Question d'origine :
Un copropriétaire a installé sans autorisation du syndicat des coropriétaires son chauffe eau dans une partie commune.
Ce copropriétaire a installé la plupart des interconnexions de ses éléments sanitaires privatifs dans la partie commune.
Comment convaincre ce copropriétaire de l'obligation de respecter
le réglement de copropriété afin de vivre ensemble ?
Réponse du Guichet
gds_ctp
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 02/03/2015 à 10h03
Bonjour,
Nous vous rappelons que nous ne sommes pas juristes et que nos informations, issue de la documentation à notre disposition, n’a pas valeur légale.
Dans La copropriété de A à Z, le chapitre sur les «droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes » précise que : « Le copropriétaire […] ne devra pas apporter de gêne, en ce qui concerne l’utilisation des parties communes, aux autres copropriétaires, par exemple en procédant à des aménagement sur ces parties communes sans y être valablement autorisé en assemblée générale. »
«La décision d’autoriser les travaux demandés ne peut être accordé que par l’assemblée générale. En aucun cas, le copropriétaire ne peut s’appuyer sur une clause du règlement de copropriété (ces clauses donnant une autorisation de principe sont annulées), ni sur une tolérance dans l’immeuble, ni sur une autorisation donnée par le syndic, par le conseil syndical ou par quelques copropriétaires non réunis en assemblée générale.
Le copropriétaire qui procède à des travaux sur les parties communes sans autorisation valable de l’assemblée générale peut être condamné à la remise à l’état, et ce même si les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, sans incidence pour les autres copropriétaires et exécutées dans les règles. » (Nous soulignons).
Après « appropriation d’une partie commune » par un copropriétaire, « tout copropriétaire peut assigner celui qui s’est indûment approprié des parties communes pour en demander la restitution. Il n’est pas nécessaire de demander préalablement un vote en assemblée (C. cass., 3e ch. civ., 6.9.2011, n° 10-20258). »
Quant à la procédure, tendant à préserver le vivre ensemble des copropriétaires, tous les guides recommandent de privilégier le règlement amiable , qui commence par la négociation directe :
« Beaucoup de litiges pourraient être résolus avec un peu de bonne volonté, d’initiative et ses sens du contact. Il suffit deprendre rendez-vous avec son voisin , son syndic ou le conseil syndical, suivant le litige, de leur exposer le problème et de tenter de trouver une terrain d’entente […].
Si le copropriétaire voisin refuse par exemple tout contact, vous pouvez lui écrire. Ce courrier peut être un courrier d’information à titre de courtoisie (par exemple, vous l’informez que l’usage du barbecue qui vous gène est interdit par le règlement de copropriété). Cela peut aussi être un courrier de mise en demeure d’avoir à cesser une activité qui vous dérange. Si un premier courrier peut être fait par lettre simple, la forme recommandée avec avis de réception s’impose si le premier est resté sans effet. »
Le premier contact, par rencontre ou lettre informative, doit être cordial et partir du principe que le copropriétaire était mal informé et qu’il est de bonne volonté vis-à-vis des autres copropriétaires ; rien de juridiquement menaçant ne doit être évoqué de prime abord. Il faut exposer le problème et laisser à chacun le temps de réfléchir de son côté, en convenant d’un deuxième rendez-vous, par exemple. L'inquiétude de votre voisin qui devra trouver une autre solution pour son ballon d'eau chaude, et surtout la perspective des frais à engager, peut susciter une première réaction un peu négative. Ne vous braquez pas. Le deuxième rendez-vous permet de faire le point sur les intentions de votre voisin, après réflexion. S'il admet le principe de la remise en état, vous pouvez chercher ensemble des solutions, des délais... pour qu'elle ne le mette pas en difficulté financière.
Qui négocie ?
Pour ce litige d'empiètement sur les parties communes, vous avez compris qu’un copropriétaire seul peut agir. Mais il peut faire appel au conseil syndical : « le copropriétaire a tout intérêt à contacter le président ou un membre du conseil pour tenter de régler son problème par ce biais. »
« Le copropriétaire peut aussi demander l’intervention d’un conciliateur de justice en s’adressant à sa mairie. La mission du conciliateur est de faciliter, en dehors de toute procédure judiciaire, le règlement amiable des différends, notamment de voisinage ou de copropriété.»
