copropriété avec deux modes de chauffage collectif et indivi
SOCIÉTÉ
+ DE 2 ANS
Le 19/11/2011 à 11h28
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Question d'origine :
Dans le cas d'une copropriété avec chauffage collectif pour
certains appartements et individuel pour d'autres.
En cas de rénovation du chauffage collectif, quid de la possibilité
pour certains de prendre un chauffage individuel.
Majorité requise pour L'A.G. ?
Réponse du Guichet
bml_soc
- Département : Société
Le 22/11/2011 à 10h09
Réponse du département Société
Pour vous aider voici ci après ce que nous avons trouvé sur la question des charges et du chauffage dans les immeubles collectifs :
Les charges de copropriété : textes réglementaires :
Art. 10 Loi du 10 juillet 1965
Art. L. 131-3, R. 131-2, R. 131-7 du Code de la construction et de l'habitation
Arrêté 1-10 du 30 septembre 1991
Vous pouvez retrouver ces textes sur le site Légifrance
La copropriété fonctionne grâce aux versements de provisions effectués par les copropriétaires. Le paiement des charges est donc obligatoire. Le syndic doit veiller à leur recouvrement. A défaut, sa responsabilité peut être engagée.
Le règlement de copropriété fixe les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi.
Il convient de distinguer deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.
Répartition des charges
C’est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l’immeuble entre ces deux catégories. Il peut prévoir que certaines catégories de charges sont réparties par bâtiments ou par escaliers.
Charges générales
Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).
Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales.
Exemples : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture ; à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.
Charges spéciales
Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures …
Elles sont réparties en fonction de “l’utilité” que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. “Utilité” n’équivaut pas à “usage effectif”; la notion suppose simplement qu’il y ait ”possibilité d’usage”.
Exemples : le copropriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur ; en revanche celui qui occupe un appartement en étage ne peut se soustraire au paiement des charges d’ascenseur même s’il emprunte l’escalier. De même, le copropriétaire qui ne se sert pas du chauffage collectif doit, en tout état de cause, payer sa quote-part des charges dechauffage.
Source : ANIL
Répartition et recouvrement des charges de copropriété : s'agissant des charges de chauffage, il existe 2 cas de figure :
1-si le logement n'est pas raccordé au chauffage collectif, le copropriétaire ne participe pas aux frais,
2-si le logement est équipé pour bénéficier du chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quote-part, même s'il ne l'utilise pas. Si le copropriétaire s'en est privé volontairement, il n'est pas pour autant exonéré des charges
Source : Service public
Le chauffage collectif, auquel en principe tout copropriétaire doit participer, a posé un problème : si tout le monde y participe, tout le monde n'en profite pas nécessairement de la même manière. C'est pourquoi, pour éviter la rente de situation de ceux qui pourraient être chauffés par leurs voisins sans rien payer, de par la configuration de leur lot, le législateur a sciemment choisi de pénaliser ceux qui ne consommeraient effectivement rien en leur faisant payer une part du chauffage, quelle que soient par ailleurs leur consommation et leurs besoins. Cette position a pour effet de favoriser les excès de chauffage, mais évite les discriminations ; un mécanisme basé sur la consommation réelle a été instauré pour compenser les trop grandes disparités.
Ne participent que ceux qui sont raccordés au chauffage
Les copropriétaires qui ne sont pas raccordés au chauffage collectif et ne le seraient que moyennant des travaux importants, ne peuvent être associés aux frais du chauffage collectif, nonobstant les stipulations contraires d'un règlement de copropriété, dont les dispositions seront réputées non écrites car violant les art. 10 et 43 Loi 1965 (Cass. civ. 13/06/1984 - Bull. cass. n° 116).
En effet, l'absence d'installation induit l'absence d'utilité pour le lot considéré (même s'il est indirectement chauffé ; la jurisprudence considère le problème sous un angle différent que celui du législateur - cf. Cass. civ. 01/03/1983 - Bull. cass. n° 59).
Le choix d'être raccordé ou non doit se faire lors de la construction de l'immeuble. Un copropriétaire qui se fait raccorder puis décide, ensuite, de ne pas faire usage de son chauffage collectif est néanmoins irrémédiablement tenu au paiement de ces charges (jurisprudence :Cass. civ. 26/10/1983 - Bull. cass. n° 201).
