Les maisons d'une copropriété doivent-elles supporter les frais de chauffage collectif des appartements ?

Bonjour,

Le règlement de copropriété est un contrat qui fait loi entre les parties. Qu'indique-t-il à ce sujet ?

Nous vous conseillons de le relire car il doit indiquer la clé de répartition des différentes charges au sein de la copropriété et préciser si les charges de chauffage collectif sont des charges spéciales auxquelles seuls les propriétaires de l'immeuble collectif doivent participer.

Nous vous recommandons la lecture de l'article initulé Charges de copropriété : catégories, vote, paiement et contestation qui explique qu'il existe deux grandes catégories de charges : les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes et les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges.

Les charges communes générales peuvent être réparties à parts égales ou alors aux «tantièmes» ou «millièmes». Votre règlement doit détailler les différentes catégories de charges, la façon dont elles sont réparties et le nombre de tantièmes attachés à chaque lot en fonction de la catégorie de charge. Le syndic est ensuite censé s’appuyer sur cette règle de répartition pour répartir les charges communes générales de la copropriété. Si votre règlement de copropriété est faux ou contestable, le syndic doit tout de même l’appliquer. Pour le modifier, il vous faudra saisir un juge pour éventuellement ordonner une modification du règlement de copropriété ou bien la copropriété peut modifier elle-même son règlement mais il faudra le voter à l’unanimité.

Quant aux charges spéciales, elles concernent le paiement des frais de services collectifs ou d'équipements communs. Ces charges sont payées en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot. Par exemple, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter les frais d'un ascenseur sauf s'il dessert la cave ou le parking.

A lire aussi : Charges de copropriété / ANIL

Or, la jurisprudence est constante : les charges générales, relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble doivent être supportées par tous les lots à proportion de leurs tantièmes, sans que soit prise en compte l’utilité que ces parties communes représentent pour chaque lot.

Il existe deux types de charges, qui sont réparties selon des modalités différentes : les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 10). Ces dernières comprennent notamment les honoraires du syndic (Cass 3e civ. 1-4-1987 n° 85-16.025 : Bull. civ. III n° 74), les frais de convocation et de tenue des assemblées générales, les primes d’assurances (Cass 3e civ. 1-4-1987 précité ; Cass 3e civ. 4-6-2009 n° 08-14.889 : BPIM 4/09 inf. 302), les frais d’entretien (nettoyage des parties communes, etc.), les dépenses de réparation nécessaires à la conservation de l’immeuble (toiture, façades, canalisations, ravalement, etc.). Elles sont réparties sur la base des tantièmes de parties communes affectées à chaque lot (Cass 3e civ. 28-1-2016 n° 14-26.222). Même si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, elles ne peuvent, si le règlement de copropriété ne crée pas de parties communes spéciales, être réparties par bâtiment que si le règlement de copropriété le prévoit (Cass 3e civ. 19-11-2015 n° 14-25.510 : BPIM 2/16 inf. 126). À défaut, l’ensemble des lots doit participer à ces charges, à proportion de ses tantièmes, sans que leurs propriétaires puissent invoquer l’absence d’utilité pour eux de certaines parties communes.

source : Les charges de copropriété de bâtiments distincts sont réparties entre tous les copropriétaires

Sur la base juridique Lexisnexis, on retrouve un exemple de règlement type de ce genre de copropriété : "Fasc. 102-16 : RÈGLEMENTS DE COPROPRIÉTÉ ET ÉTATS DESCRIPTIFS DE DIVISION. – Ensemble immobilier comprenant des maisons individuelles et des bâtiments collectifs". En voici quelques extraits :

Le règlement proposé se place dans la perspective d'un ensemble immobilier constitué à la fois d'immeubles collectifs et de maisons individuelles où se trouvent donc en présence trois catégories de droits immobiliers :

• a) une indivision générale des sols (y compris les terrains d'assiette des constructions), de leurs aménagements et équipements ; cette infrastructure constitue les parties communes générales à tous les copropriétaires de lots (copropriété horizontale) ;
• b) une indivision spéciale à chaque immeuble collectif  ; il s'agit des parties communes particulières à cet immeuble (copropriété verticale) ;
• c) enfin, les propriétés privatives, constituées par les appartements des immeubles collectifs d'une part, et par les maisons individuelles d'autre part, observation faite que le sol d'assiette des pavillons et des jardins attenants tout en restant partie commune générale, fait l'objet de lots dont la jouissance est attribuée à titre exclusif aux propriétaires de ces pavillons.

[...]

