rapportait vont se trouver atteintes de nullité faute de pouvoir en justifier l'existence et la légalité ; en pareille éventualité, il n'existe d'autre solution que de convoquer une nouvelle assemblée dont les résolutions devront être consignées dans un procès-verbal cette fois correctement rédigé.
123. – La jurisprudence admet que, sans satisfaire exactement aux prescriptions du décret de 1967, un procès-verbal n'est pas nécessairement nul si les lacunes qu'il recèle n'apparaissent pas dirimantes (Cf. jurispr. rapportée supra n° 95).
S'il n'est pas atteint de nullité, le procès-verbal n'est plus, cependant, de nature à prouver à lui seul l'existence des décisions qui y sont mentionnées (Cass. 3e civ., 28 oct. 1985 : Gaz. Pal. 1986, I, pan. jur. copr. p. 23. – Cass. 3e civ., 17 juill. 1986 : Administrer nov. 1986, p. 22. – CA Paris, 20 déc. 1979 : D. 1980, inf. rap. p. 276. – CA Paris, 26 mai 1986 : Inf. rap. copr. sept. 1986, p. 148).
124. – Rectification – Instrument de preuve des décisions prises en assemblée générale, le contenu du procès-verbal peut être contesté par un copropriétaire qui en apporte la preuve contraire (V. supra n° 113).
Une action en rectification du PV portée devant le tribunal de grande instance peut présenter un intérêt pratique certain lorsque ses rédacteurs ont indiqué, à propos du vote sur des résolutions soumises à l'assemblée, que celles-ci ont été adoptées alors qu'en fait les majorités requises n'ont pas été obtenues, ou, à l'inverse, qu'elles n'ont pas obtenu la majorité exigée alors que celle-ci a été recueillie.
Un copropriétaire, au lieu d'exercer l'action en nullité, a la ressource d'agir en rectification du procès-verbal aux fins de faire constater qu'en réalité aucune décision à la majorité exigée n'a pu être obtenue ; la preuve de l'absence de décision devrait résulter des termes mêmes du procès-verbal indiquant le nombre de voix s'étant prononcées en faveur du projet soumis au vote (Cf. J. – B. Bouyeure, Réflexions sur la notion de décision en matière d'assemblée générale de copropriétaires : Administrer août-sept. 1986, p. 10. – B. Stemmer, La traduction des votes dans les procès-verbaux d'assemblées de copropriétaires : Paygo-lock ImageJCP N 1990, 1201. – V. également obs. Giverdon : RD imm. juill.-sept. 1989, p. 390).
125. – De toute manière, sauf s'il s'agit d'une simple rectification d'une erreur matérielle que le syndic pouvait corriger (CA Paris, 23 mars 2001 : Loyers et copr. 2001, comm. 264. – Cass. 3e civ., 23 sept. 2009 : Administrer févr. 2010, p. 53) la modification des termes du procès-verbal d'une réunion doit faire l'objet d'une nouvelle délibération de l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 4 juin 1998Loyers et copr. 1998, comm. 221) ; en cas de refus, la rectification doit être demandée au tribunal (CA Paris, 3 juill. 2003 : Administrer janv. 2004, p. 36. – V. supra n° 85).
Faisant preuve de réalisme, la Cour de cassation a admis que si la majorité requise par la loi a été obtenue lors du vote, peu importe que le procès-verbal mentionne une majorité erronée (Cass. 3e civ., 5 juill. 2011, n° 10-20.743 : Administrer nov. 2011, p. 67).
Dans les documents consultés, il n'est pas mentionné de délai pour signaler une erreur dans le procès verbal d'une assemblée de copropriétaire ni dans les notifications des décisions (compte-rendu envoyé aux copropriétaires) mais il est expliqué que le délai est de deux mois pour agir en annulation des décisions.
200. – Intérêt – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre aux copropriétaires opposants ainsi qu'aux copropriétaires qui n'ont été ni présents ni représentés à une assemblée générale, la possibilité d'engager une action judiciaire en vue d'obtenir l'annulation de décisions prises par le syndicat pour un motif d'irrégularité (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2). Pour permettre aux intéressés d'exercer, le cas échéant, un tel recours, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 18) prévoit que les décisions adoptées doivent leur être notifiées ; la date de cette notification constitue alors le point de départ du délai de deux mois que la loi accorde pour saisir le tribunal aux fins d'annulation des résolutions incriminées.
