Question d'origine :
Cher guichet,
Nous sommes un Syndicat d’une petite copropriété de (1 appartement/étage) et nous avons fait faire des travaux d’étanchéité de la toiture terrasse.
Je me permets de vous dresser un historique bref, mais aussi précis que possible, de la situation de notre copropriété sur ce point, avant de vous poser 5 questions.
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1. Avant le vote de cette résolution, nous avions posé par courriel la question suivante au Syndic :
"Comme nous n'avons pas d'architecte dédié à l'immeuble, nous nous demandons comment se passe le contrôle des travaux et la réception. Avez vous un quelqu'un de qualifié dans ce domaine en mesure de suivre ces travaux régulièrement soit 2 à 3 visites de contrôle en cours de chantier plus la validation finale ?"
La réponse du gestionnaire du syndic par courriel :
"Nous avons à l’agence ...., une personne chargée des travaux et qui suivra bien entendu le chantier pendant la durée de celui-ci. M...... . assurera donc le suivi du chantier."
2. Les travaux ont été effectués mais des fuites d’eau sont apparues lors du chantier, puis quelques mois encore après le chantier, au dernier étage. Ces fuites ont provoqué des dégâts des eaux dans l’appartement du dernier étage.
Le propriétaire à cet étage, après de multiples mais vaines démarches auprès du syndic, a assigné l’Entreprise, le syndic et syndicat et les assurances en justice.
Le rapport de l’expert judiciaire, en résumé, dit :
Concernant les dégâts des eaux au dernier étage :
« C’est un défaut de protection par l’entreprise au cours des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse qui est la cause des désordres. Nous proposons que l’entreprise soit retenue comme étant à l’origine des dégradations constatées dans l’appartement de M..... »
Concernant les travaux sur le toit-terrasse :
« Des stagnations d’eau ont été constatées sur la toiture terrasse. ainsi que des contre-pentes. »
- « Les travaux ont été exécutés sans maîtrise d’œuvre. » « L’entreprise aurait dû exercer son devoir de conseil sur ce point. »
- « La contrainte qui existait de devoir refaire les pentes n’a donc pas été prise en compte. » ....« En fait, il n’y a pas de non-conformité dans la mise en œuvre de l’étanchéité mais plutôt en ce qui concerne la pente du gros-œuvre de la terrasse. »
- « L’origine de cette non-conformité est imputable à la fois au syndicat des copropriétaires qui n’a pas fait appel à un maître d’œuvre pour l’exécution des travaux (70%) et à l’entreprise (30%)."
« Nous proposons que les travaux d’étanchéité soient refaits avec création des pentes nécessaires. Ces travaux devront être exécutés sous la direction d’un maître d’œuvre. »
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Je rappelle que l’échange de courriel (cf point 1) ne figure pas dans le rapport de l’expert judiciaire.
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3. Les fuites d’eau ont définitivement cessé : en effet, l’expert a démontré que de l’eau de pluie s’était infiltrée durant la période de travaux entre les 2 plaques de béton composant le toit. Elle s’est totalement écoulée depuis.
4. Le propriétaire du dernier étage et le syndic ont reçu le rapport de l’expert il y a 3 semaines. Le syndic nous l’a communiqué il y quelques jours, à la demande du Conseil Syndical.
Echange de courriels entre le CS et le syndic :
- Syndic :
"L'expert ne remet pas en cause les travaux exécutés par l'entreprise.
Des stagnations d'eau ont été constatées mais ne nuisent pas à l'étanchéité de l'immeuble. Les pentes sont d'origine, et les travaux votés concernaient uniquement la réfection de l'étanchéité de la terrasse et non la réfection complète de la toiture. Ce sont 2 choses différentes. Le rapport rendu par l'Expert, n'est pas un jugement, pour le moment, la copropriété n'est pas condamnée à quoique ce soit."
- Conseil syndical :
"Je partage l'avis selon lequel le syndicat avait voté pour la réfection de l'étanchéité de la terrasse et non pour la réfection du toit-même.
