Quel documentation pour vendre un terrain agricole ?
DIVERS
+ DE 2 ANS
Le 24/06/2014 à 08h54
260 vues
Question d'origine :
Bonjour Monsieur ou Madame ;
Comment vendre un terrain agricole non constructible ?
Quels livres , revues , sites internet et organismes peuvent me renseigner ?
Je veux analyser la question avant de traiter avec les agriculteurs alentours et le notaire de proximité .
Merci d'avance pour la réponse .
Bonne journée à vous .
Monsieur OLTRA .
Réponse du Guichet
gds_et
- Département : Équipe du Guichet du Savoir
Le 25/06/2014 à 11h08
Bonjour,
La première chose à savoir, si vous souhaitez vendre un bien agricole, est que cette vente sera nécessairement portée à la connaissance de la Safer (société d’aménagement foncier et d’établissement rural), qui, le cas échéant, exercera ou non son droit de préemption en proposant éventuellement son propre prix d’achat :
Un terrain agricole est une parcelle classée et utilisée jusqu'alors comme surface agricole. Il peut s'agir de terres arables, de terres en herbes ou de cultures pérennes ou en jachère.
En règle générale en France, toute opération foncière concernant la vente d'un terrain agricole est concernée par les droits de la Safer. La Safer, société d'aménagement foncier et d'établissement rural, peut sur cette vente exercer son droit de préemption qui, lorsqu'elle l'estime nécessaire, propose alors un prix d'achat au vendeur. Ce dernier peut soit accepter l'offre de la Safer et lui céder son terrain, soit la refuser et retirer la parcelle de la vente. Son but final est de rétrocéder les terres agricoles concernées aux agriculteurs locaux, dans un objectif de protection et d'aménagement de l'environnement.
Quelques forums assez spécialisés donnent des astuces légales pour éviter l'introduction de la Safer dans une opération de vente d'un terrain agricole. Il s'agit par exemple de transformer la vente pure en location vente. Après établissement d'un bail sous sein privé de plusieurs années, les deux parties se mettent d'accord sur la location dudit terrain. Le locataire agriculteur est donc prioritaire sur l'achat ultérieur de la terre et le bailleur se voit assurer de la vente. Bien qu'un délai assez long soit inculqué par ce procédé, il garantit aux deux parties la réussite de la transaction. Un notaire doit valider le contrat.
Déposer une annonce de terrain agricole à vendre et trouver un acquéreur induit forcément un passage devant un notaire. Ce dernier est dans l'obligation, pour toute opération de vente d'un terrain agricole, d'en informer la Safer par courrier. Cette dernière a un délai de deux mois pour faire jouer son droit de préemption. Toutefois elle est tenue à respecter des conditions très précises qui régissent son implication dans la vente. La meilleure solution pour mener à bien une vente de terrain agricole est de se renseigner auprès de conseillers spécialisés : notaire, chambre d'agriculture régionale, syndicat ou encore technicien d'un groupement d'agriculteurs.
Source : Conseils pour vendre un terrain agricole, maison-jardin.excite.fr
Les missions des Safer
Les Safer sont des organismes d'intervention sur le marché foncier rural dont la mission est notamment de contribuer à l'amélioration des structures foncières du secteur agricole et d’assurer la transparence du marché foncier rural. Il existe une Safer par région française (quelquefois par département ou groupe de départements).
Selon la loi du 5 août 1960 (loi d'orientation agricole) qui les a créées, elles sont ainsi définies : « des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent être constituées en vue d'acquérir des terres ou des exploitations mises en vente par leurs propriétaires, ainsi que des terres incultes destinées à être rétrocédées après aménagement éventuel ».
Depuis 1990, le législateur leur a confié une mission de mise en œuvre du volet foncier de politiques publiques locales à laquelle s’est ajoutée une mission de protection de l’environnement et des paysages. Elles ont développé de nombreux partenariats avec les collectivités et établissements publics tels les parcs naturels, conservatoires du littoral, agences de l’eau, etc.
La mise en œuvre de la politique foncière passe notamment par l’acquisition de biens immobiliers. Ces opérations se font au moyen principalement de vente amiable mais aussi par l’exercice du droit de préemption qui leur a été conféré par décret. Les biens ainsi acquis sont destinés à être rétrocédés aux agriculteurs porteurs de projets qui répondent au mieux aux critères légalement définis. Le mode de décision de la Safer est caractérisé par une large concertation (avis du comité technique départemental, décision du Conseil d’administration) et par un contrôle de l’État.
Le droit de préemption des SAFER
Le droit de préemption porte, à ce jour, sur les aliénations à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation ou vocation agricole.