Celui qui débranche son installation collective et se chauffe individuellement reste ainsi tenu au paiement des charges (jurisprudence : CA Paris 04/03/1986 - Info. rap. copro. 1986-156).
En cas de rectification d'une situation injuste, la dispense de participation ne vaut que pour l'avenir, dès lors que toute modification d'un règlement de copropriété ne peut être décidée par l'assemblée générale ou par décision de justice (jurisprudence : CA Versailles 02/06/1988 - G.P. 24/11/1988).
Source : SOS Copropriété
L’individualisation des charges face au carcan de la copropriété. :
Il est fréquent que les copropriétaires considèrent que les frais relatifs aux différents éléments d’équipement communs mis à leur charge sont trop élevés notamment, et c’est d’actualité, en ce qui concerne les charges de chauffage.
Dans ces conditions ceux-ci tentent d’individualiser leur consommation afin de ne régler que ce qu’ils consomment.
Or le statut de la copropriété peut être un obstacle à cette individualisation.
Source (et suite) :ADREM Avocats associés
Quelle majorité pour décider ?
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes, c’est-à-dire, la fraction représentative de son lot par rapport à l’ensemble de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 a prévu différentes règles de majorité, selon la nature et l’importance des décisions à prendre.
Majorité simple ? (article 24) Majorité absolue ? (article 25) Double majorité ? (article 26)
Source : ANIL
Modification consécutive au changement de l'usage des parties privatives
L'article 25, f de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de décider la modification de la répartition des charges “visées à l'alinéa 1er de l'article 10” rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives (CA Bordeaux, 1re ch. A, 8 déc. 1994 : JurisData n° 1994-048922).
À la différence des situations précédemment examinées, la modification envisagée ne peut donc porter sur les charges communes générales, mais seulement sur les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun.
L'application du texte législatif suppose d'abord qu'un copropriétaire change l'usage de ses parties privatives, par exemple, qu'il transforme des caves en locaux d'habitation dans des conditions conformes aux clauses du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble (V. JCl. Civil Code, App. art. 544 à 577, fasc. 30 ou Notarial Répertoire, V° Copropriété, fasc. 30).
Le changement de l'usage d'une partie privative est constitué par la transformation en cabinet médical d'un lot initialement à usage d'appartement (CA Montpellier, 1re ch., 5 oct. 1992 : JurisData n° 1992-034635).
Il faut ensuite que la transformation ainsi opérée ait une incidence directe et certaine sur l'utilité des charges collectives à l'égard du copropriétaire en cause puisque c'est en fonction de cette utilité qu'est effectuée la répartition.
L'article 25, f est inapplicable lorsqu'il s'agit simplement de modifier le fonctionnement d'un élément d'équipement commun, notamment en substituant un chauffage individuel au chauffage collectif (Cass. 3e civ., 26 nov. 1985, n° 84-15.809 : JurisData n° 1985-002913 ; Bull. civ. 1985, III, n° 156 ; JCP G 1986, IV, 55 ; Administrer juin 1986, p. 47, comm. E.-J. Guillot ; Gaz. Pal. 1986, 2, 9-10 juill., note H. Souleau).
Lorsqu'une modification des charges communes est rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou de plusieurs parties privatives, les charges concernées sont uniquement celles visées à l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (CA Versailles, 1re ch., 1re sect., 20 déc. 1990 : JurisData n° 1990-047797).
Source : Juris classeur civil : App. Art. 544 à 577 > Fasc. 31-1 : COPROPRIÉTÉ. – Copropriétaires. – Devoirs des copropriétaires. Charges > III. - Modification de la répartition > A. - Modification par l'assemblée générale
Transformation du chauffage collectif
Chaudières individuelles – Lorsque le règlement de copropriété prévoit et organise le chauffage central de l'immeuble, est-il de la compétence de l'assemblée générale de décider, à la majorité, que le chauffage collectif sera supprimé et remplacé par des chaudières individuelles ?
