Question d'origine :
Bonjour Cher Guichet
J'ai encore besoin de vous.
Suite à des infiltrations sur notre toit en terrasse, des travaux ont été commandés. Ces travaux ont mal été exécutés et cela est constaté de façon formelle par l'Expert Judiciaire, mais celui -ci met malgré cela 70 % à notre charge du fait de l'absence du Maître d'Oeuvre.
Mes questions :
- Cette conclusion est-elle valable ?
- Si oui, n'est ce pas le Syndic qui est responsable ?
- Les copropriétaires peuvent ils dans ce cas se retourner contre le Syndic et que peut on espérer comme prise en charge par son assurance ?
Merci d'avance
Jean
Réponse du Guichet
gds_ctp
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 24/09/2012 à 14h58
Bonjour,
Pour répondre à votre première question, sur la conclusion de l'expert, la situation telle qu'elle est simplement décrite nous a amené à nous demander pourquoi ce n'était pas l'entreprise qui avait été déclarée responsable, puisque c'est bien elle qui n'a pas réussi les travaux demandés (voir à ce sujet la garantie décennale notamment). C'est alors que nous est apparu le problème de l'absence de maître d'oeuvre.
Nous avons alors relevé, dans le livre Travaux mode d'emploi, au chapitreCoordonner soi-même les travaux (p. 15), que si vous gérez vous-même le chantier, vous êtes à la fois maître d'ouvrage (celui pour le compte de qui sont réalisés les travaux) et maître d'oeuvre (personne chargée de diriger les travaux pour votre compte).
Votre question telle qu'elle est posée nous indique que vous n'aviez pas engagé de maître d'oeuvre (sans l'expliquer). Si la citation ci-dessus décrivait bien votre situation, alors vous remplissiez bien vous-même, de fait, cette fonction de maître d'oeuvre. Avec ses responsabilités, y compris financières, relevées par l'expert.
Nous avons ensuite cherché quelques définitions, afin d'essayer d'éclaircir ce sujet complexe.
- Maître d'ouvrage
Lorsque vous, ou la personne morale que vous représentez, décidez de réaliser ou de faire réaliser des travaux de construction, d’agrandissement ou de restauration – rénovation, votre engagement existe d’un point de vue juridique puisque vous êtes considéré comme maître d’ouvrage.
Est maître d’ouvrage le donneur d’ordre au profit de qui l’ouvrage est réalisé. Du fait même de cette position, le maître d’ouvrage a deux obligations principales, à savoir :
- définir clairement ce qu’il veut au départ, son calendrier et le budget consacré au projet (l’ouvrage)
- se prononcer sur la réception de ce qui lui est livré.
-Maître d'oeuvre :
La réalisation de l’ouvrage, la maîtrise d’œuvre, est confiée par le maître d’ouvrage à une ou plusieurs entreprises qui sont, chacune, maître d’œuvre. Le maître d’œuvre est retenu par le maître d’ouvrage « pour réaliser l'ouvrage, dans les conditions de délais, de qualité et de coût fixées par ce dernier conformément à un contrat ». C’est le maître d'œuvre qui est responsable des choix techniques spécifiques à la réalisation de l'ouvrage tel qu’exigé par le maître d'ouvrage [...].
Compte-tenu des engagement conséquents du maître d’œuvre, il existe un ensemble de garanties qui couvrent les responsabilités du constructeur, la garantie décennale étant la mieux connue. Il est bon de s’informer correctement sur ces diverses assurances avant d’envisager les travaux.
Nous avons remarqué, lors de nos recherches, que le type de travaux d'étanchéité que vous avez entrepris était généralement commandité par le syndic (lui-même mandé par le syndicat de copropriété), aussi nous sommes nous étonnés de votre cas. C'est bien sûr trop tard pour vous aider à bien démarrer les travaux, mais cela aurait peut-être évité des difficultés, et une justification nous aurait permis d'y voir un peu plus clair.