Le recours judiciaire
Il existe des délais de recours. Concernant l’empiètement sur les parties communes, il peut être de 10 ou de 30 ans. « Le délai de prescription court à compter du jour où l’infraction a été commise. »
« Un copropriétaire ne peut pas, sans autorisation, effectuer des travaux sur une partie commune qui ne lui appartient pas.Ses voisins (ou le syndic) ont donc 10 ans en vertu de l’alinéa 1 de la loi pour demander en justice la remise en état des lieux (par exemple un branchement irrégulier sur des canalisations communes […]).
« D’autres décisions [de justice] ont estimé que,s’il apparaît qu’en fait le copropriétaire revendique la propriété de cette partie commune, le demande des voisins en démolition s’analyse en une action ayant pour but de restituer aux parties communes ce que d’autres copropriétaires se sont indûment approprié. Il s’agit alors d’une « action réelle », soumise non à la prescription des 10 ans mais à la prescription de 30 ans , ou même imprescriptible. »
Mais bien entendu, si vos démarches amiables échouent, nous vous recommandons de vous adresser à un conseil juridique pour le montage de votre dossier (consultations gratuites).
Bonne journée.
Dans La copropriété de A à Z, le chapitre sur les «droits et obligations des copropriétaires sur les parties communes » précise que : « Le copropriétaire […] ne devra pas apporter de gêne, en ce qui concerne l’utilisation des parties communes, aux autres copropriétaires, par exemple en procédant à des aménagement sur ces parties communes sans y être valablement autorisé en assemblée générale. »
«
Le copropriétaire qui procède à des travaux sur les parties communes sans autorisation valable de l’assemblée générale peut être condamné à la remise à l’état, et ce même si les travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, sans incidence pour les autres copropriétaires et exécutées dans les règles.
Après « appropriation d’une partie commune » par un copropriétaire, « tout copropriétaire peut assigner celui qui s’est indûment approprié des parties communes pour en demander la restitution. Il n’est pas nécessaire de demander préalablement un vote en assemblée (C. cass., 3e ch. civ., 6.9.2011, n° 10-20258). »
« Beaucoup de litiges pourraient être résolus avec un peu de bonne volonté, d’initiative et ses sens du contact. Il suffit de
Si le copropriétaire voisin refuse par exemple tout contact, vous pouvez lui écrire. Ce courrier peut être un courrier d’information à titre de courtoisie (par exemple, vous l’informez que l’usage du barbecue qui vous gène est interdit par le règlement de copropriété). Cela peut aussi être un courrier de mise en demeure d’avoir à cesser une activité qui vous dérange. Si un premier courrier peut être fait par lettre simple, la forme recommandée avec avis de réception s’impose si le premier est resté sans effet. »
Pour ce litige d'empiètement sur les parties communes, vous avez compris qu’un copropriétaire seul peut agir. Mais il peut faire appel au conseil syndical : « le copropriétaire a tout intérêt à contacter le président ou un membre du conseil pour tenter de régler son problème par ce biais. »
« Le copropriétaire peut aussi demander l’intervention d’un conciliateur de justice en s’adressant à sa mairie. La mission du conciliateur est de faciliter, en dehors de toute procédure judiciaire, le règlement amiable des différends, notamment de voisinage ou de copropriété.»
Il existe des délais de recours. Concernant l’empiètement sur les parties communes, il peut être de 10 ou de 30 ans. « Le délai de prescription court à compter du jour où l’infraction a été commise. »
« Un copropriétaire ne peut pas, sans autorisation, effectuer des travaux sur une partie commune qui ne lui appartient pas.
« D’autres décisions [de justice] ont estimé que,
Mais bien entendu, si vos démarches amiables échouent, nous vous recommandons de vous adresser à un conseil juridique pour le montage de votre dossier (consultations gratuites).
Bonne journée.
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