création de baie fixe opaque un vrai problème

Réponse du département Société

Le site Service public nous renseigne sur la question qui vous préoccupe :
Ouvertures (fenêtres, portes) :
Principe
Il est interdit de créer des ouvertures dites "de vue" donnant sur une propriété privée contigüe et procurant à son occupant une vue sur le terrain de son voisin, à moins de respecter une certaine distance par rapport à cette propriété. En revanche, il est possible d'aménager des ouvertures dites "de jours de souffrance" laissant uniquement passer la lumière, qui doivent respecter certaines conditions.
Les 2 propriétaires peuvent s'affranchir de ces règles d'un commun accord.
Création de "vue" : règles à respecter :
Vue de droite
Une distance minimale de 1,90 mètre doit être respectée entre l'ouverture (la fenêtre par exemple) et la propriété voisine si la personne qui souhaite réaliser cette ouverture a une vue directe sur le terrain de son voisin. La vue directe correspond à une personne qui se place dans l'axe de l'ouverture et regarde droit devant elle sans se pencher ni à gauche ni à droite.
La distance part de l'extérieur de l'ouverture jusqu'à la limite séparative du terrain voisin.
Dans les cas particuliers résultant de l'existence d'une terrasse ou d'un balcon, la distance se mesure entre l'extrémité extérieure du balcon ou de la terrasse et la limite séparative du fonds voisin.
Par ailleurs, lorsqu'un mur sépare les 2 terrains, la distance doit être déterminée en fonction des cas de figure suivants :
*le mur séparatif appartient à l'observateur : la distance se calcule jusqu'à la façade du mur orientée vers la propriété voisine,
*le mur appartient au voisin : la distance se mesure jusqu'à la façade du mur visible de l'ouverture,
*le mur est mitoyen : la distance se mesure jusqu'au milieu du mur.
Vue oblique
Une distance minimale de 0,60 mètre doit être respectée entre l'ouverture et la propriété voisine si la personne qui souhaite réaliser cette ouverture a une vue oblique (c'est-à-dire de côté) sur le terrain de son voisin. On tient compte d'une personne qui se place dans une direction différente de l'axe de cette vue en se penchant à droite ou à gauche.
La distance part de l'angle de l'ouverture jusqu'à la limite séparative du terrain voisin.
Si la limite est un mur, le point d'arrivée est déterminé comme pour les vues droites.

Situations particulières
Si aucune vue n'est possible sur le terrain voisin, la distance légale n'a pas à être respectée. Par exemple, la fenêtre donne sur un mur aveugle, un toit fermé, le ciel...
Création de "jours de souffrance" : règles à respecter La loi donne la possibilité d'aménager des "jours de souffrance", qui doivent respecter les contraintes suivantes :
ils doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide et non transparent de façon à ne laisser passer que la lumière pour éclairer le lieu où ils sont pratiqués en interdisant le regard chez autrui, garni d'un treillis de fer, ils doivent être placés à 2,60 mètres au moins au-dessus du plancher en rez-de-chaussée et à 1,90 mètre au moins au-dessus du plancher en étage. Leur dimension n'est pas réglementée.
Sanction en cas de non respect des règles de distance
Le voisin d'une vue ouverte irrégulièrement peut en demander la suppression devant le tribunal d'instance du lieu du bien.
Les juges apprécient au cas par cas la qualification des ouvertures. Il est tenu compte principalement de la possibilité ou non de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale, sur le terrain voisin.

Textes réglementaires : Code civil : articles à consulter : 676 à 680 : Des vues sur la propriété de son voisin

Vous pourrez lire sur ce site une réponse détaillée à une question similaire à la vôtre accompagnée de liens intéressants pour aller plus loin :
Question / réponse : Je veux créer ou modifier une fenêtre, que dois-je faire ?
Avant toute chose vous devez consulter votre syndic si vous faites partie d’une copropriété ou votre mairie dans le cas d’une maison individuelle. Une autorisation de travaux est obligatoire pour toute modification de l’aspect extérieur d’une construction à plus forte raison si vous êtes dans un périmètre de « Protection des Monuments historiques ».
Mais l’autorisation de travaux de la mairie est délivrée « sous réserve des droits des tiers » notamment pour les contraintes concernant les ouvertures donnant vue chez les voisins. C’est le Code civil qui définit ces règles. Les litiges éventuels sont de la compétence du tribunal civil. (...)


Vous dites dans votre question que votre habitation se situe dans un périmètre de « Protection des Monuments historiques » : cette situation a des conséquences : en effet ceci entraîne pour les propriétaires " l'obligation de ne procéder à aucune modification de l'immeuble ou partie de l'immeuble inscrit sans avoir, quatre mois auparavant, avisé le préfet de région de leur intention et indiqué les travaux qu'ils se proposent d'effectuer, [...] Le ministre [chargé de la culture] ne pourra s'opposer [à ces] travaux qu'en engageant la procédure de classement " (article 2 modifié de la loi de 1913 et article 1er du décret du 14 juin 1996).
" Lorsque l'immeuble est inscrit sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, [un exemplaire de la demande de permis de démolir] est adressé par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au directeur régional des affaires culturelles. [...] Cet envoi fait courir le délai de quatre mois pendant lequel le propriétaire ne peut procéder à aucune modification de l'immeuble" (article R 430-5 du code de l'urbanisme).
L'immeuble inscrit ne peut être cédé (donné, vendu, légué, etc.) sans que le ministre en soit informé (article 12 du décret du 18 mars 1924).
"L'immeuble classé [parmi les monuments historiques] ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l'objet d'un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, si l'autorité compétente n'y a donné son consentement. L'autorité compétente est le préfet de région, à moins que le ministre chargé de la culture n'ait décidé d'évoquer le dossier" (article 9 de la loi de 1913 et article 3 du décret du 14 juin 1996).
Il ne peut être cédé (donné, vendu, légué, etc) sans que le ministre en soit informé (article 8 de la loi de 1913).
L'immeuble classé ne peut s'acquérir par prescription. On ne peut lui appliquer de servitudes légales pouvant lui causer des dégradations, c'est à dire essentiellement les servitudes d'urbanisme (alignement). Il ne peut être exproprié sans que le ministre ait été consulté.
Par ailleurs, "aucune construction neuve ne peut être adossée à un immeuble classé sans autorisation spéciale du ministre (de la culture)" (article 12 de la loi de 1913).
Les travaux d'entretien, de réparation et de restauration peuvent bénéficier d'une participation financière de l'état qui n'exclut pas les aides que d'autres collectivités peuvent consentir au maître d'ouvrage.
Les travaux autorisés sur un immeuble inscrit sont réalisés par le propriétaire avec le concours de l'architecte et des entreprises de son choix. Ceux-ci, au titre de la conservation de l'édifice, peuvent bénéficier d'une participation financière de l'état limitée à 40 % du montant total.
Les travaux autorisés sur un immeuble classé sont exécutés sous le contrôle de l'administration. Dans le cas d'une aide financière de l'état, le recours à l'architecte en chef des monuments historiques territorialement compétent est obligatoire.
Le montant de la participation éventuelle de l'état est déterminé " en tenant compte de l'intérêt de l'édifice, de son état actuel, de la nature des travaux projetés, et enfin des sacrifices consentis par le propriétaire ou tous autres intéressés à la conservation du monument " (décret du 18 mars 1924).
Source : Ministère de la culture

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