bail commercial
DIVERS
+ DE 2 ANS
Le 23/07/2014 à 09h47
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Question d'origine :
opelles sont les clauses de non reconduction d'un bail commercial ?
merci de votre réponse.
Réponse du Guichet
gds_et
- Département : Équipe du Guichet du Savoir
Le 24/07/2014 à 15h33
Bonjour,
On trouve les informations sur la résiliation et cession d’un bail commercial sur vosdroits.service-public.fr :
Pour résilier ou céder un bail commercial, certaines procédures, notamment en termes de délais, doivent être respectées.
Résiliation du bail et indemnité d'éviction
Pour faire cesser un bail, le congé doit être donné au choix par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que ce soit par le locataire ou le bailleur, avec un préavis de 6 mois. Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 8 octobre.
Mais si le bail s'est poursuivi au-delà de sa date d'expiration (en situation de tacite prolongation), il prend fin, en cas de congé donné avec un préavis de 6 mois, à la fin du trimestre civil.
Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.
À l'initiative du locataire
En cours de bail, le locataire peut le résilier au bout de 3 ans, à l'expiration d'une période triennale. Sauf pour un bail conclu par l'exploitant de résidences de tourisme, qui a une durée minimale de 9 ans, sans possibilité de réduction.
Le bail peut aussi être résilié à tout moment, en cas de départ à la retraite ou en cas d'invalidité du locataire.
Le locataire n'a droit à aucune indemnité.
Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit.
Le contrat de bail est transmis aux héritiers. C'est à eux de le résilier à la fin d'une période triennale.
En cas de procédure collective prévue pour les entreprises en difficulté, la résiliation n'est pas non plus automatique.
La procédure de sauvegarde notamment empêche toute action en résiliation du bailleur pour non-paiement du loyer.
Dans le cas d'un redressement judiciaire, l'administrateur judiciaire décide de la poursuite ou non du bail commercial (fonds suffisants ou non pour poursuivre le contrat).
À l'initiative du bailleur
Lorsqu'en fin de bail, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction, qui dépend des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle par exemple).
Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Mais si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est la valeur du droit au bail qui prévaut.
L'acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans.
Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.
Cession du bail
En cas de cession ou transmission d'activité avec reprise du local, le locataire sortant peut céder au repreneur :
• soit le fonds de commerce dans son intégralité, le bail commercial représentant un des éléments de ce fonds,
• soit le droit au bail, permettant au repreneur de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, sans avoir à conclure de nouveau bail, ainsi que le droit au renouvellement du bail.
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. Le locataire sortant cède par conséquent son bail, qui a une valeur patrimoniale, moyennant le paiement d'une indemnité figurant dans le contrat de cession de bail.
La valeur du droit au bail n'est pas liée au chiffre d'affaires ni au bénéfice.
La cession du bail à l'acquéreur du fonds ne modifie pas le bail primitif, qui subsiste en l'état avec le même loyer. Le changement de titulaire du bail ne constitue donc pas un motif suffisant pour déplafonner le loyer. Le loyer ne peut être augmenté par le propriétaire que lors de la révision triennale du bail ou lors du renouvellement.
Attention : lorsqu'un exploitant cède son fonds à une personne reprenant la même activité et la même clientèle (reprise du fonds de commerce), le bailleur du local ne peut pas s'opposer à la vente. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds.
Le site de la CCI d’Île-de-France consacre une fiche détaillée au bail commercial, dont une partie est consultable gratuitement :
Le refus de renouvellement sans indemnités pour motif grave et légitime
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.
Principes
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (C. com., art. L. 145-17).
Attention : le congé pour motif grave et légitime ne doit pas être confondu avec la possibilité pour le bailleur de dénier le statut des baux commerciaux lorsque le preneur ne remplit pas les conditions nécessaires pour pouvoir bénéficier dudit renouvellement (défaut d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers)
Existence d’un motif grave et légitime
Notion
La notion de motif grave et légitime n’est pas définie par le Code de commerce. Elle a été précisée par les juges qui bénéficient d’un pouvoir souverain d’appréciation pour en déterminer l’existence et la nature.
Les fautes reprochées au locataire peuvent être d’origine contractuelles (non-respect des clauses du bail) ou délictuelles (paiement des loyers et charges avec des chèques sans provision ou attitude injurieuse à l’encontre du propriétaire, de sa famille ou du voisinage, par exemple).
L’absence de motif suffisamment grave et légitime n’entraîne pas la nullité du congé avec refus de renouvellement. En revanche, elle ouvre droit à une indemnité d’éviction pour le locataire évincé.
Le motif grave ou légitime ne suppose pas nécessairement que le propriétaire subisse ou ait subi un préjudice.