Ce mode d’acquisition ne représente, selon le rapport du Conseil général de l’alimentation de l’agriculture et des espaces ruraux (CGAAER) de septembre 20137, que 0,70 % de l’ensemble des opérations réalisées par les Safer.
Les notaires doivent, par conséquent, notifier toute aliénation à titre onéreux, entrant dans le champ d’application du texte, à la Safer compétente qui dispose de deux mois à compter de la réception pour se prononcer.
La Safer peut alors exercer son droit de préemption de deux façons possibles : en préemptant aux prix et conditions notifiés, ou avec contre-offre de prix.
La préemption avec contre-offre de prix se justifie lorsque la Safer estime que le prix envisagé pour la vente est supérieur à la valeur réelle du terrain. Dans ce cas, le vendeur peut refuser l'offre de la Safer et retirer son bien de la vente au prix et conditions notifiés.
En revanche, lors d'une préemption au prix, le vendeur ne peut plus se rétracter et doit vendre à la Safer.
Il est important de préciser que toute préemption doit être justifiée expressément par la Safer. Cette justification est ensuite examinée par les deux commissaires du Gouvernement qui ont pour charge de se prononcer sur la légalité de cette préemption. Chaque commissaire dispose d'un droit de veto.
La décision de préemption doit être justifiée au regard des objectifs définis par le code rural, à savoir :
1. l'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;
2. l'agrandissement et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes (remembrement) conformément au code rural ;
3. la préservation de l'équilibre des exploitations lorsqu'il est compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public ;
4. la sauvegarde du caractère familial de l'exploitation ;
5. la lutte contre la spéculation foncière ;
6. la conservation d'exploitations viables existantes lorsqu'elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d'habitation ou d'exploitation ;
7. la mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l'amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l'État ;
8. la réalisation des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'État ou les collectivités locales et leurs établissements publics ;
9. dans les conditions prévues par le chapitre III du titre IV du livre Ier du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.
Son droit de préemption ne s'exerce pas dans certains cas, comme :
• face à d'autres acquéreurs bénéficiant également d'un droit de préemption : l'État, les collectivités locales, etc.
• face à certains acquéreurs tels que fermiers ou métayers en place et qui seraient évincés, parents du vendeur,...sous réserve de la fraude et du respect des conditions légales.
Une fois acquises, les terres doivent être vendues dans un délai maximum de 5 ans (sauf autorisation spéciale des commissaires du Gouvernement). Cette rétrocession se fait par le biais d'un appel à candidature et après avis du comité technique départemental.
Pour plus d’informations sur la Safer, vous pouvez vous rendre sur le site safer.fr ou sur son site consacré à la vente des biens agricoles : proprietes-rurales.com.
La safer a aussi mis en place un service pour vous aider à estimer la valeur de votre terrain : Le prix des terres.
D’autres ressources utiles :
- Code rural, Legifrance
- lafranceagricole.fr
- terre-net.fr
- Économie et Statistique n°444-445 - Le foncier et l'agriculture, développements récents, Insee
La première chose à savoir, si vous souhaitez vendre un bien agricole, est que cette vente sera nécessairement portée à la connaissance de la Safer (société d’aménagement foncier et d’établissement rural), qui, le cas échéant, exercera ou non son droit de préemption en proposant éventuellement son propre prix d’achat :
Un terrain agricole est une parcelle classée et utilisée jusqu'alors comme surface agricole. Il peut s'agir de terres arables, de terres en herbes ou de cultures pérennes ou en jachère.
Quelques forums assez spécialisés donnent des astuces légales pour éviter l'introduction de la Safer dans une opération de vente d'un terrain agricole. Il s'agit par exemple de transformer la vente pure en location vente. Après établissement d'un bail sous sein privé de plusieurs années, les deux parties se mettent d'accord sur la location dudit terrain. Le locataire agriculteur est donc prioritaire sur l'achat ultérieur de la terre et le bailleur se voit assurer de la vente. Bien qu'un délai assez long soit inculqué par ce procédé, il garantit aux deux parties la réussite de la transaction. Un notaire doit valider le contrat.
Déposer une annonce de terrain agricole à vendre et trouver un acquéreur induit forcément un passage devant un notaire. Ce dernier est dans l'obligation, pour toute opération de vente d'un terrain agricole, d'en informer la Safer par courrier. Cette dernière a un délai de deux mois pour faire jouer son droit de préemption. Toutefois elle est tenue à respecter des conditions très précises qui régissent son implication dans la vente. La meilleure solution pour mener à bien une vente de terrain agricole est de se renseigner auprès de conseillers spécialisés : notaire, chambre d'agriculture régionale, syndicat ou encore technicien d'un groupement d'agriculteurs.
