Le 08/10/2007 à 20h37
1943 vues
Question d'origine :
Bonjour,
Un voisin mitoyen vient d'installer un velux. Ce dernier est au ras du mur, à environ 160cm du sol de son étage et donne sur mon jardin. Ce Velux est transparent mais je ne sais pas encore s'il ouvre.
Pourriez vous m'indiquer les reférences des textes de loi qui me permettront de m'opposer à cette désagréable installation.
Le maire du village m'avait indiqué qu'il donnerait l'autorisation pour un tel velux. Est ce que l'octroie d'un permis de construire peut m'être opposé si la loi n'est pas respectée ?
Merci pour votre aide
Taochez
Réponse du Guichet
anonyme
- Département : Équipe du Guichet du Savoir
Le 09/10/2007 à 15h26
Vous ne précisez pas si le mur dans lequel doit être pratiquée l'ouverture est mitoyen ou non, ni si vous vous trouvez dans une copropriété. Vous trouverez sur le site Mon Immeuble un dossier sur les servitudes de vue :
La réglementation des fenêtres, jours et vues résulte des dispositions du Code Civil (articles 675 à 680) et s'applique à toutes les propriétés privées dès lors qu'elles sont contiguës. Toutefois ces règles ne s'appliquent pas entre voisins dans une copropriété horizontale, car les terrains sur lesquels sont construites les maisons ne constituent pas des fonds distincts, mais un ensemble commun à tous (Cass. Civ. 3ème Ch. du 2.12.80). En revanche, dans un lotissement, chaque lot de terrain appartient privativement au propriétaire de la maison et les dispositions de distance légale pour les ouvertures s'appliquent (sauf dispositions contraires dans le règlement du lotissement).
Les vues
Les vues sont des ouvertures pourvues de portes ou de fenêtres laissant passer la lumière et permettant de voir la propriété voisine. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon, d’un escalier d’accès, ou d’une terrasse, sous réserve que celle-ci soit attenante au bâtiment et accessible depuis celui-ci. Le code civil établit une distinction entre les vues droites et les vues obliques.
* Les vues droites
Les vues droites permettent de plonger le regard chez autrui lorsque l'on est placé dans l'axe de l'ouverture (sans avoir à se pencher ni à tourner la tête).
L'article 678 du code civil prévoit une distance minimale de 1,90 m à respecter entre la façade où l'ouverture est pratiquée et la limite de la propriété voisine.
- dans le cas d'un mur mitoyen entre les deux propriétés :
La distance minimale se calcule en tenant compte de la moitié de la largeur de ce mur. Si le mur vous appartient, vous pouvez intégrer l'épaisseur du mur dans vos calculs. Dans le cas inverse, son épaisseur ne peut être prise en compte et vous devez vous arrêter à la limite de ce mur.
- dans le cas d'une fenêtre ou d'une terrasse :
La mesure doit s'effectuer à partir du parement extérieur du mur où l'ouverture a été créée.
- dans le cas d'un perron ou d'un balcon :
La mesure doit s'effectuer depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés (article 680 du Code Civil).
* Les vues obliques
Elles permettent de voir la propriété voisine mais avec plus de difficultés, l'effort consiste à tourner la tête à droite ou à gauche ou à se pencher d'une fenêtre ou d'un balcon.
L'article 679 du code civil prévoit une distance à respecter moins importante de 0,60 m.
La mesure doit être effectuée depuis l'angle de la fenêtre ou depuis le rebord du balcon ou de la terrasse le plus proche de la limite séparative des deux propriétés.
Lorsque l'espace qui sépare les deux copropriétés est un espace commun : cour, chemin ou un chemin public, la distance légale de 1,90 m se mesure non pas à partir du milieu de l'espace mais à partir de la limite entre la propriété voisine et cet espace commun (Cass Civ 12 avril 1972)
* Les exceptions
- Ouvrir une fenêtre dans le toit
Vous pouvez créer un velux ou un vasistas pour éclairer vos combles, aucune distance minimale n'est imposé à condition qu'aucune vue ne soit possible sur la propriété du voisin.
- Balcon ou terrasse donnant sur un mur pignon aveugle de la propriété voisine ou sur un toit fermé (Cass Civ 3 juillet 1969).
- Ouverture pratiquée dans un mur non mitoyen
Comme l'indique l'article 676 du code civil : "le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement l'héritage d'autrui peut pratiquer dans le mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant". Dans ce cas aucune distance minimale n'est imposée.
- Vue droite ou oblique donnant sur le domaine public : jardins, rues, squares...
Les distances de vue imposées ne concernent que des propriétés privées.
* Les recours
Vous avez un délai de 30 ans pour protester et assigner votre voisin devant le tribunal de grande instance dans le cas où la distance minimale ne serait pas respectée. Si vous achetez une propriété et que vous constatez que les fenêtres de votre voisin sont trop proches, vous pouvez obtenir en justice de les faire murer à condition que ces fenêtres aient été créées depuis moins de 30 ans. Ce délai passé, vous n'avez plus aucun recours et cette servitude de vue s'imposera à votre propriété.
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