Je recherche de la documentation sur la variation des prix sur le marché immobilier

Bonjour,

L'ordre national des architectes a consacré un long article à "La variation des prix dans les marchés publics et privés de travaux" dans lequel il explique :

Contrairement à la commande publique, dans les marchés privés de travaux, la variation des prix n’est pas imposée par des dispositions législatives ou réglementaires. Elle n’est donc pas automatique et doit être expressément prévue dans le marché.
Il faut distinguer deux situations selon que le marché fait ou non référence à la norme NF P 03-001, d’application volontaire, constituant le cahier des clauses administratives générales
applicable aux travaux de bâtiment faisant l'objet de marchés privés :
- Si le marché de travaux s’appuie sur cette norme, les prix sont en principe soumis à des mécanismes de variation de prix, soit sous forme d’actualisation (9.4.1.2 de la norme), soit de révision (9.4.1.3), sauf stipulations contraires dans le contrat. A la différence d’un marché public, le prix d’un marché privé peut être actualisable et révisable.
La formule d’actualisation et/ou de révision, notamment les références prises pour l’évolution du prix, doit être précisée dans les pièces contractuelles du marché
- Si le marché privé de travaux ne fait pas référence à cette norme, il appartient aux parties d’intégrer les clauses de variation de prix appropriées dans les pièces contractuelles.
Dans les deux cas, l’indexation choisie doit être en relation directe avec l’objet du marché et l’activité de l’entreprise, notamment en lien avec les lots ou corps d’état considérés.

Par ailleurs, la revue Le Moniteur consacre divers articles à la révision des prix. Dans l'article "Marchés privés - Comment les entreprises peuvent composer avec la flambée des prix", en date d'avril 2022, Clément Fouchard et Peter Rosher fournissent diverses informations :
 

La clause de révision des prix
En cas de forte hausse de matières premières ayant un impact sur la rentabilité d'un contrat, voire sur sa viabilité, le premier levier à considérer est la clause d'indexation ou de révision des prix. Elle a pour objet de faire varier le montant d'une obligation en fonction de l'évolution d'un ou de plusieurs indices. Pour être valide, une telle clause doit être acceptée par les parties au contrat au moment de la signature et fondée sur un indice suffisamment précis et objectif qui ne laisse pas dépendre sa variation de la volonté des cocontractants. Des changements notables peuvent toutefois survenir, par exemple lorsque l'indice choisi cesse d'être publié ou que sa composition est modifiée. Afin de sauver la clause d'indexation, le Code civil permet alors au juge, en l'absence d'accord des parties, de remplacer l'indice défaillant par celui qui s'en rapproche le plus (article 1167).

Impuissance

Mais en pratique, on observe que les clauses classiques d'indexation sont parfois impuissantes à protéger l'entrepreneur principal de la hausse du prix d'une matière première spécifique dans la mesure où de nombreux contrats de construction prévoient des prix fixes (prix global, par tranche ou par activité) avec seulement une formule d'indexation générale et périodique. Dans ce contexte, il sera généralement difficile de faire jouer la clause d'indexation auprès du maître d'ouvrage pour cause de hausse momentanée de certaines matières premières. L'entrepreneur devra alors se tourner vers d'autres mécanismes.

Les clauses de hardship
Le second outil est lui aussi contractuel, il s'agit de la clause de hardship, aussi appelée de sauvegarde ou de renégociation. Cette stipulation anticipe les imprévus susceptibles de bouleverser de manière significative l'équilibre d'un contrat en faisant peser une charge excessive sur l'une des parties et permet d'ouvrir une discussion entre les cocontractants en vue de modifier certains termes du contrat (prix, modalité de paiement, pénalités de retard, planning, etc.). Cette clause n'est pas réglementée par des textes spécifiques mais ses principes de fonctionnement reprennent les caractéristiques de la révision pour imprévision (voir infra).
Selon la rédaction de la clause, plusieurs conditions sont nécessaires à son déclenchement. Tout d'abord, il faut un événement extérieur, comme une augmentation du coût de l'exécution des obligations (seuil de déclenchement en pourcentage par rapport à un étalon contractuellement défini) ou une diminution de la valeur de la contre-prestationdu fait de changements des conditions du marché venant bouleverser l'équilibre du contrat. Ensuite, l'événement doit avoir été connu ou être survenu après la conclusion du contrat, et avoir été imprévisible pour la partie qui subit le bouleversement.
Renégociation. Une fois activée, la clause impose aux parties une renégociation. Si une obligation de résultat d'entrer en discussion s'impose à elles, elles ne sont tenues que d'une obligation de moyen en ce qui concerne la révision de leur contrat.
(…)
L'imprévision
Introduite pour la première fois en droit privé français en 2016 à l'occasion de la réforme du droit des contrats, la révision pour imprévision désigne la situation dans laquelle un contrat est déséquilibré par un changement de circonstances qui n'était pas prévisible lors de sa conclusion, et où la partie qui en est victime demande à son cocontractant la renégociation du contrat. A la différence des leviers précédemment mentionnés, la révision pour imprévision peut être mobilisée même en l'absence de clause de renégociation ou d'indexation. L'article 1195 du Code civil prévoit que l'imprévision est toutefois subordonnée à quatre conditions cumulatives : un bouleversement dans l'exécution d'un contrat, postérieur à sa conclusion, qui perturbe son exécution au point de la rendre excessivement onéreuse et qu'aucune des parties n'ait accepté contractuellement d'en assumer le risque.
(…)
La force majeure
La force majeure est constituée lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation (art. 1218 C. civ.).
La jurisprudence dégage trois critères cumulatifs : l'extériorité aux parties, l'imprévisibilité et l'irrésistibilité. Classiquement, constituent des cas de force majeure les grèves, la guerre, les attentats, le fait du prince, les épidémies, les événements climatiques (à condition qu'ils respectent bien la condition d'imprévisibilité, ce qui n'est pas toujours le cas grâce à la prévision météorologique). La force majeure peut par ailleurs être contractualisée dans l'accord des parties, ce qui est assez fréquent en pratique et leur permet d'élargir la définition en y incluant par exemple les situations de pénurie de matériaux essentiels au projet, comme certains alliages entrant dans la composition d'aciers spéciaux…