[...]
b) Procédure
213. – Recevabilité du recours – Tout copropriétaire qui s'est opposé à l'adoption d'une décision ou qui n'a été ni présent ni représenté lors de son vote est habilité à exercer le recours en nullité. Les dispositions de la loi et du décret relatives aux formalités de convocation, de tenue de l'assemblée générale et de notification des décisions étant d'ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre également l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, sans qu'il ait à justifier d'un grief quelconque (Cass. 3e civ., 3 janv. 2006, n° 04-20.369 : JurisData n° 2006-031519).
214. – Formation du recours dans le délai légal – Par plusieurs arrêts de principe, la Cour de cassation déclare que le recours en nullité est formé par la délivrance de l'assignation dans le délai dedeux mois et non pas par son placement au greffe du tribunal (Cass. 3e civ., 15 mai 2002, n° 00-22.175 : JurisData n° 2002-014323 ; Loyers et copr. 2002, comm. 179).
215. – Tribunal compétent – La juridiction devant laquelle l'action en contestation doit être engagée est le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62 . - CA Paris, 19 nov. 2003, n° 2001/11803 : JurisData n° 2003-226927 ; Loyers et copr. 2004, comm. 95).
source : Administration de la copropriété / Guy VIGNERON
3° Délai pour agir
26. –Délai de deux mois – Le délai pour agir est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2). Ce délai s'applique en cas d'absence de convocation ou de convocation irrégulière (Cass. 3e civ., 19 déc. 2007, n° 06-21.410 : JurisData n° 2007-041996 . - Cass. 3e civ., 7 avr. 2009, n° 08-15.204 : JurisData n° 2009-047916 ; convocation de l'assemblée générale par un syndic dépourvu de mandat).
Le délai pour agir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain de l'envoi au destinataire, par le tiers chargé de son acheminement, du courrier électronique (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64).
La jurisprudence a cependant retenu comme point de départ du délai de deux mois :
•soit la date de présentation de la lettre au bureau de Poste du lieu de l'adresse déclarée par le copropriétaire (Cass. 3e civ., 19 oct. 2011, n° 10-20.634 : JurisData n° 2011-022617) ;
•soit la date à laquelle le copropriétaire a pu prendre connaissance de la lettre recommandée remise à la gardienne de l'immeuble (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 11 sept. 2013, n° 12/06193 : JurisData n° 2013-019514).
L'introduction de l'action en contestation d'une décision d'assemblée générale dans le délai de deux mois signifie que l'assignation doit être délivrée dans ce délai et qu'exiger que l'assignation soit enrôlée dans le délai de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 serait rajouter au texte une condition qu'il ne prévoit pas (CA Versailles, 4e ch., 28 janv. 2013, n° 11/05684 : JurisData n° 2013-003945).
Lorsqu'une demande d'aide juridictionnelle a été formulée avant l'expiration du délai de deux mois, ce délai est suspendu jusqu'à la date à laquelle la demande a été solutionnée (Cass. 2e civ., 16 déc. 2011, n° 10-17.711 : JurisData n° 2011-028158 ; Loyers et copr. 2012, comm. 50, obs. G. Vigneron).
source : Jurisclasseur : Synthèse - Organes de la copropriété / Alioune DJIGO
Pour plus de précisions, nous vous conseillons de contacter votre ADIL où des juristes spécialisés en droit de l'immobilier pourront vous répondre gratuitement et par téléphone. Ils pourront certainement répondre de manière précise à votre question sur le délai à respecter pour intenter une action en rectification du PV de l'assemblée générale d'une copropriété.
Bonne journée.
Avez-vous vérifié le Procès verbal de l'assemblée générale ? Comporte-t-il la même erreur ?
Voici ce qui est indiqué dans JurisClasseur Construction - Urbanisme - Fasc. 95-20 : ASSEMBLÉES GÉNÉRALES . – Tenue des assemblées . – Effets des décisions prises rédigé par Guy Vigneron :
116. –
Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le témoignage formel de copropriétaires ayant participé aux délibérations. De simples affirmations ou des documents peu pertinents sont par contre insuffisants pour battre en brèche la valeur du procès-verbal (V. CA Paris, 29 sept. 1989 : Loyers et copr. 1989, comm. 497. – CA Versailles, 15 sept. 2003 : JurisData n° 2003-224844 ; Loyers et copr. 2004, comm. 54).
La preuve contraire ne saurait se déduire du fait que la décision adoptée est défavorable au requérant (Cass. 3e civ., 6 nov. 1996 : Loyers et copr. 1997, comm. 55) ou d'un conflit entre le syndic à propos de son quitus (Cass. 3e civ., 4 févr. 2014, n° 12-29.859 : Administrer avr. 2014, n° 475).