Fixation des quotes-parts de parties communes et de charges. – Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (L. 1965, art. 10, dern. al. ajouté par la loi SRU du 13 déc. 2000).

[...]

Titre II. – Charges de l'ensemble immobilier

Article 49 . – Différentes catégories de charges

Les charges incombant aux copropriétaires comprennent :

• les charges individuelles ;
• les charges communes à tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier (charges générales) ;
• les charges communes spéciales aux bâtiments collectifs.

[...]

Chapitre 2. – Charges communes à tous les lots

I. – Définition

Article 52 . – Énumération

Les charges générales comprennent :

• 1° Les impôts, contributions et taxes, sous quelque dénomination que ce soit, auxquels seront assujetties toutes les parties communes de l'ensemble immobilier, ainsi que ceux afférents aux parties privatives tant que les services fiscaux ne les auront pas répartis entre les divers copropriétaires ;
• 2° Les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat principal et du conseil syndical, les honoraires de son syndic et de l'architecte de l'ensemble immobilier pour les travaux intéressant les parties communes ;
• 3° Les primes d'assurances souscrites par le syndic du syndicat principal ;
• 4° Les salaires des gardiens avec leurs avantages en nature (logement, chauffage , éclairage) et toutes autres rémunérations dues aux personnes ou entreprises chargées de l'entretien des installations et équipements visés ci-après, ainsi que les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations ;
• 5° Les frais d'entretien, de réparation et de réfection :
  • des voies de circulation et aires de stationnement à l'intérieur de l'ensemble immobilier, y compris les allées, passages et dégagements, ainsi que de leurs équipements ;
  • des jardins, espaces verts et espaces libres communs, ainsi que des éléments d'équipement installés dans ces jardins et espaces, à l'exclusion des jardins attenants aux maisons individuelles dont les charges incombent aux propriétaires de ces maisons ;
  • de toutes les canalisations communes et réseaux divers jusqu'à leur point de pénétration dans chacun des bâtiments ;
• 6° Les frais d'éclairage des cours, espaces verts et espaces libres, et des voies de circulation intérieure ;
• 7° Les dépenses d'entretien, de réparation, de réfection et, le cas échéant, de reconstruction du local de la chaufferie collective et des logements des gardiens situés dans les bâtiments collectifs, ainsi que la quote-part des frais de chauffage et d'eau chaude de ces logements telle que calculée aux articles 59 et 61 ci-après.

(Texte à compléter s'il existe d'autres locaux à usage collectif tels que salle de jeux ou de réunion.)

• 8° Les frais d'entretien, de réparation et de réfection des emplacements de stationnement constituant les zones P-1, P-2 et P-3 visés à l'article 2 ci-dessus.

(Uniquement dans le cas où ces emplacements ne sont pas érigés en lots à usage privatif.)

Et d'une manière générale, toutes autres dépenses exposées pour la conservation et l'entretien des installations, services et équipements communs ci-dessus énumérés.

Si les équipements collectifs de l'ensemble immobilier doivent être gérés par une union de syndicats, une association syndicale ou une association foncière urbaine, les frais sont pris en charge directement par elles, et répartis selon les modalités prévues dans leurs statuts et il y aura lieu d'en tenir compte pour la rédaction de la présente clause.

 

II. – Répartition

Article 53 . – Modalités de répartition

Les charges générales énoncées à l'article précédent seront réparties entre tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier au prorata de la quote-part des parties communes générales attachées à chaque lot dans l'état descriptif de division.

Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article 10, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges sont indiqués dans un tableau annexé au présent règlement.

 

Chapitre III. – Charges propres aux immeubles collectifs

I. – Charges afférentes à chaque immeuble collectif

a) Définition

Article 54 . – Énumération

Les charges particulières à chacun des bâtiments collectifs comprennent :