Pour ce qui est de la fin de votre question, à savoir laresponsabilité du syndic , nous avons trouvé plusieurs éléments pouvant vous aider à l'établir.
Il nous est notamment apparu que le syndic est responsable de l'étanchéité de la copropriété, et qu'il peut même lancer ces travaux en urgence, parobligation de bon entretien . Comme l'indique ce document (premier encadré) :
En cas d'urgence, le syndic a l'obligation de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans avoir à convoquer au préalable l'AG.".
Il s'avère que l'infiltration d'eau fait partie des urgences, mais peut-être pas le cas spécifique de votre immeuble.
Par ailleurs, le syndic est là pour informer les copropriétaires de la nécessité des assurances. Voici ce que nous indique le livre La copropriété de A à Z, (p. 59) :
Les assurances de copropriété sont souscrites par le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires.
L'assurance dommages ouvrage est une assurance obligatoire, souscrite par un propriétaire lorsqu'il engage des travaux de construction ou des travaux de gros oeuvre assimilés à des travaux de construction. Elle incombe également au syndicat des copropriétaires lorsque l'assemblée vote des travaux importants pouvant être assimilés à des travaux de construction de l'article 1792 du Code civil (des travaux d'étanchéité de la toiture, par exemple).
Rappelons que nous ne sommes bien sûr pas juristes, et qu'il vaut mieux faire appel à des professionnels sur ce sujet, mais il nous semble plausible d'insister sur un manquement à la responsabilité du syndic. Cependant, l'entreprise est fort délicate, comme l'indique le dernier encadré du document cité plus haut :
Si vous décidez un jour d'engager une procédure contre le syndic, vous devrez, pour qu'elle ait une chance d'aboutir, établir devant les tribunaux que le syndic a commis une faute, que vous avez subi un préjudice personnel, et qu'il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic. Si l'un de ces éléments fait défaut, vous ne pourrez rien obtenir des tribunaux. Autant dire qu'il ne faut engager ce type de procédure que si l'on dispose d'un dossier sérieux. Et dans ce cas, nous vous recommandons alors cette page de l'UFC Que choisir : Mettre en cause la responsabilité du syndic.
Nous avons apprécié également les informations données par :
- l'ANIL, Le contrat de maîtrise d'oeuvre
- Droit-Finances, Rôle et responsabilité du syndic
- Le portail de la consommation, les fonctions du syndic.
- Le particulier (sur abonnement)
ainsi que les ouvrages disponibles à la Bibliothèque municipale :
- Décider et contrôler les travaux en copropriété
- Copropriété, mode d'emploi
- Le guide du copropriétaire et du syndic bénévole
Pour alléger un peu ce sujet, nous pourrions proposer le film :
Syndic, priez pour nous.
Enfin, pour de plus amples renseignements, nous vous invitons à contacter votre Agence départementale pour l'information sur le logement.
Pour répondre à votre première question, sur la conclusion de l'expert, la situation telle qu'elle est simplement décrite nous a amené à nous demander pourquoi ce n'était pas l'entreprise qui avait été déclarée responsable, puisque c'est bien elle qui n'a pas réussi les travaux demandés (voir à ce sujet la garantie décennale notamment). C'est alors que nous est apparu le problème de l'absence de maître d'oeuvre.
Nous avons alors relevé, dans le livre Travaux mode d'emploi, au chapitre
Votre question telle qu'elle est posée nous indique que vous n'aviez pas engagé de maître d'oeuvre (sans l'expliquer). Si la citation ci-dessus décrivait bien votre situation, alors vous remplissiez bien vous-même, de fait, cette fonction de maître d'oeuvre. Avec ses responsabilités, y compris financières, relevées par l'expert.
Nous avons ensuite cherché quelques définitions, afin d'essayer d'éclaircir ce sujet complexe.
- Maître d'ouvrage
Lorsque vous, ou la personne morale que vous représentez, décidez de réaliser ou de faire réaliser des travaux de construction, d’agrandissement ou de restauration – rénovation, votre engagement existe d’un point de vue juridique puisque vous êtes considéré comme maître d’ouvrage.
