Question d'origine :
Notre voisin se plaint que des objets lancés par des enfants sont envoyés par dessus le mur -béton et ciment- séparant nos deux propriétés. Après recherche dans les actes d'achat de notre propriété, il semble que le mur soit la propriété du voisin qui se plaint : en effet, il n'en est fait aucune mention dans l'acte d'achat.
1- Le fait que le mur n'apparaît nullement dans l'acte d'achat de notre propriété, signifie-t-il bien que le mur ne nous appartient pas ?
2- Nous voulons bien, pour éviter les conflits, faire mettre un grillage fixé dans le haut du mur. Mais si le mur est propriété du voisin, pouvons-nous envisager ces travaux ?
3 - N'est-ce pas au voisin de faire les travaux et de les payer puisque c'est lui qui se plaint et que le mur semble être le sien ?
4- Si, effectivement, des objets sont lancés et que donc nous nuisons au voisin, avons-nous obligation de faire des travaux ?
Je vous remercie
Réponse du Guichet
gds_ah
- Département : Équipe du Guichet du Savoir
Le 28/12/2011 à 14h38
Bonjour,
L’ouvrage, Servitudes et mitoyenneté – le guide pratique : le bornage, le droit de passage, les obligations, les litiges, les recours / Sylvie Dibos-Lacroux et Emmanuelle Vallas-Lenerz (Prat Editions, Issy-les-Moulineaux, 2010) , donne une définition du mur mitoyen (page 175) :
« Est mitoyen le mur séparant deux propriétés privées contiguës et appartenant en commun aux deux propriétaires de ces terrains. Le premier article du Code civil traitant de la mitoyenneté précise : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, estprésumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire » (art. 653, C. civ.).
Il est revenu également aux tribunaux de définir la notion de « mur » mitoyen puisque certaines règles établies pour la mitoyenneté ne s’appliquent qu’au « mur » mitoyen, comme par exemple, la possibilité d’obtenir de son voisin qu’il vous cède la mitoyenneté du mur ou la possibilité de le surélever. »
Ainsi, le fait qu’il n’est fait nulle mention du mur dans l’acte d’achat de votre propriété ne signifie pas qu’il n’appartient automatiquement qu’à votre voisin. Il faudrait découvrir s’il apparaît sur l’acte d’achat de votre voisin. Si ce n’est pas le cas, le mur appartient à vous et votre voisin, c’est un mur présumé mitoyen.
Ainsi, si vous vous trouvez dans le cas où le mur est mitoyen, les textes de lois exposent les obligations des voisins sur un mur mitoyen. Le livre mentionné plus haut donne la règle générale et le cas où l’un des deux voisins veut surélever le mur :
Page 187 : « La mitoyenneté des clôtures produit entre les voisins non seulement les mêmes droits mais encore les mêmes obligations.
L’idée qui se dégage des articles du Code civil et de la jurisprudence est que si tout voisin d’un mur mitoyen peut se servir de ce mur dans son propre intérêt, il doit s’abstenir d’entreprendre sur cet ouvrage, sans le consentement de l’autre, tout acte qui serait de nature à porter atteinte aux droits de ce dernier.
Le Code civil, avant de déterminer les droits de chacun sur le mur mitoyen, traite de l’obligation commune d’entretenir le mur. »
Page 196 : « Le droit de surélever le mur mitoyen :
L’article 658 du Code civil prévoit que tout propriétaire peut faire exhausser (c’est-à-dire surélever) le mur mitoyen. Cet article, ainsi que les articles suivants, insistent sur la répartition des frais relatifs à cet exhaussement (frais concernant la partie du mur surélevée, frais éventuels concernant la consolidation de la partie basse du mur).
Faut-il l’accord du voisin pour surélever le mur ?
L’article 658 du Code civil ne subordonne pas ce droit à l’accord du voisin. Il affirme seulement que : « tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen. » Certains arrêts en ont déduit que le propriétaire qui veut exhausser le mur mitoyen n’est nullement obligé d’obtenir au préalable le consentement du voisin (C. cass., req., 18.4.1866 ; CA Lyon, 28.4. 1976, D. 77, p. 268).
Pourtant, cette disposition doit être lue en parallèle avec l’article 662 du Code civil étudié ci-dessus qui précise : « l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un bâtiment [mitoyen] aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, en cas de refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit nuisible aux droits de l’autre ». Ce qui vient d’être dit pour les travaux devrait donc logiquement s’appliquer à l’exhaussement. Le conseil à donner au voisin qui entend surélever le mur est de s’entendre dans la mesure du possible avec son voisin tant sur le principe de l’exhaussement que sur le type de matériaux à utiliser.
(…)
L’exhaussement ne doit pas porter atteinte aux droits du voisin. (…)
Qui doit payer les frais ?