Néanmoins, dans son rapport, l'expert reproche l'absence de maître d'œuvre. Je vous serais reconnaissant de bien vouloir me faire connaître votre réaction à ce sujet. "
- Syndic :
"Un maître d’œuvre n’est pas obligatoire pour les travaux d’étanchéité contrairement à des travaux de réfection de toiture. Il s’agit de travaux que nous avons l’habitude de suivre et sur lesquels il n’y a en général pas de problèmes."
5. La copropriétaire a dit qu’elle allait prochainement poursuivre son action en justice pour que le toit soit repris.
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Mes questions :
1. La conclusion de l’expert sur l’absence de maître d’œuvre
est-elle valable ?
2. Si oui, le courriel du syndic concernant le suivi des travaux
peut-il encore figurer dans le rapport de l’expert judiciaire ?
3. Si oui également, n’est-ce pas le syndic qui demeure seul
responsable pour la désignation d'un maître d’œuvre ?
4. La conclusion de l’expert sur la reprise du toit est-elle
valable ?
5. Si oui, l’argument majeur avancé par le syndic (travaux
d’étanchéité et non du toit-même) peut-il être retenu par le
tribunal ?
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Je vous remercie beaucoup d’avance pour votre réponse.
Bien à vous,
Pierre.
Réponse du Guichet
gds_db
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 27/09/2012 à 14h25
Bonjour,
Avant toute chose nous tenons à vous rappeler que nous ne sommes que bibliothécaires. Nous ne sommes pas en mesure de commenter les décisions d'un expert, ni de vous apporter quelque conseil juridique que ce soit.
Nous ne saurions trop vous conseiller de contacter un juriste via par exemple l'ADIL de votre département qui vous apportera un conseil (gratuit) personnalisé.
Les Agences départementales d'information sur le logement offrent gratuitement aux particuliers un conseil complet sur tous les aspects des problèmes juridiques, financiers et fiscaux liés au logement.
Voici toutefois quelques éléments d'information sur le recours à un maître d'oeuvre pour les travaux de copropriété, extraits de l'ouvrage intitulé Décider et contrôler les travaux en copropriété : déroulement, coûts, délais, prestataires, assurances, réunions de chantier... publié par l'ARC, Association des responsables de copropriété, que vous pouvez également contacter pour plus d'information.
Quand faut-il recourir à un maître d'oeuvre ?
Voici présentés ici quelques principes qui justifient de faire appel à un maître d'oeuvre. Ils sont de cinq ordres.
L'aspect technique
Dès lors que des difficultés techniques particulières sont connues - telles que travaux touchant la structure de l'immeuble, complexité des travaux, emploi de procédés techniques originaux -, le maître d'oeuvre s'impose. Il saura utilement conseiller le maître d'ouvrage sur les prestations techniques à envisager, puis veillera à leur bonne exécution. Assuré en responsabilité professionnelle, celle-ci pourra être mise en oeuvre en cas de désordres ultérieurs.
La coordination
Pour des chantiers importants en volume, en durée et pouvant faire appel à plusieurs corps d'état (ravalement et couverture/étanchéité, maçonnerie, plomberie, électricité...), le maître d'oeuvre sera d'une grande utilité pour décomposer et organiser le déroulement du chantier dans le temps. [...]
Le coût des travaux
Par leur connaissance des coûts, les maîtres d'oeuvre sont susceptibles de mieux négocier les prix que le maître d'ouvrage, seul face aux entreprises. [...]
La conception
Dès qu'un travail de conception est envisagé, même s'il s'agit d'un aménagement minime, il est préférable de faire appel à un maître d'oeuvre, et plus particulièrement ici à un architecte dont c'est la fonction première. [...]
L'obligation réglementaire ou contractuelle
Le maître d'oeuvre peut aussi s'avérer indispensable dans le cas d'un immeuble compris dans un périmètre de sauvegarde ou de protection d'un monument historique, ne serait-ce que pour définir les prestations, en collaboration avec les architectes des bâtiments de France.
