Question d'origine :
Bonjour
Venez à mon secours svp.
Voilà la situation :
La copropriété vote en Juin 2014 le ravalement qui sera fait en 2016.
Pour le payer, 8 appels trimestriels seront fait à partir du 1er Juillet 2014.
Un appartement vient d'être vendu, signature 25/09/14.
Les notaires de l'acheteur et du vendeur leur ont tous les deux dit "que c'est au vendeur de tout prendre en charge car les travaux ont été votés avant la vente".
Moi (Je suis conseiller syndical) je leur dit que cela peut être un accord négocié librement négocié entre eux mais que la loi prévoit bien que c'est le propriétaire au moment de l'appel de fonds qui est redevable et qu'aucune loi n'oblige au contraire.
Donc, à partir su 1er Octobre, selon moi, c'est l'acheteur qui doit payer.
Je vous remercie de nous informer.
Bien à vous
Jean
Réponse du Guichet
gds_se
- Département : Équipe du Guichet du Savoir
Le 30/09/2014 à 08h23
Bonjour,
L’Adil de l’Hérault a édité un point sur la répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété :
Les règles légales de répartition des charges de copropriété
L’article 6-2 du décret précité [décret n°2004-479 du 27 mai 2004 ndlr] distingue trois types de créance :
• Les provisions exigibles du budget prévisionnel
Ces provisions sont régies par l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et concernent les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.
Elles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (par exemple tous les mois ou semestres).
En application de l’article 6-2-1°, la provision exigible du budget prévisionnel lors de la notification de la vente au syndic incombe au vendeur.
Exemple : dans le cas où la provision trimestrielle est exigible le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre et si l’acte de vente est signé le 8 juin mais que la notification de la vente n’intervient que le 15 juillet, l’appel de fond du 1er juillet est à la charge du vendeur. En revanche, si la notification est faite le 20 juin, l’appel de fond du 1er juillet sera à la charge de l’acquéreur, tout comme celui du 1er octobre.
• Les provisions concernant les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
Il s’agit, en application de l’article 14-2 alinéa 3 de la loi de 1965, des dépenses pour travaux et qui sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale de copropriété.
D’une manière générale, ces provisions concernent tous les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. Il s’agit par nature de dépenses extraordinaires ou qui peuvent difficilement être budgétisées.
Ainsi, aux termes de l’article 44 du décret de 1967, les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
- aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble et aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ;
- aux travaux d’affouillement du sol et de surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations.
En application de l’article 6-2-2, les provisions non comprises dans le budget prévisionnel, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.
Exemple : l’assemblée générale décide le 12 avril de faire des travaux de toiture et autorise le syndic à faire les appels de fonds pour les financer les 1er juin et 1er septembre. La vente est signée le 20 août et la notification est faite le 3 septembre, c’est donc le vendeur qui répondra des deux appels de fonds. En revanche, si la notification a lieu le 25 août, l’appel du 1er septembre sera à la charge de l’acquéreur.
La possibilité pour les parties de convenir, par convention, de modalités de répartition différente
Il peut apparaître au vendeur inéquitable d’avoir à régler la provision exigible du budget prévisionnel alors qu’elle va couvrir une période pendant laquelle il ne sera plus copropriétaire ou encore d’avoir à répondre à des appels de fonds correspondant à des travaux dont il ne profitera pas. De son côté, l’acquéreur peut trouver anormal d’avoir à financer des travaux décidés avant qu’il ne devienne copropriétaire ou de prendre en charge un solde débiteur constaté lors de l’approbation des comptes.
Consacrant une solution bien établie par la jurisprudence antérieure, l’article 6-3 du décret de 1967 autorise les conventions contraires aux dispositions légales sus-évoquées, mais précise que ces conventions n’ont d’effet qu’entre les parties à la mutation à titre onéreux.
Il en résulte que le syndicat ne pourra pas se prévaloir des clauses de l’acte de vente pour exercer ses poursuites à l’encontre du vendeur ou de l’acquéreur et qu’il devra appliquer les règles légales découlant de l’article 6-2 précité.
La répartition légale des travaux de copropriété entre vendeur et acheteur
La répartition de la charge financière de ces travaux en cas de vente d'un lot de copropriété est fixée par la loi. La règle est très simple : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, juste après la vente. Quant à l'acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente.
Cette répartition légale ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux. Vous l'aurez compris, cette répartition conduit parfois l'acheteur à supporter le prix de travaux votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée.
Prévoir une répartition des travaux de copropriété entre vendeur et acheteur
La répartition prévue par les textes ne s'impose que si vous ne prévoyez pas de l'aménager. Rien n'interdit en effet au vendeur et à l'acheteur de convenir entre eux d'une répartition différente et de rajouter une clause dans le compromis et l'acte de vente sur ce point.
Il est très fréquent de prévoir une répartition dans le contrat lorsque des travaux ont été votés avant la vente ou risquent de l'être au cours d'une assemblée générale qui va avoir lieu entre la signature du compromis et celle de l'acte de vente.