Preuve et date d’appréciation
En cas de litige, c’est au propriétaire qu’il appartient de prouver l’existence d’un motif grave et légitime.
Les tribunaux doivent se placer à la date du refus de renouvellement pour apprécier la gravité et la légitimité du grief invoqué.
Exemples
Peuvent, en fonction des circonstances, constituer des motifs graves et légitimes :
• le défaut de paiement des loyers ;
• le défaut ou la cessation d’exploitation du fonds ;
• l’absence de réparations auxquelles le locataire est tenu ;
• la transformation des lieux loués effectuée sans l’accord du propriétaire (démolitions, réalisation de travaux, etc.) ;
• le changement de destination réalisé en dehors d’une procédure de déspécialisation ;
• les infractions aux clauses du bail relatives à la cession (cession réalisée en l’absence de l’accord préalable du propriétaire, par exemple) ;
• les infractions relatives à la sous-location (sous-location non autorisée par le bailleur, défaut d’invitation à concourir à l’acte) ;
• la mise en location-gérance du fonds si le bail interdit expressément ce mode d’exploitation ;
• les violences, physiques ou verbales, exercées par le locataire sur le propriétaire.
Mise en oeuvre du refus de renouvellement
Le propriétaire qui envisage de refuser le renouvellement du bail pour motif grave et légitime doit, en principe, faire précéder son congé d’une mise en demeure.
Nécessité d’une mise en demeure préalable
Principe
Le propriétaire doit mettre en demeure le locataire d’avoir à faire cesser l’infraction s’il s’agit :
• soit de l’inexécution d’une obligation, qu’elle découle du statut des baux commerciaux ou des clauses du bail (défaut de paiement des loyers et charges, par exemple) ;
• soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds (fermeture du fonds par décision administrative en raison d’une faute du locataire, par exemple).
Si cette infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure, le motif peut alors être invoqué à l’appui d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Remarque : le délai d’un mois ne peut ni être allongé, ni être réduit, que ce soit par les parties ou par les juges.
Le défaut de mise en demeure empêche le propriétaire de se prévaloir du grief pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction.
Toutefois, la mise en demeure ayant pour objet de permettre au locataire de mettre fin au manquement qui lui est reproché dans un délai imparti, elle devient inutile s’il n’est pas possible de faire cesser ou de réparer l’infraction.
Remarque : ainsi, le fait de ne pas inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location ne pouvant être régularisé, une mise en demeure préalable au congé n’est pas nécessaire.
Conditions de validité de la mise en demeure
La mise en demeure est impérativement effectuée par acte d’huissier. Elle doit, à peine de nullité, préciser le(s) motif(s) invoqué(s) et reproduire l’article L. 145-17-I, 1° du Code de commerce.
Les manquements reprochés au preneur doivent être mentionnés de manière suffisamment claire et précise pour qu’il puisse savoir ce qui lui est reproché et qu’il puisse, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires lorsque l’infraction n’est pas irréversible ou irrémédiable.
En principe, elle est délivrée préalablement au congé avec refus de renouvellement pour permettre au locataire de régulariser la situation dans le délai d’un mois.
Toutefois, la jurisprudence admet que la mise en demeure et le congé puissent être signifiés dans le même acte ou concomitamment (c’est-à-dire le même jour mais dans un acte séparé).
Dans cette hypothèse, le congé est délivré pour le cas où l’infraction se poursuivrait ou se renouvellerait après l’expiration du délai imparti.
Effets de la mise en demeure
Si, dans le mois qui suit la mise en demeure, le locataire met un terme à l’infraction, le propriétaire ne peut pas invoquer le motif et il ne peut pas donner ou maintenir son congé.
Remarque : ainsi, en cas de retard répété dans le paiement du loyer, la jurisprudence refuse de valider un congé pour motif grave et légitime dès lors que la situation est systématiquement régularisée dans le délai d’un mois après mise en demeure (CA Paris, 2 mars 2005).
À l’inverse, si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure, le bailleur peut donner congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction.
Délivrance du congé avec refus de renouvellement
Le propriétaire doit donner congé par acte extrajudiciaire (acte d’huissier).
Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné (et ce même si la mise en demeure contenait déjà cette information) et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal de grande instance compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Conséquences du refus de renouvellement
Si le refus de renouvellement est validé par les juges, le locataire perd tout droit au renouvellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction. Il doit quitter les lieux.
Si le refus de renouvellement n’est pas validé, notamment si le motif n’est pas jugé suffisamment grave et légitime par le tribunal, il est mis fin au bail mais le propriétaire est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction.
Toutefois, il peut exercer un droit de repentir et offrir au locataire le renouvellement du bail.