Après avoir jugé que la suppression du chauffage collectif nécessitait l'unanimité des voix (Cass. 3e civ., 28 nov. 1973 : JCP G 1974, II, 17647, note E.-J. Guillot), la Cour de cassation a opéré un revirement. Aujourd'hui, la décision requiert seulement la double majorité de l'article 26, à condition que le chauffage collectif existant soit vétuste et inefficace (Cass. 3e civ., 13 déc. 1983, n° 82-14.804 : JurisData n° 1983-702538 ; D. 1985, p. 86, note M. Saluden ; JCP N 1987, prat. 268, p. 465, obs. J. Lafond. – Cass. 3e civ., 25 janv. 1984 : D. 1984, inf. rap. p. 407, obs. C. Giverdon. – Cass. 3e civ., 4 janv. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 4 ; D. 1989, p. 240, note H. Souleau. – Cass. 3e civ., 25 janv. 1994 : D. 1994, somm. p. 198, obs. P. Capoulade. – Cass. 3e civ., 22 févr. 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 241. – CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000 : JurisData n° 2000-128265).
Changement d'énergie
Le fait de ne permettre désormais que le chauffage au gaz ou au fuel, contraignant le copropriétaire à abandonner le chauffage au charbon, ne restreint pas les modalités de jouissance des parties privatives (CA Paris, 23e ch., sect. B, 31 août 2000, n° 1999/05977 : JurisData n° 2000-125741 ; Loyers et copr. 2001, comm. 79).
Suppression du chauffage collectif
Il en va différemment pour la suppression pure et simple du chauffage collectif, sans transformation (CA Paris, 23e ch. A, 21 déc. 1988 : Loyers et copr. 1989, comm. 145), ou encore pour la suppression de la partie du chauffage électrique qui maintient une température hors gel (Cass. 3e civ., 1er avr. 1987 : RTD civ. 1987, p. 371, obs. C. Giverdon et P. Salvage-Gerest).
Pour les travaux d'économie d'énergie, V. JCl. Civil Code, App. Art. 544 à 577, fasc. 50 ou Notarial Répertoire, V° Copropriété, fasc. 50.
La décision assez fréquente de remplacer un système de chauffage collectif par des chauffages individuels, solution adoptée essentiellement dans l'intérêt des copropriétaires relèverait de la double majorité de l'article 26
Source : JurisClasseur Copropriété > Fasc. 86 : ASSEMBLÉES GÉNÉRALES. – Pouvoirs de l'assemblée générale. – Majorités requises > II. - Majorités requises pour l'adoption des décisions > B. - Décisions relevant de la majorité de l'article 25 > 1° Champ d'application
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lecture conseillée : Code de la copropriété commenté
Contact utile : le réseau des agences pour l'information sur le logement
Pour vous aider voici ci après ce que nous avons trouvé sur la question des charges et du chauffage dans les immeubles collectifs :
Les charges de copropriété : textes réglementaires :
Art. 10 Loi du 10 juillet 1965
Art. L. 131-3, R. 131-2, R. 131-7 du Code de la construction et de l'habitation
Arrêté 1-10 du 30 septembre 1991
Vous pouvez retrouver ces textes sur le site Légifrance
La copropriété fonctionne grâce aux versements de provisions effectués par les copropriétaires. Le paiement des charges est donc obligatoire. Le syndic doit veiller à leur recouvrement. A défaut, sa responsabilité peut être engagée.
Le règlement de copropriété fixe les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi.
Il convient de distinguer deux types de charges de copropriété : les charges générales et les charges spéciales.
Répartition des charges
C’est le règlement de copropriété qui répartit les charges de l’immeuble entre ces deux catégories. Il peut prévoir que certaines catégories de charges sont réparties par bâtiments ou par escaliers.
Charges générales
Elles concernent la conservation, l’entretien, l’administration des parties communes : le ravalement des façades, l’éclairage des parties communes, l’accès à l’immeuble (interphone, digicode), le nettoyage de l’immeuble, mais également, les frais de tenue des assemblées générales, les honoraires du syndic…
Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot (compte tenu de sa consistance, sa superficie et sa situation) ; le plus souvent cette valeur sert également à l’établissement des quotes-parts des parties communes (tantièmes).
Tous les copropriétaires sans exception doivent obligatoirement participer aux charges générales.
Exemples : ceux du rez-de-chaussée participent aux charges de la toiture ; à l’inverse ceux du dernier étage participent aussi à l’entretien des espaces verts.
Ce sont celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs : l’entretien et le fonctionnement des ascenseurs, du chauffage central, du vide-ordures …
Elles sont réparties en fonction de “l’utilité” que ces éléments d’équipement et services collectifs présentent à l’égard de chaque lot. “Utilité” n’équivaut pas à “usage effectif”; la notion suppose simplement qu’il y ait ”possibilité d’usage”.
