Question d'origine :
Bonjour,
Possesseur d'un bien immobilier (terrain + maison), je souhaiterais savoir si, dans le cas où je confie la vente à une agence immobilière et où un acheteur se propose acquéreur au prix demandé, je suis obligé d'accepter la vente.
Cordialement,
André Davignon
Réponse du Guichet
gds_alc
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 19/03/2016 à 11h29
Bonjour,
Nous vous rappelons que nous ne sommes que bibliothécaires et non avocats et que nous ne pourrons, par conséquent, vous répondre précisément. Votre question est complexe et de premières recherches montrent que les clauses de votre contrat vont dicter le fait de pouvoir être poursuivi ou non et ce même si le site de l’avocat Antebi stipule que le vendeur potentiel ne doit pas ignorer que le fait pour lui d’avoir signé un mandat avec une agence immobilière pour la vente d’un appartement l’engage juridiquement ; s’il ne respecte pas son engagement à l’égard du mandataire et ainsi qu’à l’égard du vendeur présenté à lui par ce dernier, il est sanctionné contractuellement. Une indemnité est due au mandataire.
Bien qu’ancien (2012) l’article publié sur En cas de refus de vente, faut-il indemniser l’agent immobilier ? sur Capital.fr expose une affaire similaire à la votre :
Le conseil de Matthieu Gallet, avocat à la cour, titulaire d’un DEA en droit des affaires.
Convaincue qu’elle pourrait vendre plus cher son logement, madame R. a décliné une offre d’achat, pourtant présentée au prix du mandat par l’agent immobilier qu’elle a engagé. Celui-ci peut-il se retourner contre elle ?
La réponse de l’avocat
Tout va dépendre du contrat ¬signé avec ce professionnel. S’il s’agit d’un mandat rédigé a minima, madame R. ne risque rien : la loi prévoit en effet qu’aucune commission n’est due à l’agent immobilier tant que la vente pour laquelle il a été missionné n’a pas été définitivement conclue et constatée dans un acte écrit. La Cour de cassation a rappelé cette règle dans une affaire similaire, où le vendeur avait subitement annulé une vente (1re chambre civile, arrêt n° 10-20.492 du 28 juin 2012).
Les juges ont considéré que, même si le propriétaire n’avançait aucune raison à son acte, l’agent n’était nullement fondé à toucher les 10 000 euros d’indemnités réclamés. Mais il en ira autrement si madame R. a signé un mandat incluant une «clause pénale» prévoyant explicitement le versement de dommages et intérêts au cas où elle ne respecterait pas ses obligations. Son refus de signer au prix du mandat déclencherait alors l’application d’une telle clause, tout à fait légale. Dans ce cas, que madame R. Sache toutefois que les indemnités exigées doivent rester raisonnables, et qu’un juge pourra si besoin les réduire à plus juste proportion.
De même le site de l’Avocat Traesch expose là encore une situation similaire :
Offre au Prix au mandat et obligation de signer la promesse de vente/compromis
L'essentiel à retenir
L'obligation de signer une promesse de vente ou un compromis après une offre au prix du mandat dépend des clauses du mandat de l'agent immobilier. Néanmoins, le vendeur peut avoir à payer sa commission à l'agent immobilier dans certaines circonstances, même s'il peut renoncer à vendre son bien immobilier.
Les faits
La vendeuse d'un bien immobilier, Mme X... a donné mandat à un agent immobilier de vendre son appartement. M. Y... a accepté une promesse de vente, établie l'agent immobilier, aux conditions du mandat. La vendeuse, Mme X... ayant refusé de souscrire cette promesse, M. Y, l'acheteur, l'a assignée afin de l'y contraindre. La vendeuse, Mme X demande l'annulation du mandat et de la vente.
Absence d'obligation de signer le compromis à cause de l'offre au prix du mandat
Clause obligeant la vendeuse à signer toute promesse de vente au prix
La cour d'appel estime valide le "compromis" de vente en se fondant sur un article des conditions générales du mandat, par lequel la vendeuse s'était engagée à signer toute promesse de vente ou tout "compromis" de vente aux prix, charges et conditions du mandat. Elle ajoute que l'agence immobilière a diffusé une annonce au prix maximum et les acheteurs avaient fait une offre du même montant. Elle en déduit que la vendeuse était tenue de signer le "compromis" de vente.
La nécessité d'une clause donnant pouvoir à l'agent de conclure la vente
La cour de cassation contredit la cour d'appel et énonce qu'il aurait fallu constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente. La cour de cassation se fonde sur les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Cour de cassation, civile 3, 12 avril 2012, N° de pourvoi: 10-28637
Nous vous laissons également consulter l’arrêt du 18 juin 2015 pris par la cour de paris et publié sur legifrance.
