Question d'origine :
Comment résilier un bail à ferme ? Propriétaire d'un terrain agricole que je ne pouvais exploiter, j'ai signé en 2018 un bail à ferme de 9 ans. En 2020 j'ai fait donation de cette propriété à mes trois petits enfants qui souhaiteraient résilier ce bail. Est-ce possible, sous quelles conditions et quelle procédure ? merci de votre réponse et vos conseils
Réponse du Guichet
La résiliation avant terme d'un bail rural à l'instigation du bailleur n'est possible qu'à certaines conditions, mais un accord à l'amiable est toujours possible.
Bonjour,
Rappelons que nous sommes bibliothécaires et que les réponses du Guichet n'ont pas de valeur juridique.
La résiliation du bail à ferme/bail rural avant terme ne peut intervenir de façon unilatérale à l'initiative du bailleur que dans des cas précis. Voici de que dit Service-public :
La résiliation d'un contrat de bail rural peut être faite soit par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou bien par voie judiciaire.
Cependant, le bailleur et le locataire peuvent mettre fin au contrat à l'amiable. C'est-à-dire que l'exploitant et le bailleur peuvent se mettre d'accord sur les termes de celle-ci (date de résiliation, montant de l'indemnité d'éviction).
Le bailleur peut mettre fin au bail en saisissant par voie judiciaire le tribunal paritaire des baux ruraux dans les cas suivants :
- Le locataire commet une faute, par exemple deux non-paiements du fermage après à l'expiration d'un délai de 3 mois suite à 2 mises en demeure par acte d'huissier.
- Lorsque le locataire a eu des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué
- En cas de non-respect par le locataire des clauses visant la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, etc.
Toutefois, dans ces 3 situations, si le locataire justifie d'un cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, il n'y aura pas de résiliation du bail. Par exemple, un problème de santé du locataire.
Le bailleur peut aussi résilier le contrat de bail rural dans les cas suivants :
- Reprise du bail par le bailleur, pour une exploitation du terrain par l'époux(se) du bailleur (ou partenaire de Pacs) ou un descendant : Enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant
- Décès ou incapacité de travail du preneur ou d'un membre de sa famille, dont le travail à la ferme est indispensable
- Départ à la retraite du preneur (il doit en informer le propriétaire au moins 12 mois à l'avance)
- Acquisition par le preneur d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même
- Impossibilité pour le preneur de maintenir une mise en valeur satisfaisante du fonds (incapacité grave et permanente de travail notamment)
- Destruction des biens loués par cas fortuit (événement imprévisible), sauf si le bailleur fait reconstruire le bâtiment détruit.
La résiliation doit être notifiée au preneur par acte d'huissier.
Le bailleur ne peut pas résilier de façon unilatérale le contrat de bail.
La résiliation du bail peut intervenir à tout moment dans les conditions suivantes :
- En cas de changement de la destination du fonds, c'est à dire quand les parcelles louées n'ont plus un usage agricole et deviennent constructibles. L'usage du fonds peut être changée au jour de la notification : Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne de la résiliation, en application d'un document d'urbanisme.
- Les parcelles sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme.
La résiliation doit être notifiée au fermier par un acte d'huissier et prend effet an après la notification. L'acte d'huissier doit préciser l'engagement du bailleur de changer ou de faire changer la destination de la parcelle louée.
Dans ces cas, le locataire est indemnisé, il doit recevoir une indemnité d'éviction. L'indemnité est fixée par accord entre le bailleur et locataire, mais s'il n'y a pas d'accord, c'est le président du tribunal paritaire qui en fixe le montant.
Le locataire ne peut pas quitter les lieux avant la fin de l'année culturale : Période comprise entre le début des plantations et la récolte pour les cultures annuelles en cours.
Vous trouverez un modèle d'accord de résiliation à télécharger sur le site de la Chambre d'agriculture de l'Aude.
Cela dit, comme nous vous le disions en ouverture, nous ne sommes pas juristes et cette réponse n'a aucune valeur juridique. Aussi nous vous invitons à vous adresser à un avocat. Sachez qu'il est possible d'en consulter gratuitement. Vous pouvez également faire appel au service Allo Service Public (3939).
Bonne journée.