Il est également imposé dans le cadre d'opérations lourdes de réhabilitation qui bénéficient de finances publiques au travers d'aides directes et/ou de subventions ; les financeurs voulant s'assurer que les travaux sont bien utiles et seront bien réalisés.
Voici également ce qu'indique l'article intitulé "Copropriété : faut-il faire appel à un architecte ?" du site www.leparticulier.fr
La copropriété envisage des travaux importants et coûteux dans les parties communes, mais personne au sein du syndicat n’est en mesure d’en contrôler la bonne réalisation ? Plusieurs corps de métier interviennent sur un même chantier et vous craignez un manque de coordination sur le terrain ? Inutile de compter sur le syndic pour assumer ce rôle. Ce dernier se limite à une mission de « gestion administrative » des travaux – et facture les honoraires correspondants. Il ne prendra jamais le risque de se charger de la maîtrise d’œuvre, et pour cause : il n’en a généralement pas les compétences. Alors que faire ? Il convient d’abord de souligner que vous n’êtes jamais tenus de faire appel à un maître d’œuvre. Tel est en tout cas le sens d’un arrêt de la Cour de cassation rendu à propos de désordres constatés à la suite de la réfection de l’étanchéité de la terrasse d’un immeuble. Les magistrats ont cassé un arrêt de cour d’appel qui avait jugé que « le syndicat des copropriétaires avait eu tort de ne pas s’assurer les services d’un maître d’œuvre ». Ils ont ainsi établi que cette abstention ne suffisait pas « à caractériser la faute du maître de l’ouvrage ou son acceptation des risques » (Cass. civ. 3e, 6 mai 1998, n° 95-18357). Reste que le concours d’un professionnel chargé de la surveillance des travaux permet souvent d’éviter les déconvenues. Il est d’ailleurs impossible de s’en dispenser lorsque les travaux ouvrent droit à une subvention de l’Anah, notamment lorsque l’immeuble est situé dans l’Opah (Opération programme d’amélioration de l’habitat) « copropriété dégradée », ou lorsque le montant des travaux excède 100 000 euros. L’Anah subordonne alors l’instruction de la demande d’aide financière au concours d’un maître d’œuvre professionnel, « notamment architecte ou agréé en architecture ». Dans tous les cas, l’architecte n’est pas le seul susceptible de porter l’habit du maître d’œuvre. Néanmoins, en tant qu’homme de l’art reconnu par les pouvoirs publics, il est tenu au respect d’un certain nombre d’obligations légales et professionnelles.
Voir aussi les paragraphes §219 et §221 de cette thèse : La responsabilité des constructeurs de voirie et réseaux divers (Etat des lieux et perspectives), thèse d'Hélène BERNARDIN, ainsi que cet article "Rénover avec ou sans maître
d’oeuvre" écrit par Jacques-Antoine Louria, Architecture Intérieure - REVUE DE L’HABITAT - JUIN 2010.
Avant toute chose nous tenons à vous rappeler que nous ne sommes que bibliothécaires. Nous ne sommes pas en mesure de commenter les décisions d'un expert, ni de vous apporter quelque conseil juridique que ce soit.
Nous ne saurions trop vous conseiller de contacter un juriste via par exemple l'ADIL de votre département qui vous apportera un conseil (gratuit) personnalisé.
Les Agences départementales d'information sur le logement offrent gratuitement aux particuliers un conseil complet sur tous les aspects des problèmes juridiques, financiers et fiscaux liés au logement.
Voici toutefois quelques éléments d'information sur le recours à un maître d'oeuvre pour les travaux de copropriété, extraits de l'ouvrage intitulé Décider et contrôler les travaux en copropriété : déroulement, coûts, délais, prestataires, assurances, réunions de chantier... publié par l'ARC, Association des responsables de copropriété, que vous pouvez également contacter pour plus d'information.
Voici présentés ici quelques principes qui justifient de faire appel à un maître d'oeuvre. Ils sont de cinq ordres.