Exemples : le copropriétaire d’un appartement du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges d’ascenseur ; en revanche celui qui occupe un appartement en étage ne peut se soustraire au paiement des charges d’ascenseur même s’il emprunte l’escalier. De même, le copropriétaire qui ne se sert pas du chauffage collectif doit, en tout état de cause, payer sa quote-part des charges de
Source : ANIL
1-si le logement n'est pas raccordé au chauffage collectif, le copropriétaire ne participe pas aux frais,
2-si le logement est équipé pour bénéficier du chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quote-part, même s'il ne l'utilise pas. Si le copropriétaire s'en est privé volontairement, il n'est pas pour autant exonéré des charges
Source : Service public
Le chauffage collectif, auquel en principe tout copropriétaire doit participer, a posé un problème : si tout le monde y participe, tout le monde n'en profite pas nécessairement de la même manière. C'est pourquoi, pour éviter la rente de situation de ceux qui pourraient être chauffés par leurs voisins sans rien payer, de par la configuration de leur lot, le législateur a sciemment choisi de pénaliser ceux qui ne consommeraient effectivement rien en leur faisant payer une part du chauffage, quelle que soient par ailleurs leur consommation et leurs besoins. Cette position a pour effet de favoriser les excès de chauffage, mais évite les discriminations ; un mécanisme basé sur la consommation réelle a été instauré pour compenser les trop grandes disparités.
Ne participent que ceux qui sont raccordés au chauffage
Les copropriétaires qui ne sont pas raccordés au chauffage collectif et ne le seraient que moyennant des travaux importants, ne peuvent être associés aux frais du chauffage collectif, nonobstant les stipulations contraires d'un règlement de copropriété, dont les dispositions seront réputées non écrites car violant les art. 10 et 43 Loi 1965 (Cass. civ. 13/06/1984 - Bull. cass. n° 116).
En effet, l'absence d'installation induit l'absence d'utilité pour le lot considéré (même s'il est indirectement chauffé ; la jurisprudence considère le problème sous un angle différent que celui du législateur - cf. Cass. civ. 01/03/1983 - Bull. cass. n° 59).
Le choix d'être raccordé ou non doit se faire lors de la construction de l'immeuble. Un copropriétaire qui se fait raccorder puis décide, ensuite, de ne pas faire usage de son chauffage collectif est néanmoins irrémédiablement tenu au paiement de ces charges (jurisprudence :Cass. civ. 26/10/1983 - Bull. cass. n° 201).
Celui qui débranche son installation collective et se chauffe individuellement reste ainsi tenu au paiement des charges (jurisprudence : CA Paris 04/03/1986 - Info. rap. copro. 1986-156).
En cas de rectification d'une situation injuste, la dispense de participation ne vaut que pour l'avenir, dès lors que toute modification d'un règlement de copropriété ne peut être décidée par l'assemblée générale ou par décision de justice (jurisprudence : CA Versailles 02/06/1988 - G.P. 24/11/1988).
Source : SOS Copropriété
Il est fréquent que les copropriétaires considèrent que les frais relatifs aux différents éléments d’équipement communs mis à leur charge sont trop élevés notamment, et c’est d’actualité, en ce qui concerne les charges de chauffage.
Dans ces conditions ceux-ci tentent d’individualiser leur consommation afin de ne régler que ce qu’ils consomment.
Or le statut de la copropriété peut être un obstacle à cette individualisation.
Source (et suite) :ADREM Avocats associés
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant aux tantièmes, c’est-à-dire, la fraction représentative de son lot par rapport à l’ensemble de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 a prévu différentes règles de majorité, selon la nature et l’importance des décisions à prendre.
Source : ANIL
Modification consécutive au changement de l'usage des parties privatives
L'article 25, f de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de décider la modification de la répartition des charges “visées à l'alinéa 1er de l'article 10” rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives (CA Bordeaux, 1re ch. A, 8 déc. 1994 : JurisData n° 1994-048922).
À la différence des situations précédemment examinées, la modification envisagée ne peut donc porter sur les charges communes générales, mais seulement sur les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun.
L'application du texte législatif suppose d'abord qu'un copropriétaire change l'usage de ses parties privatives, par exemple, qu'il transforme des caves en locaux d'habitation dans des conditions conformes aux clauses du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble (V. JCl. Civil Code, App. art. 544 à 577, fasc. 30 ou Notarial Répertoire, V° Copropriété, fasc. 30).