Vous pouvez également consulter ces sites :
- La résiliation du bail commercial, cession-commerce.com
- Comment résilier votre bail commercial, lexpress.fr
- Indemnité d'éviction : bail commercial et non-renouvellement, commentcamarche.net
Bonne journée.
On trouve les informations sur la résiliation et cession d’un bail commercial sur vosdroits.service-public.fr :
Pour résilier ou céder un bail commercial, certaines procédures, notamment en termes de délais, doivent être respectées.
Pour faire cesser un bail, le congé doit être donné au choix par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que ce soit par le locataire ou le bailleur, avec un préavis de 6 mois. Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 8 octobre.
Mais si le bail s'est poursuivi au-delà de sa date d'expiration (en situation de tacite prolongation), il prend fin, en cas de congé donné avec un préavis de 6 mois, à la fin du trimestre civil.
Par exemple, si le préavis est donné le 8 avril, il prendra effet le 31 décembre, soit après 6 mois (du 8 avril au 8 octobre) auxquels s'ajoute le délai pour atteindre la fin du trimestre civil.
En cours de bail, le locataire peut le résilier au bout de 3 ans, à l'expiration d'une période triennale. Sauf pour un bail conclu par l'exploitant de résidences de tourisme, qui a une durée minimale de 9 ans, sans possibilité de réduction.
Le bail peut aussi être résilié à tout moment, en cas de départ à la retraite ou en cas d'invalidité du locataire.
Le locataire n'a droit à aucune indemnité.
Le décès du locataire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail, sauf si le contrat de bail le prévoit.
Le contrat de bail est transmis aux héritiers. C'est à eux de le résilier à la fin d'une période triennale.
En cas de procédure collective prévue pour les entreprises en difficulté, la résiliation n'est pas non plus automatique.
La procédure de sauvegarde notamment empêche toute action en résiliation du bailleur pour non-paiement du loyer.
Dans le cas d'un redressement judiciaire, l'administrateur judiciaire décide de la poursuite ou non du bail commercial (fonds suffisants ou non pour poursuivre le contrat).
Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Mais si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est la valeur du droit au bail qui prévaut.
L'acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans.
Le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.
En cas de cession ou transmission d'activité avec reprise du local, le locataire sortant peut céder au repreneur :
• soit le fonds de commerce dans son intégralité, le bail commercial représentant un des éléments de ce fonds,
• soit le droit au bail, permettant au repreneur de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, sans avoir à conclure de nouveau bail, ainsi que le droit au renouvellement du bail.
Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail. Le locataire sortant cède par conséquent son bail, qui a une valeur patrimoniale, moyennant le paiement d'une indemnité figurant dans le contrat de cession de bail.
La valeur du droit au bail n'est pas liée au chiffre d'affaires ni au bénéfice.
La cession du bail à l'acquéreur du fonds ne modifie pas le bail primitif, qui subsiste en l'état avec le même loyer. Le changement de titulaire du bail ne constitue donc pas un motif suffisant pour déplafonner le loyer. Le loyer ne peut être augmenté par le propriétaire que lors de la révision triennale du bail ou lors du renouvellement.
Attention : lorsqu'un exploitant cède son fonds à une personne reprenant la même activité et la même clientèle (reprise du fonds de commerce), le bailleur du local ne peut pas s'opposer à la vente. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder le bail seul, indépendamment du fonds.
Le site de la CCI d’Île-de-France consacre une fiche détaillée au bail commercial, dont une partie est consultable gratuitement :
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.
Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (C. com., art. L. 145-17).
Attention : le congé pour motif grave et légitime ne doit pas être confondu avec la possibilité pour le bailleur de dénier le statut des baux commerciaux lorsque le preneur ne remplit pas les conditions nécessaires pour pouvoir bénéficier dudit renouvellement (défaut d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers)
Notion
La notion de motif grave et légitime n’est pas définie par le Code de commerce. Elle a été précisée par les juges qui bénéficient d’un pouvoir souverain d’appréciation pour en déterminer l’existence et la nature.
Les fautes reprochées au locataire peuvent être d’origine contractuelles (non-respect des clauses du bail) ou délictuelles (paiement des loyers et charges avec des chèques sans provision ou attitude injurieuse à l’encontre du propriétaire, de sa famille ou du voisinage, par exemple).
L’absence de motif suffisamment grave et légitime n’entraîne pas la nullité du congé avec refus de renouvellement. En revanche, elle ouvre droit à une indemnité d’éviction pour le locataire évincé.
Le motif grave ou légitime ne suppose pas nécessairement que le propriétaire subisse ou ait subi un préjudice.
Preuve et date d’appréciation
En cas de litige, c’est au propriétaire qu’il appartient de prouver l’existence d’un motif grave et légitime.
Les tribunaux doivent se placer à la date du refus de renouvellement pour apprécier la gravité et la légitimité du grief invoqué.