En cas de doute sur les termes du procès-verbal, ce doute doit bénéficier au copropriétaire réclamant (CA Versailles, 13 juin 2003 : JurisData n° 2003-224844. – CA Versailles, 15 sept. 2003 : JurisData n° 2006-224844 ; Loyers et copr. 2004, comm. 54).
117. – La présomption de sincérité qui s'attache aux mentions du procès-verbal régulièrement signé n'est pas détruite par des attestations versées aux débats par le demandeur en nullité des résolutions mais rédigées en des termes équivoques (TGI Paris, 26 mai 1977 : D. 1978, inf. rap. p. 124).
Si un copropriétaire prétend qu'une résolution est rapportée au procès-verbal comme ayant été adoptée à l'unanimité des présents, alors qu'il affirme avoir voté contre par son mandataire, il lui appartient d'en rapporter la preuve, la seule déclaration du mandataire n'étant pas suffisante par elle-même à constituer cette preuve (TGI Paris, 13 déc. 1974 : Gaz. Pal. 1975, 2, p. 654).
Mais un procès-verbal est dépourvu de toute valeur lorsqu'il a été signé près de vingt ans après son établissement (CA Paris, 28 nov. 1997 : Loyers et copr. 1998, comm. 134).
118. – Dans une espèce où l'un des copropriétaires prétendait avoir été opposant, la cour a observé que "les appelants n'ont pas rapporté la preuve que la mention du procès-verbal suivant laquelle la résolution incriminée avait été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés était inexacte", ni davantage démontré "que, contrairement à ce qui est indiqué au procès-verbal, à savoir que la résolution approuvant un appel de fonds avait été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, Mme... se serait opposée à l'adoption de cette résolution" (CA Paris, 23e ch., 10 mars 1987 : Loyers et copr. 1987, comm. 236).
[...]
121. –
122. – Le procès-verbal constituant un moyen de preuve des décisions prises en assemblée, encore faut-il qu'il ait été établi conformément aux prescriptions légales rappelées supra n° 91 et suivants ; si elles n'ont pas été respectées, le procès-verbal est dépourvu de toute valeur, avec cette conséquence que les décisions auxquelles il se rapportait vont se trouver atteintes de nullité faute de pouvoir en justifier l'existence et la légalité ; en pareille éventualité, il n'existe d'autre solution que de convoquer une nouvelle assemblée dont les résolutions devront être consignées dans un procès-verbal cette fois correctement rédigé.
123. – La jurisprudence admet que, sans satisfaire exactement aux prescriptions du décret de 1967, un procès-verbal n'est pas nécessairement nul si les lacunes qu'il recèle n'apparaissent pas dirimantes (Cf. jurispr. rapportée supra n° 95).
S'il n'est pas atteint de nullité, le procès-verbal n'est plus, cependant, de nature à prouver à lui seul l'existence des décisions qui y sont mentionnées (Cass. 3e civ., 28 oct. 1985 : Gaz. Pal. 1986, I, pan. jur. copr. p. 23. – Cass. 3e civ., 17 juill. 1986 : Administrer nov. 1986, p. 22. – CA Paris, 20 déc. 1979 : D. 1980, inf. rap. p. 276. – CA Paris, 26 mai 1986 : Inf. rap. copr. sept. 1986, p. 148).
Une action en rectification du PV portée devant le tribunal de grande instance peut présenter un intérêt pratique certain lorsque ses rédacteurs ont indiqué, à propos du vote sur des résolutions soumises à l'assemblée, que celles-ci ont été adoptées alors qu'en fait les majorités requises n'ont pas été obtenues, ou, à l'inverse, qu'elles n'ont pas obtenu la majorité exigée alors que celle-ci a été recueillie.
Un copropriétaire, au lieu d'exercer l'action en nullité, a la ressource d'agir en rectification du procès-verbal aux fins de faire constater qu'en réalité aucune décision à la majorité exigée n'a pu être obtenue ; la preuve de l'absence de décision devrait résulter des termes mêmes du procès-verbal indiquant le nombre de voix s'étant prononcées en faveur du projet soumis au vote (Cf. J. – B. Bouyeure, Réflexions sur la notion de décision en matière d'assemblée générale de copropriétaires : Administrer août-sept. 1986, p. 10. – B. Stemmer, La traduction des votes dans les procès-verbaux d'assemblées de copropriétaires : Paygo-lock ImageJCP N 1990, 1201. – V. également obs. Giverdon : RD imm. juill.-sept. 1989, p. 390).