En guise de conclusion, nous vous suggérons de prendre contact avec votre notaire et de lui demander conseil. Vous pouvez également interroger l’Agence nationale pour l’information sur le logement.
Nous vous rappelons que nous ne sommes que bibliothécaires et non avocats et que nous ne pourrons, par conséquent, vous répondre précisément. Votre question est complexe et de premières recherches montrent que les clauses de votre contrat vont dicter le fait de pouvoir être poursuivi ou non et ce même si le site de l’avocat Antebi stipule que le vendeur potentiel ne doit pas ignorer que le fait pour lui d’avoir signé un mandat avec une agence immobilière pour la vente d’un appartement l’engage juridiquement ; s’il ne respecte pas son engagement à l’égard du mandataire et ainsi qu’à l’égard du vendeur présenté à lui par ce dernier, il est sanctionné contractuellement. Une indemnité est due au mandataire.
Bien qu’ancien (2012) l’article publié sur En cas de refus de vente, faut-il indemniser l’agent immobilier ? sur Capital.fr expose une affaire similaire à la votre :
Le conseil de Matthieu Gallet, avocat à la cour, titulaire d’un DEA en droit des affaires.
Convaincue qu’elle pourrait vendre plus cher son logement, madame R. a décliné une offre d’achat, pourtant présentée au prix du mandat par l’agent immobilier qu’elle a engagé. Celui-ci peut-il se retourner contre elle ?
La réponse de l’avocat
Tout va dépendre du contrat ¬signé avec ce professionnel. S’il s’agit d’un mandat rédigé a minima, madame R. ne risque rien : la loi prévoit en effet qu’aucune commission n’est due à l’agent immobilier tant que la vente pour laquelle il a été missionné n’a pas été définitivement conclue et constatée dans un acte écrit. La Cour de cassation a rappelé cette règle dans une affaire similaire, où le vendeur avait subitement annulé une vente (1re chambre civile, arrêt n° 10-20.492 du 28 juin 2012).
Les juges ont considéré que, même si le propriétaire n’avançait aucune raison à son acte, l’agent n’était nullement fondé à toucher les 10 000 euros d’indemnités réclamés. Mais il en ira autrement si madame R. a signé un mandat incluant une «clause pénale» prévoyant explicitement le versement de dommages et intérêts au cas où elle ne respecterait pas ses obligations. Son refus de signer au prix du mandat déclencherait alors l’application d’une telle clause, tout à fait légale. Dans ce cas, que madame R. Sache toutefois que les indemnités exigées doivent rester raisonnables, et qu’un juge pourra si besoin les réduire à plus juste proportion.
De même le site de l’Avocat Traesch expose là encore une situation similaire :
Offre au Prix au mandat et obligation de signer la promesse de vente/compromis
L'essentiel à retenir
L'obligation de signer une promesse de vente ou un compromis après une offre au prix du mandat dépend des clauses du mandat de l'agent immobilier. Néanmoins, le vendeur peut avoir à payer sa commission à l'agent immobilier dans certaines circonstances, même s'il peut renoncer à vendre son bien immobilier.
Les faits
La vendeuse d'un bien immobilier, Mme X... a donné mandat à un agent immobilier de vendre son appartement. M. Y... a accepté une promesse de vente, établie l'agent immobilier, aux conditions du mandat. La vendeuse, Mme X... ayant refusé de souscrire cette promesse, M. Y, l'acheteur, l'a assignée afin de l'y contraindre. La vendeuse, Mme X demande l'annulation du mandat et de la vente.
Absence d'obligation de signer le compromis à cause de l'offre au prix du mandat
Clause obligeant la vendeuse à signer toute promesse de vente au prix
La cour d'appel estime valide le "compromis" de vente en se fondant sur un article des conditions générales du mandat, par lequel la vendeuse s'était engagée à signer toute promesse de vente ou tout "compromis" de vente aux prix, charges et conditions du mandat. Elle ajoute que l'agence immobilière a diffusé une annonce au prix maximum et les acheteurs avaient fait une offre du même montant. Elle en déduit que la vendeuse était tenue de signer le "compromis" de vente.
La nécessité d'une clause donnant pouvoir à l'agent de conclure la vente
La cour de cassation contredit la cour d'appel et énonce qu'il aurait fallu constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente. La cour de cassation se fonde sur les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Cour de cassation, civile 3, 12 avril 2012, N° de pourvoi: 10-28637
Nous vous laissons également consulter l’arrêt du 18 juin 2015 pris par la cour de paris et publié sur legifrance.
En guise de conclusion, nous vous suggérons de prendre contact avec votre notaire et de lui demander conseil. Vous pouvez également interroger l’Agence nationale pour l’information sur le logement.
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