Source : Conseils pour vendre un terrain agricole, maison-jardin.excite.fr
Les Safer sont des organismes d'intervention sur le marché foncier rural dont la mission est notamment de contribuer à l'amélioration des structures foncières du secteur agricole et d’assurer la transparence du marché foncier rural. Il existe une Safer par région française (quelquefois par département ou groupe de départements).
Selon la loi du 5 août 1960 (loi d'orientation agricole) qui les a créées, elles sont ainsi définies : « des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural peuvent être constituées en vue d'acquérir des terres ou des exploitations mises en vente par leurs propriétaires, ainsi que des terres incultes destinées à être rétrocédées après aménagement éventuel ».
Depuis 1990, le législateur leur a confié une mission de mise en œuvre du volet foncier de politiques publiques locales à laquelle s’est ajoutée une mission de protection de l’environnement et des paysages. Elles ont développé de nombreux partenariats avec les collectivités et établissements publics tels les parcs naturels, conservatoires du littoral, agences de l’eau, etc.
La mise en œuvre de la politique foncière passe notamment par l’acquisition de biens immobiliers. Ces opérations se font au moyen principalement de vente amiable mais aussi par l’exercice du droit de préemption qui leur a été conféré par décret. Les biens ainsi acquis sont destinés à être rétrocédés aux agriculteurs porteurs de projets qui répondent au mieux aux critères légalement définis. Le mode de décision de la Safer est caractérisé par une large concertation (avis du comité technique départemental, décision du Conseil d’administration) et par un contrôle de l’État.
Le droit de préemption porte, à ce jour, sur les aliénations à titre onéreux de biens immobiliers à utilisation ou vocation agricole.
Ce mode d’acquisition ne représente, selon le rapport du Conseil général de l’alimentation de l’agriculture et des espaces ruraux (CGAAER) de septembre 20137, que 0,70 % de l’ensemble des opérations réalisées par les Safer.
Les notaires doivent, par conséquent, notifier toute aliénation à titre onéreux, entrant dans le champ d’application du texte, à la Safer compétente qui dispose de deux mois à compter de la réception pour se prononcer.
La Safer peut alors exercer son droit de préemption de deux façons possibles : en préemptant aux prix et conditions notifiés, ou avec contre-offre de prix.
La préemption avec contre-offre de prix se justifie lorsque la Safer estime que le prix envisagé pour la vente est supérieur à la valeur réelle du terrain. Dans ce cas, le vendeur peut refuser l'offre de la Safer et retirer son bien de la vente au prix et conditions notifiés.
En revanche, lors d'une préemption au prix, le vendeur ne peut plus se rétracter et doit vendre à la Safer.
Il est important de préciser que toute préemption doit être justifiée expressément par la Safer. Cette justification est ensuite examinée par les deux commissaires du Gouvernement qui ont pour charge de se prononcer sur la légalité de cette préemption. Chaque commissaire dispose d'un droit de veto.
La décision de préemption doit être justifiée au regard des objectifs définis par le code rural, à savoir :
1. l'installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;
2. l'agrandissement et l'amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes (remembrement) conformément au code rural ;
3. la préservation de l'équilibre des exploitations lorsqu'il est compromis par l'emprise de travaux d'intérêt public ;
4. la sauvegarde du caractère familial de l'exploitation ;
5. la lutte contre la spéculation foncière ;
6. la conservation d'exploitations viables existantes lorsqu'elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d'habitation ou d'exploitation ;
7. la mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l'amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l'État ;
8. la réalisation des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'État ou les collectivités locales et leurs établissements publics ;
9. dans les conditions prévues par le chapitre III du titre IV du livre Ier du code de l'urbanisme, la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains.
Son droit de préemption ne s'exerce pas dans certains cas, comme :
• face à d'autres acquéreurs bénéficiant également d'un droit de préemption : l'État, les collectivités locales, etc.
• face à certains acquéreurs tels que fermiers ou métayers en place et qui seraient évincés, parents du vendeur,...sous réserve de la fraude et du respect des conditions légales.
Une fois acquises, les terres doivent être vendues dans un délai maximum de 5 ans (sauf autorisation spéciale des commissaires du Gouvernement). Cette rétrocession se fait par le biais d'un appel à candidature et après avis du comité technique départemental.
Pour plus d’informations sur la Safer, vous pouvez vous rendre sur le site safer.fr ou sur son site consacré à la vente des biens agricoles : proprietes-rurales.com.
La safer a aussi mis en place un service pour vous aider à estimer la valeur de votre terrain : Le prix des terres.
- Code rural, Legifrance
- lafranceagricole.fr
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