Différence entre hypothèque et prénotation hypothécaire

Bonjour,


L’hypothèque ou privilège de prêteur de deniers est une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier.
Elle doit être établie par le notaire et publiée à la Conservation des hypothèques.
L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 35 ans.
Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités.
L’acquéreur demandera au vendeur de procéder à la mainlevée de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente.
Avant d’accepter l’offre de prêt et les garanties demandées par la banque, l’emprunteur a tout intérêt à en comparer le coût réel.
Contrairement aux idées reçues, le privilège de prêteur de deniers n’est pas forcément plus cher que le cautionnement. Pensez aussi à négocier l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé.
source : notaires.fr


Qu'est-ce que la prénotation hypothécaire ?

Il s'agit d'une sorte d'hypothèque provisoire qui ne se transforme en hypothèque qu'au moment où le créancier obtient un jugement ayant acquis force de chose jugée ou bien après avoir recueilli le consentement des intéressés. L'hypothèque étant alors considérée existante depuis la prénotation.

la « prénotation » [...] constitue une spécificité du droit local.
Il est des cas où l'inscription prévue par l'article 38 ne peut momentanément être réalisée, soit en raison d'un litige dont le droit fait l'objet, soit en raison du fait que celui-ci n'a pas encore définitivement pris naissance. L'article 39 remédie à l'inconvénient qui pourrait résulter du défaut de publicité en permettant alors l'inscription d'une prénotation. Celle-ci garantit son rang à l'inscription future du droit litigieux, incertain ou éventuel ; elle préserve l'avenir : c'est une procédure conservatoire. La prénotation ne constitue ainsi qu'une inscription provisoire qui doit nécessairement être suivie d'une inscription définitive : si cette dernière n'intervient pas, la prénotation ne produit aucun effet juridique.
L'inscription d'une prénotation est subordonnée à une condition alternative : elle doit, soit recueillir le consentement des intéressés, soit être effectuée en vertu d'une décision judiciaire. Le terme d' « intéressés » utilisé par la loi désigne les bénéficiaires de la prénotation mais également par exemple le propriétaire d'un bien faisant l'objet d'une prénotation hypothécaire. Dans ce dernier cas, le consentement résultera le plus souvent d'une ordonnance de référé.
source : www.senat.fr

Voici ce que précise le Jurisclasseur Alsace-Moselle :
Le rôle de la prénotation est, selon l'article 39 de la loi d'introduction, soit d'assurer son rang à l'inscription d'un droit énuméré par l'article 38, soit de garantir l'efficacité d'une rectification ultérieure. Malgré la distinction faite par cette disposition, la prénotation joue un rôle identique dans les deux cas. En effet, que ce soit pour assurer le rang d'une inscription future ou pour garantir l'efficacité d'une rectification ultérieure, le but de la prénotation sera toujours de rendre opposable aux tiers le droit prénoté dont l'inscription est momentanément impossible. Le législateur n'a certainement fait la distinction en question que dans un souci de précision pour bien montrer qu'il entendait attribuer à la prénotation du droit local à la fois le rôle dévolu en droit allemand au contredit et l'emploi tenu par la prénotation proprement dite.
6. – On utilise donc la prénotation dans tous les cas où un droit « ne peut être inscrit définitivement en raison de son caractère litigieux, incertain ou éventuel » (Circ. min. : Struss, Les lois locales, t. I, p. 108).
L'article 22 du décret du 18 novembre 1924 précise que la prénotation garantit également son rang à l'inscription d'un droit à venir ou conditionnel.
[...]
CONDITIONS EN VUE DE L'INSCRIPTION D'UNE PRENOTATION
20. – Une prénotation, selon l'article 39 de la loi d'introduction, ne peut être inscrite qu'avec le consentement des intéressés ou en vertu d'une décision judiciaire. Exceptionnellement, dans les cas limitativement énumérés par la loi, l'inscription d'une prénotation est possible et même obligatoire, en l'absence du consentement et de la décision judiciaire prévus par l'article 39.

Nous vous transférons par mail le fascilcule consacré à la Prénotation.