Est maître d’ouvrage le donneur d’ordre au profit de qui l’ouvrage est réalisé. Du fait même de cette position, le maître d’ouvrage a deux obligations principales, à savoir :
- définir clairement ce qu’il veut au départ, son calendrier et le budget consacré au projet (l’ouvrage)
- se prononcer sur la réception de ce qui lui est livré.
-
La réalisation de l’ouvrage, la maîtrise d’œuvre, est confiée par le maître d’ouvrage à une ou plusieurs entreprises qui sont, chacune, maître d’œuvre. Le maître d’œuvre est retenu par le maître d’ouvrage « pour réaliser l'ouvrage, dans les conditions de délais, de qualité et de coût fixées par ce dernier conformément à un contrat ». C’est le maître d'œuvre qui est responsable des choix techniques spécifiques à la réalisation de l'ouvrage tel qu’exigé par le maître d'ouvrage [...].
Compte-tenu des engagement conséquents du maître d’œuvre, il existe un ensemble de garanties qui couvrent les responsabilités du constructeur, la garantie décennale étant la mieux connue. Il est bon de s’informer correctement sur ces diverses assurances avant d’envisager les travaux.
Nous avons remarqué, lors de nos recherches, que le type de travaux d'étanchéité que vous avez entrepris était généralement commandité par le syndic (lui-même mandé par le syndicat de copropriété), aussi nous sommes nous étonnés de votre cas. C'est bien sûr trop tard pour vous aider à bien démarrer les travaux, mais cela aurait peut-être évité des difficultés, et une justification nous aurait permis d'y voir un peu plus clair.
Pour ce qui est de la fin de votre question, à savoir la
Il nous est notamment apparu que le syndic est responsable de l'étanchéité de la copropriété, et qu'il peut même lancer ces travaux en urgence, par
En cas d'urgence, le syndic a l'obligation de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans avoir à convoquer au préalable l'AG.".
Il s'avère que l'infiltration d'eau fait partie des urgences, mais peut-être pas le cas spécifique de votre immeuble.
Par ailleurs, le syndic est là pour informer les copropriétaires de la nécessité des assurances. Voici ce que nous indique le livre La copropriété de A à Z, (p. 59) :
Les assurances de copropriété sont souscrites par le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires.
L'
Rappelons que nous ne sommes bien sûr pas juristes, et qu'il vaut mieux faire appel à des professionnels sur ce sujet, mais il nous semble plausible d'insister sur un manquement à la responsabilité du syndic. Cependant, l'entreprise est fort délicate, comme l'indique le dernier encadré du document cité plus haut :
Si vous décidez un jour d'engager une procédure contre le syndic, vous devrez, pour qu'elle ait une chance d'aboutir, établir devant les tribunaux que le syndic a commis une faute, que vous avez subi un préjudice personnel, et qu'il existe un lien entre ce préjudice et la faute commise par le syndic. Si l'un de ces éléments fait défaut, vous ne pourrez rien obtenir des tribunaux. Autant dire qu'il ne faut engager ce type de procédure que si l'on dispose d'un dossier sérieux. Et dans ce cas, nous vous recommandons alors cette page de l'UFC Que choisir : Mettre en cause la responsabilité du syndic.
Nous avons apprécié également les informations données par :
- l'ANIL, Le contrat de maîtrise d'oeuvre
- Droit-Finances, Rôle et responsabilité du syndic
- Le portail de la consommation, les fonctions du syndic.
- Le particulier (sur abonnement)
ainsi que les ouvrages disponibles à la Bibliothèque municipale :
- Décider et contrôler les travaux en copropriété
- Copropriété, mode d'emploi
- Le guide du copropriétaire et du syndic bénévole
Pour alléger un peu ce sujet, nous pourrions proposer le film :
Syndic, priez pour nous.
Enfin, pour de plus amples renseignements, nous vous invitons à contacter votre Agence départementale pour l'information sur le logement.
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