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zac: terrain constructible , qui devient non

par arek, le 19/11/2007 à 03:47 - 13046 visites

bjr, je vous expose les faites, je suis proprietaire d un champ qui etait constructible , mais depuis quelque temps , la mairie de ma commune à decider de faire une zac et voila comme par enchantemant il n est plus constructible , car il sen feront un espace vert . Mais la ou je suis pas d accord , nous ne souhaitions pas vendre ce terrain. Car nous voulions faire deux maison dessus. Mais ils veulent nous le racheter une boucher de pain. Ont ils le droit de faire passez un terrain constructible en un terrain non constructible ?"c est a dire en un espace vert "

Réponse du Guichet du savoir

par gds_db, le 21/11/2007 à 14:47

Réponse du service Guichet du Savoir


[i]La Zone d'aménagement concerté (ZAC) est un outil à disposition des communes pour mener à bien des opérations d’aménagement. Avant la loi SRU, les règles d'urbanisme dans le secteur couvert par la ZAC étaient définies par un document spécifique (le PAZ). La loi SRU a supprimé ce document d'urbanisme spécifique ; dans les ZAC, les règles d'urbanisme sont désormais définies par le PLU.[/i]
[...]
[i]La procédure de ZAC comporte trois étapes :
- la concertation préalable : la commune annonce son intention de réaliser une opération d'aménagement sur un secteur donné. Le Conseil municipal fixe, par délibération, les conditions de cette concertation.
- la création : la commune définit le périmètre de l’opération et les grandes lignes du programme prévisionnel et analyse la faisabilité du projet. Le dossier comporte une étude d’impact pour apprécier les effets du projet sur l’environnement. À ce stade, il n'est pas nécessaire que le programme de la ZAC respecte les règles fixées par le PLU ; elle peut même se situer dans une zone non constructible. En revanche, la création d’une ZAC doit être compatible avec les orientations du SCoT (ou du schéma directeur).
- la réalisation : le dossier de réalisation définit le programme prévisionnel des constructions et des équipements publics et décrit le bilan financier de l’opération. Les travaux d'aménagement ne pourront être engagés que si le PLU permet de réaliser le programme. Si une modification ou une révision du PLU est nécessaire, elle peut avoir lieu lors du Conseil municipal approuvant le dossier de réalisation.
Selon les cas, ces procédures peuvent être menées conjointement ou en plusieurs étapes. Deux situations pratiques doivent être distinguées :
- quand la commune a déjà défini dans son PLU les conditions d’aménagement du secteur, à travers le règlement et le cas échéant les orientations d’aménagement, elle crée la ZAC en respectant les trois étapes (concertation préalable, création, réalisation). Aucune autre procédure n'est nécessaire.
- quand le PLU ne permet pas la réalisation de la ZAC, la commune doit alors changer ou adapter les règles du PLU avant d’approuver le dossier de réalisation et donc mener à bien simultanément les deux procédures. Ceci passera le plus souvent par une simple modification dès lors que le projet d'aménagement sera cohérent avec le PADD. Lorsque la ZAC aura été créée en tout ou en partie en zone agricole ou naturelle, la procédure de révision simplifiée sera bien adaptée. Enfin, un dernier moyen consiste à « mettre en compatibilité » le PLU à l’occasion de la déclaration d’utilité publique du projet.[/i]

source : www.droitdelurbanisme.com


Pour répondre à votre question :

[i]Un terrain inconstructible peut-il devenir constructible ? Et vice-versa ?

Le changement de nature d’un terrain est fonction de l’évolution du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Plan d’Occupation des Sols (POS), lesquels plans sont modifiés via deux procédures, la modification et la révision. De fait, un terrain non constructible peut devenir constructible. L’inverse est aussi vrai quoique plus exceptionnel.

La modification :
L’article L 123-13 du code de l’urbanisme, en vertu de la loi du 2 juillet 2003, dispose que la procédure de modification est possible si le changement envisagé :
- ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable du plan en vigueur ;
- ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;
- ne comporte pas de graves risques de nuisances.