Exemples
Peuvent, en fonction des circonstances, constituer des motifs graves et légitimes :
• le défaut de paiement des loyers ;
• le défaut ou la cessation d’exploitation du fonds ;
• l’absence de réparations auxquelles le locataire est tenu ;
• la transformation des lieux loués effectuée sans l’accord du propriétaire (démolitions, réalisation de travaux, etc.) ;
• le changement de destination réalisé en dehors d’une procédure de déspécialisation ;
• les infractions aux clauses du bail relatives à la cession (cession réalisée en l’absence de l’accord préalable du propriétaire, par exemple) ;
• les infractions relatives à la sous-location (sous-location non autorisée par le bailleur, défaut d’invitation à concourir à l’acte) ;
• la mise en location-gérance du fonds si le bail interdit expressément ce mode d’exploitation ;
• les violences, physiques ou verbales, exercées par le locataire sur le propriétaire.
Le propriétaire qui envisage de refuser le renouvellement du bail pour motif grave et légitime doit, en principe, faire précéder son congé d’une mise en demeure.
Nécessité d’une mise en demeure préalable
Le propriétaire doit mettre en demeure le locataire d’avoir à faire cesser l’infraction s’il s’agit :
• soit de l’inexécution d’une obligation, qu’elle découle du statut des baux commerciaux ou des clauses du bail (défaut de paiement des loyers et charges, par exemple) ;
• soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds (fermeture du fonds par décision administrative en raison d’une faute du locataire, par exemple).
Si cette infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure, le motif peut alors être invoqué à l’appui d’un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Remarque : le délai d’un mois ne peut ni être allongé, ni être réduit, que ce soit par les parties ou par les juges.
Le défaut de mise en demeure empêche le propriétaire de se prévaloir du grief pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction.
Toutefois, la mise en demeure ayant pour objet de permettre au locataire de mettre fin au manquement qui lui est reproché dans un délai imparti, elle devient inutile s’il n’est pas possible de faire cesser ou de réparer l’infraction.
Remarque : ainsi, le fait de ne pas inviter le propriétaire à concourir à l’acte de sous-location ne pouvant être régularisé, une mise en demeure préalable au congé n’est pas nécessaire.
La mise en demeure est impérativement effectuée par acte d’huissier. Elle doit, à peine de nullité, préciser le(s) motif(s) invoqué(s) et reproduire l’article L. 145-17-I, 1° du Code de commerce.
Les manquements reprochés au preneur doivent être mentionnés de manière suffisamment claire et précise pour qu’il puisse savoir ce qui lui est reproché et qu’il puisse, le cas échéant, prendre les mesures nécessaires lorsque l’infraction n’est pas irréversible ou irrémédiable.
En principe, elle est délivrée préalablement au congé avec refus de renouvellement pour permettre au locataire de régulariser la situation dans le délai d’un mois.
Toutefois, la jurisprudence admet que la mise en demeure et le congé puissent être signifiés dans le même acte ou concomitamment (c’est-à-dire le même jour mais dans un acte séparé).
Dans cette hypothèse, le congé est délivré pour le cas où l’infraction se poursuivrait ou se renouvellerait après l’expiration du délai imparti.
Si, dans le mois qui suit la mise en demeure, le locataire met un terme à l’infraction, le propriétaire ne peut pas invoquer le motif et il ne peut pas donner ou maintenir son congé.
Remarque : ainsi, en cas de retard répété dans le paiement du loyer, la jurisprudence refuse de valider un congé pour motif grave et légitime dès lors que la situation est systématiquement régularisée dans le délai d’un mois après mise en demeure (CA Paris, 2 mars 2005).
À l’inverse, si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure, le bailleur peut donner congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction.
Délivrance du congé avec refus de renouvellement
Le propriétaire doit donner congé par acte extrajudiciaire (acte d’huissier).
Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné (et ce même si la mise en demeure contenait déjà cette information) et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal de grande instance compétent avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Conséquences du refus de renouvellement
Si le refus de renouvellement est validé par les juges, le locataire perd tout droit au renouvellement du bail et au paiement d’une indemnité d’éviction. Il doit quitter les lieux.
Si le refus de renouvellement n’est pas validé, notamment si le motif n’est pas jugé suffisamment grave et légitime par le tribunal, il est mis fin au bail mais le propriétaire est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction.
Toutefois, il peut exercer un droit de repentir et offrir au locataire le renouvellement du bail.
Vous pouvez également consulter ces sites :
- La résiliation du bail commercial, cession-commerce.com
- Comment résilier votre bail commercial, lexpress.fr
- Indemnité d'éviction : bail commercial et non-renouvellement, commentcamarche.net
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