• I. – Les frais d'entretien, de réparations, de réfection et de reconstruction relatifs :
  • aux éléments porteurs de chacun des bâtiments, ses murs et sa toiture, ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure dudit bâtiment ;
  • aux éléments extérieurs des façades ;
  • aux balcons (et loggias) ou terrasses, sous réserve de ce qui est dit à l'article 65 ci-après ;
  • aux canalisations, gaines et réseaux de toute nature particuliers à chaque bâtiment (sauf les parties situées à l'intérieur d'un local et affectées à l'usage exclusif de celui-ci et sauf les installations et canalisations du chauffage collectif et de l'eau chaude visées à l'article 58 ci-après, jusqu'à et y compris leurs branchements et raccordements aux réseaux généraux de l'ensemble immobilier).
  II. – Les frais de ravalement des façades auxquels s'ajoutent, mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général ou d'une décision collective, les frais de nettoyage ou de peinture des extérieurs des fenêtres, de leurs fermetures et encore des garde-corps, balustrades, appuis extérieurs de chaque local privatif.III. – Les frais d'entretien, de réparations, de réfection et s'il y a lieu, de fonctionnement :
  • des appareils, installations et branchements particuliers à chaque bâtiment ;
  • des vide-ordures ;
  • des antennes collectives de radio et de télévision et de leurs câbles de distribution ;
  • des halls d'entrée, des escaliers, des dégagements et aires de circulations particuliers à chaque bâtiment ;
  • des locaux affectés au service particulier de chaque bâtiment.
  IV. – La location, la pose et l'entretien de compteurs d'électricité, d'eau, etc., particuliers à chaque bâtiment.V. – Les frais de fonctionnement du syndicat secondaire, la rémunération du syndic, ainsi que les frais de fonctionnement du conseil syndical du syndicat secondaire ;

 

S'il y a lieu les primes d'assurances spéciales à chaque bâtiment.

Et généralement les frais d'entretien, de réparations, de réfection des éléments, installations, appareils de toute nature (avec leurs accessoires et emplacements) et des locaux affectés spécialement à l'usage ou à l'utilité des propriétaires des appartements et locaux situés dans chacun des bâtiments considérés, ne faisant pas l'objet d'une autre répartition aux termes du présent règlement.

 

b) Répartition

Article 55 . – Modalités de répartition

Les charges énumérées à l'article précédent seront réparties entre les copropriétaires des lots compris dans chaque bâtiment au prorata de la quote-part des parties communes spéciales attachées à chacun de ces lots dans l'état descriptif de division.

Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article 10, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges sont indiqués dans un tableau annexé au présent règlement.

[...]

III. – Charges de chauffage et d'eau chaude des immeubles collectifs

a) Définition

Article 58 . – Charges concernées

Les frais de chauffage et d'eau chaude comprennent, d'une part, les frais de combustible, d'autre part, les dépenses d'entretien, de réparations et même de remplacement des installations de chauffage collectif et d'eau chaude des immeubles, le coût de l'eau, celui de l'électricité consommée, les salaires du chauffeur et les charges sociales y afférentes.

b) Répartition

Compte tenu de la structure de l'ensemble immobilier, il est possible que le chauffage collectif soit distribué par un système de chaufferie unique pour la totalité des constructions pour lequel les prescriptions du Code de la construction et de l'habitation ne sont pas nécessairement applicables ; la répartition doit donc être faite sur avis d'expert.

 

Article 59 . –  Chauffage

Les frais de chauffage seront répartis entre les différents copropriétaires des immeubles collectifs sur les bases suivantes :

a) Frais de combustible ou d'énergie. – Une première part, invariable, égale à ...... % de ces frais (pourcentage à déterminer par l'assemblée générale) sera répartie entre les différents lots au prorata de la surface de chauffe de chaque lot (ou de sa surface de plancher ou encore du volume des locaux) conformément au tableau de répartition annexé au présent règlement.

La seconde part de ces frais, soit ...... %, sera répartie entre les copropriétaires au prorata de la quantité de chaleur indiquée par les compteurs individuels installés dans les locaux privatifs.

 

b) Autres frais. – Les autres dépenses de chauffage seront réparties sur les mêmes bases que celles retenues pour la répartition de la part invariable des frais de combustible, conformément au tableau visé ci-dessus.

Article 60 . – Précisions diverses

En cas de modification des surfaces de chauffe, l'état de répartition sera modifié par les soins du syndic, pour tenir compte des changements intervenus.

Les charges de chauffage collectif seront acquittées par les copropriétaires des locaux desservis par l'installation commune, même s'ils se chauffent par leurs propres moyens ou s'ils déclarent ne pas vouloir être chauffés, ou encore s'ils sont temporairement absents au cours d'une campagne de chauffe.

Aucune exception ne sera admise à la contribution obligatoire des copropriétaires dans les dépenses d'entretien, de fonctionnement, de réparations ou de remplacement du matériel, même en cas d'absence pendant une ou plusieurs campagnes de chauffe consécutives, quel qu'en soi le nombre.

Les dépenses de chauffage afférentes aux parties communes de chaque immeuble, calculées au prorata de la surface de chauffe de ces parties communes, constitueront des charges réparties entre les copropriétaires dans les conditions prévues à l'article 60 ci-dessus.

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Bonne journée.