La modification est une procédure simple dont l’initiative appartient au maire. Le projet doit être ensuite soumis à enquête publique, lequel projet doit avant l’enquête être notifié au préfet, au président du Conseil régional, au président du Conseil général et le cas échéant, au président de l’établissement public chargé de la gestion d’un SCOT (schéma de cohérence territoriale), ainsi qu’aux organismes qui doivent normalement être consultés, lors de l’élaboration d’un SCOT. La modification doit enfin être approuvée par délibération du conseil municipal.

Cependant, elle peut également être demandée par le préfet. C’est au niveau de ladite enquête que les administrés expriment leur opinion, oralement ou par écrit, auprès du commissaire-enquêteur en charge à l’issue de l’enquête d’établir un rapport. Ce dernier peut, avec l’accord du maire, organiser une réunion publique. Les habitants de la commune peuvent alors s’opposer à la réalisation d’un projet initié par le maire ou par le préfet. En clair, démocratie oblige, en qualité de citoyen, c’est à ce moment qu’il vous faut vous manifester.[/i]

source : www.travaux.com


[i]Peut-on contester le caractère non constructible d’un terrain ?

Une décision ayant une incidence négative sur la qualification d’un terrain peut être contestée par un administré dès lors qu’il est concerné, soit directement devant l’auteur de l’acte, lequel lui porte préjudice, soit le plus souvent devant le juge administratif, soit devant le juge judiciaire.

Par exemple, dans le cadre d’une révision ou d’une modification d’un document d’urbanisme comme le PLU ou le POS, l’administré est habilité à s’y opposer, au moment de l’enquête publique, étape pendant laquelle les administrés font l’objet d’une consultation. L’administré aura d’autant plus une raison d’agir que le nouveau document issu de la révision ou de la modification transforme son terrain constructible en terrain inconstructible. Cette contestation de décision est soumise au maire et non au juge.

Par ailleurs, en matière de contestation devant le juge d’une décision de l’administration, le contrôle de légalité du juge administratif peut revêtir plusieurs formes tels que le recours pour excès de pouvoir, le recours en appréciation de validité, le recours en indemnité dirigés contre les collectivités publiques lorsque celles-ci, par une application irrégulière des règles d’urbanisme, ont causé un préjudice aux administrés.

Dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir, un particulier dès lors qu’il a un intérêt à agir peut remettre en cause une décision administrative qui lui est dommageable. De fait le juge peut contrôler une décision émanant du maire ou du préfet, notamment. Par exemple, tout administré ayant un intérêt à agir peut exercer un recours pour excès de pouvoir en matière de POS ou de PLU, contre une décision prescrivant le plan, l’arrêté le rendant public et la délibération qui l’approuve. Attention le juge a limité le nombre d’actes faisant grief, autrement dit ceux qui peuvent être contester. Concrètement, a été admis par les juges un recours à l’encontre d’un arrêté qualifiant une opération de «Projet d’intérêt général», lequel rendait le terrain non constructible

Le contentieux de la légalité peut également déboucher sur l’annulation d’un certificat d’urbanisme qui qualifierait par exemple un terrain comme étant non constructible. Ce recours permet de faire annuler par le juge administratif une décision d’urbanisme irrégulière.

En revanche, relève de la compétence du juge judiciaire, le contentieux relatif aux actes de poursuite de l’administration, à l’évaluation des biens dans le cadre des procédures de préemption, notamment. Un juge judiciaire sera également saisi en cas de vente entachée d’un vice du consentement d’un terrain non constructible. Par exemple, M.Dupont achète un terrain dont il croît qu’il est constructible, et ce sous les conseils «avisés» de son notaire, lequel était en mesure de dire à son client que le terrain était non constructible.

Pour récapituler, le droit confère au propriétaire d’un terrain non constructible la possibilité de remettre en question une telle qualification.[/i]

source : www.travaux.com
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