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Réclamation TEOM sans régularisation de charges

par boondocks, le 10/04/2019 à 21:33 - 136 visites

Bonjour,
Notre agence vient de nous réclamer le paiement de la TEOM sans nous fournir au préalable la régularisation de charge, ni le décompte de frais. Nous louons de depuis 3 ans cet appartement vide et payons chaque mois une provision pour charges, mais n'avons jamais reçu de régularisation de charges depuis notre entrée. L'agence peut elle nous contraindre à payer sans nous fournir un décompte de charges de l'année écoulée ? Pouvons nous encore obtenir (contraindre l'agence de nous fournir) le décompte des années précédentes ? Il semblait que l'agence devrait effectuer le décompte des charges réelles chaque année, TEOM y compris, et nous transmettre la régularisation, avec un supplément à payer ou un remboursement (c'est d'ailleurs écrit dans le bail).

En vous remerciant par avance,
Cordialement,

Réponse du Guichet du savoir

par gds_et, le 12/04/2019 à 15:28

Bonjour,

Voici pour commencer les informations fournies par pap.fr au sujet de la TEOM :

« Les charges réelles

Quand les charges sont « au réel », le propriétaire peut les récupérer auprès du locataire. Ces charges concernent l'entretien et les menues réparations des parties communes, mais aussi les services dont profite le locataire. La liste de ces charges dites « récupérables » est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Dans cette liste figure, parmi les services dont le locataire profite directement, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il s'agit donc bien d'une charge locative. Le propriétaire en est redevable auprès des impôts, mais il peut ensuite se faire rembourser par le locataire.

A quel moment le locataire rembourse-t-il la TEOM au propriétaire ?

Le propriétaire ne réclame pas le montant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à son locataire au moment où il reçoit son avis de taxes foncières. Le montant de charges provisionnelles qu'il a prévu et que le locataire règle chaque mois en même temps que son loyer intègre l'ensemble des différentes charges « récupérables » fixées par décret, y compris, donc, la TEOM.
C'est à l'occasion de la régularisation annuelle de charges que le propriétaire va faire le compte précis de l'ensemble des charges récupérables qu'il a acquittées et faire le différentiel avec les provisions de charges qu'il a reçues du locataire tout au long de l'année. La TEOM s'intègre donc dans cet ensemble.

Important : la TEOM fait partie des charges locatives dont la liste est fixée par décret, mais pas le prélèvement forfaitaire des frais d'établissement des rôles dû à l'Etat pour collecter la taxe. Le montant de ces frais est indiqué accessoirement à la taxe elle-même sur l'avis de taxe foncière, et le propriétaire ne peut en réclamer le remboursement au locataire.

Toutefois, il est également possible au propriétaire de prévoir, dès la signature du bail, le règlement des charges ponctuellement, sur justificatif des dépenses. C'est une formule adaptée, par exemple, pour les maisons individuelles. Dans cette hypothèse, le bailleur peut demander le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à son locataire à réception de son avis de taxe foncière. »


Si votre bailleur vous réclame le remboursement de la TEOM sans régularisation préalable ni justificatifs, voici ce que vous pouvez faire :

« Dans le cas où votre propriétaire n’a jamais régularisé ces charges de taxe d’enlèvement d’ordures ménagères et qu’il vous réclame un montant sans justificatif, plusieurs solutions s’offrent à vous.
Premièrement, vous pouvez refuser de payer des charges non justifiées. Toutefois, la présentation des justificatifs étant admise a posteriori, il est préférable de mettre en demeure le propriétaire de vous présenter le justificatif, à savoir son avis de taxe foncière, en lui adressant un courrier recommandé avec avis de réception.
Ensuite, si celui-ci refuse de justifier les charges, vous pouvez saisir le tribunal d’instance en demandant « une injonction de faire » aux fins d’obtenir l’exécution de son obligation prévue par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, si vous êtes contraint de payer une somme conséquente au titre des arriérés de charges, vous pouvez solliciter un étalement de la dette à l’amiable avec votre propriétaire. »
Source : Location : la délicate question de la régularisation des charges, lemonde.fr


Par ailleurs, nous vous recommandons de contacter votre Adil, interlocuteur le plus compétent en matière de droit du logement, qui saura vous apporter les conseils adaptés à votre situation.


Bonne journée.
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