(…)
La partie du mur surélevée
C’est logiquement celui qui surélève le mur qui doit en supporter les frais ; « il doit payer seul la dépense d’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la clôture commune », précise l’article 658 du Code civil. Les travaux réalisés au-dessus de l’exhaussement sont donc à sa charge." (Page 197)
Si vous souhaitez avoir plus de renseignements sur le logement, vous pouvez vous rapprochez de l’ADIL la plus proche de chez vous : anil.org
De plus, nous vous proposons deux anciennes questions posées au Guichet du savoir sur le mur mitoyen. Vous y trouverez quelques pistes (certains liens ne fonctionnentt plus) :
- mur mitoyen ?
- construction mur mitoyen en lotissement
L’ouvrage, Servitudes et mitoyenneté – le guide pratique : le bornage, le droit de passage, les obligations, les litiges, les recours / Sylvie Dibos-Lacroux et Emmanuelle Vallas-Lenerz (Prat Editions, Issy-les-Moulineaux, 2010) , donne une définition du mur mitoyen (page 175) :
« Est mitoyen le mur séparant deux propriétés privées contiguës et appartenant en commun aux deux propriétaires de ces terrains. Le premier article du Code civil traitant de la mitoyenneté précise : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est
Il est revenu également aux tribunaux de définir la notion de « mur » mitoyen puisque certaines règles établies pour la mitoyenneté ne s’appliquent qu’au « mur » mitoyen, comme par exemple, la possibilité d’obtenir de son voisin qu’il vous cède la mitoyenneté du mur ou la possibilité de le surélever. »
Ainsi, le fait qu’il n’est fait nulle mention du mur dans l’acte d’achat de votre propriété ne signifie pas qu’il n’appartient automatiquement qu’à votre voisin. Il faudrait découvrir s’il apparaît sur l’acte d’achat de votre voisin. Si ce n’est pas le cas, le mur appartient à vous et votre voisin, c’est un mur présumé mitoyen.
Ainsi, si vous vous trouvez dans le cas où le mur est mitoyen, les textes de lois exposent les obligations des voisins sur un mur mitoyen. Le livre mentionné plus haut donne la règle générale et le cas où l’un des deux voisins veut surélever le mur :
Page 187 : « La mitoyenneté des clôtures produit entre les voisins non seulement les mêmes droits mais encore les mêmes obligations.
L’idée qui se dégage des articles du Code civil et de la jurisprudence est que si tout voisin d’un mur mitoyen peut se servir de ce mur dans son propre intérêt, il doit s’abstenir d’entreprendre sur cet ouvrage, sans le consentement de l’autre, tout acte qui serait de nature à porter atteinte aux droits de ce dernier.
Le Code civil, avant de déterminer les droits de chacun sur le mur mitoyen, traite de l’obligation commune d’entretenir le mur. »
Page 196 : « Le droit de surélever le mur mitoyen :
L’article 658 du Code civil prévoit que tout propriétaire peut faire exhausser (c’est-à-dire surélever) le mur mitoyen. Cet article, ainsi que les articles suivants, insistent sur la répartition des frais relatifs à cet exhaussement (frais concernant la partie du mur surélevée, frais éventuels concernant la consolidation de la partie basse du mur).
Faut-il l’accord du voisin pour surélever le mur ?
L’article 658 du Code civil ne subordonne pas ce droit à l’accord du voisin. Il affirme seulement que : « tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen. » Certains arrêts en ont déduit que le propriétaire qui veut exhausser le mur mitoyen n’est nullement obligé d’obtenir au préalable le consentement du voisin (C. cass., req., 18.4.1866 ; CA Lyon, 28.4. 1976, D. 77, p. 268).
Pourtant, cette disposition doit être lue en parallèle avec l’article 662 du Code civil étudié ci-dessus qui précise : « l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un bâtiment [mitoyen] aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, en cas de refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit nuisible aux droits de l’autre ». Ce qui vient d’être dit pour les travaux devrait donc logiquement s’appliquer à l’exhaussement. Le conseil à donner au voisin qui entend surélever le mur est de s’entendre dans la mesure du possible avec son voisin tant sur le principe de l’exhaussement que sur le type de matériaux à utiliser.
(…)
L’exhaussement ne doit pas porter atteinte aux droits du voisin. (…)
Qui doit payer les frais ?
(…)
La partie du mur surélevée
C’est logiquement celui qui surélève le mur qui doit en supporter les frais ; « il doit payer seul la dépense d’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la clôture commune », précise l’article 658 du Code civil. Les travaux réalisés au-dessus de l’exhaussement sont donc à sa charge." (Page 197)
Si vous souhaitez avoir plus de renseignements sur le logement, vous pouvez vous rapprochez de l’ADIL la plus proche de chez vous : anil.org
De plus, nous vous proposons deux anciennes questions posées au Guichet du savoir sur le mur mitoyen. Vous y trouverez quelques pistes (certains liens ne fonctionnentt plus) :
- mur mitoyen ?
- construction mur mitoyen en lotissement
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