Dès lors que des difficultés techniques particulières sont connues - telles que travaux touchant la structure de l'immeuble, complexité des travaux, emploi de procédés techniques originaux -, le maître d'oeuvre s'impose. Il saura utilement conseiller le maître d'ouvrage sur les prestations techniques à envisager, puis veillera à leur bonne exécution. Assuré en responsabilité professionnelle, celle-ci pourra être mise en oeuvre en cas de désordres ultérieurs.
Pour des chantiers importants en volume, en durée et pouvant faire appel à plusieurs corps d'état (ravalement et couverture/étanchéité, maçonnerie, plomberie, électricité...), le maître d'oeuvre sera d'une grande utilité pour décomposer et organiser le déroulement du chantier dans le temps. [...]
Par leur connaissance des coûts, les maîtres d'oeuvre sont susceptibles de mieux négocier les prix que le maître d'ouvrage, seul face aux entreprises. [...]
Dès qu'un travail de conception est envisagé, même s'il s'agit d'un aménagement minime, il est préférable de faire appel à un maître d'oeuvre, et plus particulièrement ici à un architecte dont c'est la fonction première. [...]
Le maître d'oeuvre peut aussi s'avérer indispensable dans le cas d'un immeuble compris dans un périmètre de sauvegarde ou de protection d'un monument historique, ne serait-ce que pour définir les prestations, en collaboration avec les architectes des bâtiments de France.
Il est également imposé dans le cadre d'opérations lourdes de réhabilitation qui bénéficient de finances publiques au travers d'aides directes et/ou de subventions ; les financeurs voulant s'assurer que les travaux sont bien utiles et seront bien réalisés.
Voici également ce qu'indique l'article intitulé "
La copropriété envisage des travaux importants et coûteux dans les parties communes, mais personne au sein du syndicat n’est en mesure d’en contrôler la bonne réalisation ? Plusieurs corps de métier interviennent sur un même chantier et vous craignez un manque de coordination sur le terrain ? Inutile de compter sur le syndic pour assumer ce rôle. Ce dernier se limite à une mission de « gestion administrative » des travaux – et facture les honoraires correspondants. Il ne prendra jamais le risque de se charger de la maîtrise d’œuvre, et pour cause : il n’en a généralement pas les compétences. Alors que faire ? Il convient d’abord de souligner que vous n’êtes jamais tenus de faire appel à un maître d’œuvre. Tel est en tout cas le sens d’un arrêt de la Cour de cassation rendu à propos de désordres constatés à la suite de la réfection de l’étanchéité de la terrasse d’un immeuble. Les magistrats ont cassé un arrêt de cour d’appel qui avait jugé que « le syndicat des copropriétaires avait eu tort de ne pas s’assurer les services d’un maître d’œuvre ». Ils ont ainsi établi que cette abstention ne suffisait pas « à caractériser la faute du maître de l’ouvrage ou son acceptation des risques » (Cass. civ. 3e, 6 mai 1998, n° 95-18357). Reste que le concours d’un professionnel chargé de la surveillance des travaux permet souvent d’éviter les déconvenues. Il est d’ailleurs impossible de s’en dispenser lorsque les travaux ouvrent droit à une subvention de l’Anah, notamment lorsque l’immeuble est situé dans l’Opah (Opération programme d’amélioration de l’habitat) « copropriété dégradée », ou lorsque le montant des travaux excède 100 000 euros. L’Anah subordonne alors l’instruction de la demande d’aide financière au concours d’un maître d’œuvre professionnel, « notamment architecte ou agréé en architecture ». Dans tous les cas, l’architecte n’est pas le seul susceptible de porter l’habit du maître d’œuvre. Néanmoins, en tant qu’homme de l’art reconnu par les pouvoirs publics, il est tenu au respect d’un certain nombre d’obligations légales et professionnelles.
Voir aussi les paragraphes §219 et §221 de cette thèse : La responsabilité des constructeurs de voirie et réseaux divers (Etat des lieux et perspectives), thèse d'Hélène BERNARDIN, ainsi que cet article "Rénover avec ou sans maître
d’oeuvre" écrit par Jacques-Antoine Louria, Architecture Intérieure - REVUE DE L’HABITAT - JUIN 2010.
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