125. – De toute manière, sauf s'il s'agit d'une simple rectification d'une erreur matérielle que le syndic pouvait corriger (CA Paris, 23 mars 2001 : Loyers et copr. 2001, comm. 264. – Cass. 3e civ., 23 sept. 2009 : Administrer févr. 2010, p. 53) la modification des termes du procès-verbal d'une réunion doit faire l'objet d'une nouvelle délibération de l'assemblée générale (Cass. 3e civ., 4 juin 1998Loyers et copr. 1998, comm. 221) ; en cas de refus, la rectification doit être demandée au tribunal (CA Paris, 3 juill. 2003 : Administrer janv. 2004, p. 36. – V. supra n° 85).
Faisant preuve de réalisme, la Cour de cassation a admis que si la majorité requise par la loi a été obtenue lors du vote, peu importe que le procès-verbal mentionne une majorité erronée (Cass. 3e civ., 5 juill. 2011, n° 10-20.743 : Administrer nov. 2011, p. 67).
Dans les documents consultés, il n'est pas mentionné de délai pour signaler une erreur dans le procès verbal d'une assemblée de copropriétaire ni dans les notifications des décisions (compte-rendu envoyé aux copropriétaires) mais il est expliqué que le délai est de deux mois pour agir en annulation des décisions.
200. – Intérêt – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre aux copropriétaires opposants ainsi qu'aux copropriétaires qui n'ont été ni présents ni représentés à une assemblée générale, la possibilité d'engager une action judiciaire en vue d'obtenir l'annulation de décisions prises par le syndicat pour un motif d'irrégularité (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2). Pour permettre aux intéressés d'exercer, le cas échéant, un tel recours, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 18) prévoit que les décisions adoptées doivent leur être notifiées ; la date de cette notification constitue alors le point de départ du délai de deux mois que la loi accorde pour saisir le tribunal aux fins d'annulation des résolutions incriminées.
[...]
b) Procédure
213. – Recevabilité du recours – Tout copropriétaire qui s'est opposé à l'adoption d'une décision ou qui n'a été ni présent ni représenté lors de son vote est habilité à exercer le recours en nullité. Les dispositions de la loi et du décret relatives aux formalités de convocation, de tenue de l'assemblée générale et de notification des décisions étant d'ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre également l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, sans qu'il ait à justifier d'un grief quelconque (Cass. 3e civ., 3 janv. 2006, n° 04-20.369 : JurisData n° 2006-031519).
214. – Formation du recours dans le délai légal – Par plusieurs arrêts de principe, la Cour de cassation déclare que le recours en nullité est formé par la délivrance de l'assignation dans le délai de
215. – Tribunal compétent – La juridiction devant laquelle l'action en contestation doit être engagée est le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 62 . - CA Paris, 19 nov. 2003, n° 2001/11803 : JurisData n° 2003-226927 ; Loyers et copr. 2004, comm. 95).
source : Administration de la copropriété / Guy VIGNERON
26. –
Le délai pour agir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain de l'envoi au destinataire, par le tiers chargé de son acheminement, du courrier électronique (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64).
La jurisprudence a cependant retenu comme point de départ du délai de deux mois :
•soit la date de présentation de la lettre au bureau de Poste du lieu de l'adresse déclarée par le copropriétaire (Cass. 3e civ., 19 oct. 2011, n° 10-20.634 : JurisData n° 2011-022617) ;
•soit la date à laquelle le copropriétaire a pu prendre connaissance de la lettre recommandée remise à la gardienne de l'immeuble (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 11 sept. 2013, n° 12/06193 : JurisData n° 2013-019514).
L'introduction de l'action en contestation d'une décision d'assemblée générale dans le délai de deux mois signifie que l'assignation doit être délivrée dans ce délai et qu'exiger que l'assignation soit enrôlée dans le délai de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 serait rajouter au texte une condition qu'il ne prévoit pas (CA Versailles, 4e ch., 28 janv. 2013, n° 11/05684 : JurisData n° 2013-003945).
Lorsqu'une demande d'aide juridictionnelle a été formulée avant l'expiration du délai de deux mois, ce délai est suspendu jusqu'à la date à laquelle la demande a été solutionnée (Cass. 2e civ., 16 déc. 2011, n° 10-17.711 : JurisData n° 2011-028158 ; Loyers et copr. 2012, comm. 50, obs. G. Vigneron).
source : Jurisclasseur : Synthèse - Organes de la copropriété / Alioune DJIGO
Pour plus de précisions, nous vous conseillons de contacter votre ADIL où des juristes spécialisés en droit de l'immobilier pourront vous répondre gratuitement et par téléphone. Ils pourront certainement répondre de manière précise à votre question sur le délai à respecter pour intenter une action en rectification du PV de l'assemblée générale d'une copropriété.
Bonne journée.
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