Voici ce qui est le plus généralement prévu :
• les travaux votés avant la promesse restent intégralement à la charge du vendeur ;
• les travaux votés entre la promesse et l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d'assister à l'assemblée à sa place (et quel que soit son vote). Le vendeur s'engage dans ce cas à lui donner un pouvoir pour le représenter dès qu'il reçoit sa convocation à l'assemblée générale.
(Source : Travaux en copropriété : qui paie quoi ? / PAP)
Toutefois, nous vous rappelons que nous ne sommes pas juristes et que nos réponses n’ont donc pas valeur de consultation juridique. En outre, l’Adil répond gratuitement à toutes vos questions relatives au logement, y compris juridiques. Nous vous conseillons donc de prendre contact avec l’Adil de votre département.
Bonne journée
L’Adil de l’Hérault a édité un point sur la répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur à l’occasion de la vente d’un lot de copropriété :
L’article 6-2 du décret précité [décret n°2004-479 du 27 mai 2004 ndlr] distingue trois types de créance :
•
Ces provisions sont régies par l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et concernent les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.
Elles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (par exemple tous les mois ou semestres).
Exemple : dans le cas où la provision trimestrielle est exigible le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre et si l’acte de vente est signé le 8 juin mais que la notification de la vente n’intervient que le 15 juillet, l’appel de fond du 1er juillet est à la charge du vendeur. En revanche, si la notification est faite le 20 juin, l’appel de fond du 1er juillet sera à la charge de l’acquéreur, tout comme celui du 1er octobre.
•
Il s’agit, en application de l’article 14-2 alinéa 3 de la loi de 1965, des dépenses pour travaux et qui sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale de copropriété.
D’une manière générale, ces provisions concernent tous les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble. Il s’agit par nature de dépenses extraordinaires ou qui peuvent difficilement être budgétisées.
Ainsi, aux termes de l’article 44 du décret de 1967, les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
- aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble et aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- aux travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ;
- aux travaux d’affouillement du sol et de surélévation de bâtiments ;
- aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations.
Exemple : l’assemblée générale décide le 12 avril de faire des travaux de toiture et autorise le syndic à faire les appels de fonds pour les financer les 1er juin et 1er septembre. La vente est signée le 20 août et la notification est faite le 3 septembre, c’est donc le vendeur qui répondra des deux appels de fonds. En revanche, si la notification a lieu le 25 août, l’appel du 1er septembre sera à la charge de l’acquéreur.
Il peut apparaître au vendeur inéquitable d’avoir à régler la provision exigible du budget prévisionnel alors qu’elle va couvrir une période pendant laquelle il ne sera plus copropriétaire ou encore d’avoir à répondre à des appels de fonds correspondant à des travaux dont il ne profitera pas. De son côté, l’acquéreur peut trouver anormal d’avoir à financer des travaux décidés avant qu’il ne devienne copropriétaire ou de prendre en charge un solde débiteur constaté lors de l’approbation des comptes.
Il en résulte que le syndicat ne pourra pas se prévaloir des clauses de l’acte de vente pour exercer ses poursuites à l’encontre du vendeur ou de l’acquéreur et qu’il devra appliquer les règles légales découlant de l’article 6-2 précité.
La répartition de la charge financière de ces travaux en cas de vente d'un lot de copropriété est fixée par la loi. La règle est très simple : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, juste après la vente. Quant à l'acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente.
Cette répartition légale ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux. Vous l'aurez compris, cette répartition conduit parfois l'acheteur à supporter le prix de travaux votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée.
La répartition prévue par les textes ne s'impose que si vous ne prévoyez pas de l'aménager. Rien n'interdit en effet au vendeur et à l'acheteur de convenir entre eux d'une répartition différente et de rajouter une clause dans le compromis et l'acte de vente sur ce point.
Il est très fréquent de prévoir une répartition dans le contrat lorsque des travaux ont été votés avant la vente ou risquent de l'être au cours d'une assemblée générale qui va avoir lieu entre la signature du compromis et celle de l'acte de vente.
Voici ce qui est le plus généralement prévu :
• les travaux votés avant la promesse restent intégralement à la charge du vendeur ;
• les travaux votés entre la promesse et l'acte de vente sont à la charge de l'acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d'assister à l'assemblée à sa place (et quel que soit son vote). Le vendeur s'engage dans ce cas à lui donner un pouvoir pour le représenter dès qu'il reçoit sa convocation à l'assemblée générale.
(Source : Travaux en copropriété : qui paie quoi ? / PAP)
Toutefois, nous vous rappelons que nous ne sommes pas juristes et que nos réponses n’ont donc pas valeur de consultation juridique. En outre, l’Adil répond gratuitement à toutes vos questions relatives au logement, y compris juridiques. Nous vous conseillons donc de prendre contact avec l’Adil de votre département.
Bonne journée
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