Un autre article, "Marchés privés : comment organiser la révision d'un prix ?" également publié par Le Moniteur explique les démarches et calculs à entreprendre dans le cadre d'une révision :

La révision correspond à une réévaluation périodique du prix pour tenir compte des variations économiques survenant tout au long de l'exécution du marché. Il s'agit du calcul de la dérive de la valeur de chaque acompte par rapport à son estimation, fait par application des prix initiaux du marché.
La révision s'opère par application d'une formule représentative de l'évolution du coût de la prestation. Les paramètres (indices, index) doivent être en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties. L'indexation fondée sur le salaire minimum de croissance ou sur le niveau général des prix ou des salaires est interdite. Les parties prenantes au contrat peuvent établir librement leur formule de variation (avec ou sans partie fixe, avec ou sans décalage de lecture, etc.).
Le prix peut être révisé et/ou actualisé. La norme NF P 03-001 prévoit l'actualisation et la révision du prix sauf disposition contraire dans les documents particuliers du marché.
Le point de départ du calcul du prix révisable est le prix initial fixé dans les pièces contractuelles du marché, éventuellement actualisé lors du début de l'exécution des travaux. S'y ajoutent, le cas échéant, les rémunérations supplémentaires convenues par voie d'avenants et le prix des travaux pris en attachement. La formule de variation peut alors être appliquée au total obtenu, en tenant compte d'une éventuelle partie fixe.

Le site capeb s'intéresse aussi à la question de la révision des prix : 

La révision des prix permet de faire évoluer le prix initial d’un marché, à la hausse comme à la baisse, afin de prendre en compte l’évolution des conditions économiques des principaux composants d’un marché. Une clause d’actualisation permet de revaloriser le prix au début de son exécution et n’a lieu qu’en seule fois alors que la clause de révision permet de revaloriser les prix au moment de l’envoi des situations ou de la facture.

Dans les devis, la variation des prix n’est pas automatique ; elle ne s’applique que si elle est expressément prévue. Une clause de variation de prix peut valablement être insérée dans les devis, à condition que l’indexation soit en relation directe avec l’objet de la convention ou l’activité des parties, par exemple un index BT-bâtiment. Cependant, l’indice ne peut pas être le SMIC, l’inflation ou l’indice général des prix à la consommation avec ou hors tabac ni le niveau général des salaires.

• Exemple de clause de révision :
Les prix mentionnés dans le marché seront révisés au moment de leur règlement par l’application de la clause de variation de prix suivante (insérer la formule de variation de prix)...

Nous vous laissons aussi consulter "Marchés privés : comment organiser la révision d'un prix ?".

Par ailleurs, toujours dans Le Moniteur en date du 12 avril 2022, Grégory Pacaud et Françoise Lesimple reviennent sur les "Les formules de révision de prix : bourbier ou opportunité ?" et ce dans le cadre d’un marché public. Ils mentionnent notamment la circulaire du 30 mars 2022.

Dans le cadre d'un marché public, nous vous renvoyons vers les fiches publiées par le ministère de l'Economie sur Les marchés publics confrontés à la flambée des prix et au risque de pénurie des matières premières.

Attention, le site semblerait connaître des dysfonctionnements, mais nous vous mettons tout de même un lien vers une fiche susceptible de vous intéresser, en espérant que le lien soit réactualisé : Conseil aux acheteurs.

Dans le cadre d'un marché public vous pouvez aussi consulter le site entreprises.cci-paris-idf.fr.

En guise de conclusion, vous pourriez parcourir l'ouvrage, Le Volum' BTS - Professions immobilières  que nous ne possédons pas à la bibliothèque.