Le changement de l'usage d'une partie privative est constitué par la transformation en cabinet médical d'un lot initialement à usage d'appartement (CA Montpellier, 1re ch., 5 oct. 1992 : JurisData n° 1992-034635).
Il faut ensuite que la transformation ainsi opérée ait une incidence directe et certaine sur l'utilité des charges collectives à l'égard du copropriétaire en cause puisque c'est en fonction de cette utilité qu'est effectuée la répartition.
L'article 25, f est inapplicable lorsqu'il s'agit simplement de modifier le fonctionnement d'un élément d'équipement commun, notamment en substituant un chauffage individuel au chauffage collectif (Cass. 3e civ., 26 nov. 1985, n° 84-15.809 : JurisData n° 1985-002913 ; Bull. civ. 1985, III, n° 156 ; JCP G 1986, IV, 55 ; Administrer juin 1986, p. 47, comm. E.-J. Guillot ; Gaz. Pal. 1986, 2, 9-10 juill., note H. Souleau).
Lorsqu'une modification des charges communes est rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou de plusieurs parties privatives, les charges concernées sont uniquement celles visées à l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (CA Versailles, 1re ch., 1re sect., 20 déc. 1990 : JurisData n° 1990-047797).
Source : Juris classeur civil : App. Art. 544 à 577 > Fasc. 31-1 : COPROPRIÉTÉ. – Copropriétaires. – Devoirs des copropriétaires. Charges > III. - Modification de la répartition > A. - Modification par l'assemblée générale
Chaudières individuelles – Lorsque le règlement de copropriété prévoit et organise le chauffage central de l'immeuble, est-il de la compétence de l'assemblée générale de décider, à la majorité, que le chauffage collectif sera supprimé et remplacé par des chaudières individuelles ?
Après avoir jugé que la suppression du chauffage collectif nécessitait l'unanimité des voix (Cass. 3e civ., 28 nov. 1973 : JCP G 1974, II, 17647, note E.-J. Guillot), la Cour de cassation a opéré un revirement. Aujourd'hui, la décision requiert seulement la double majorité de l'article 26, à condition que le chauffage collectif existant soit vétuste et inefficace (Cass. 3e civ., 13 déc. 1983, n° 82-14.804 : JurisData n° 1983-702538 ; D. 1985, p. 86, note M. Saluden ; JCP N 1987, prat. 268, p. 465, obs. J. Lafond. – Cass. 3e civ., 25 janv. 1984 : D. 1984, inf. rap. p. 407, obs. C. Giverdon. – Cass. 3e civ., 4 janv. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 4 ; D. 1989, p. 240, note H. Souleau. – Cass. 3e civ., 25 janv. 1994 : D. 1994, somm. p. 198, obs. P. Capoulade. – Cass. 3e civ., 22 févr. 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 241. – CA Paris, 23e ch. B, 26 oct. 2000 : JurisData n° 2000-128265).
Le fait de ne permettre désormais que le chauffage au gaz ou au fuel, contraignant le copropriétaire à abandonner le chauffage au charbon, ne restreint pas les modalités de jouissance des parties privatives (CA Paris, 23e ch., sect. B, 31 août 2000, n° 1999/05977 : JurisData n° 2000-125741 ; Loyers et copr. 2001, comm. 79).
Il en va différemment pour la suppression pure et simple du chauffage collectif, sans transformation (CA Paris, 23e ch. A, 21 déc. 1988 : Loyers et copr. 1989, comm. 145), ou encore pour la suppression de la partie du chauffage électrique qui maintient une température hors gel (Cass. 3e civ., 1er avr. 1987 : RTD civ. 1987, p. 371, obs. C. Giverdon et P. Salvage-Gerest).
Pour les travaux d'économie d'énergie, V. JCl. Civil Code, App. Art. 544 à 577, fasc. 50 ou Notarial Répertoire, V° Copropriété, fasc. 50.
La décision assez fréquente de remplacer un système de chauffage collectif par des chauffages individuels, solution adoptée essentiellement dans l'intérêt des copropriétaires relèverait de la double majorité de l'article 26
Source : JurisClasseur Copropriété > Fasc. 86 : ASSEMBLÉES GÉNÉRALES. – Pouvoirs de l'assemblée générale. – Majorités requises > II. - Majorités requises pour l'adoption des décisions > B. - Décisions relevant de la majorité de l'article 25 > 1° Champ d'application
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