Question d'origine :

Bonjour ,

suite à un agrandissement de plus de 40 m2 d'une maison en dur (parpaing et toiture ),il m'a été informé que si ,à la date effective d'un acte notarié (exemple donation ) il s'est passé 7 années ,la contruction de cette agrandissement n est plus sujet à pénalité fiscale si elle n 'a pas été déclarée .

Qu'en est il exactement ? merci pour votre réponse 

 

Réponse du Guichet

Avatar par défaut gds_ctp - Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 21/09/2021 à 15h41

Le délai de prescription fiscale d'une construction illicite est de six ans. Toutefois, même ce délai dépassé, le ou la propriétaire du bien s'expose à des déconvenues en cas de sinistre ou de nouvelle demande de permis de construire.

Bonjour,

 

Rappelons tout d'abord que nous ne sommes que bibliothécaires et qu'aucune de nos réponses n'a de valeur juridique. Moyennant quoi, voici ce que nos recherches nous apprennent :

 

Selon Service-public, le délai de prescription pénale en matière d'infractions aux règles d'urbanisme est de 6 ans et démarre une fois les travaux totalement terminés (article 8 du Code de procédure pénale). Passé ce délai, vous ne risquez plus de poursuites pénales, mais votre responsabilité civile reste engagée dans la limite de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. Pendant cette période, la commune peut saisir le tribunal judiciaire et faire ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction (voir articles L101-1 à L610-4 du Code de l'urbanisme).

 

Le site Fourez notaires nous apprend que "l’imposition est due et ce même si la construction est illégale ou non conforme " :

 

L’administration fiscale se base sur les renseignements dont elle dispose pour déterminer les taxes et impôts dus par le contribuable mais si ce dernier ne lui a pas communiqué toutes les informations nécessaires, elle ne pourra pas établir le montant réel des impôts dont il devra s’acquitter. Il s’agit d’une fraude sanctionnable à tout moment, mais il est possible de régulariser sa situation :

 

Taxe d’aménagement : il s’agit d’une taxe fixée par la commune, le département ou la région, due lors du dépôt du permis de construire. Dans ce cas elle sera acquittée lors de la régularisation, sachant qu’elle peut être majorée à hauteur de 80% du montant dû.

 

Taxe foncière et taxe d’habitation : ces taxes sont établies en fonction de la situation du bien concerné au 1er janvier de l’année de l’imposition. Le redevable peut, sans sanction, régulariser sa situation jusqu’au 31 décembre de l’année en cours mais bien souvent cette régularisation n’intervient que bien plus tard. Le montant de cette régularisation sera d’un maximum de quatre fois le montant du rôle de l’année en cours.

 

Le site précise que le délai de prescription fiscale est de six ans, ce que Service public confirme. Cependant, même après ce délai, le fait de la construction illégale n'est pas anodin pour l'éventuel acheteur du bien - ou le récipiendaire de la donation, puisque, toujours selon Fourez notaires :

 

Si la construction initiale est réalisée sans permis de construire, l’administration pourra refuser toute demande d’autorisation de travaux sur cette construction tant que la situation initiale ne sera pas régularisée. Le propriétaire doit donc demander une autorisation d’urbanisme pour l’ensemble des constructions réalisées et en projet. L’administration sera en droit de refuser l’ensemble du projet et les conséquences seront graves puisqu’il faudra alors démolir les anciens travaux réalisés afin de remettre les constructions dans leur état d’origine.

Par ailleurs, l’Administration peut s’opposer à ce que la construction soit raccordée au réseau ou soit reconstruite en cas de sinistre. Ces deux interdictions sont imprescriptibles.

Ainsi, en cas d’absence, d’irrégularité ou de non-conformité d’une construction, son raccordement ou sa reconstruction après sinistre reste à la discrétion de la commune.

Cependant, il existe désormais un délai de prescription administratif de 10 ans. Ainsi, pour les constructions achevées depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut pas se fonder sur l’irrégularité de la construction initiale, sauf si cette construction initiale a été réalisée sans permis de construire, auquel cas l’ensemble des travaux réalisés par la suite sur cette construction sont exclus du champ d’application de cette prescription. Cette affirmation est à nuancer car il sera parfois possible de régulariser des constructions sans permis initial en prenant en compte les différents intérêts publics et privés en présence et si ces travaux permettent la préservation de la construction et le respect des normes.

 

Le Ministère de l'égalité des territoires et du logement donnait au Sénat en 2014 les conditions de régularisation des constructions illicites :

 

Un permis de construire peut être légalement délivré afin de régulariser des travaux déjà exécutés, à condition que ces travaux soient conformes aux dispositions législatives ou réglementaires en vigueur à la date à laquelle le permis est accordé (cf. CE, 18 juin 1969, Terry, req. n° 72045). Ainsi, et dans ce cadre, lorsque la construction ou les travaux ont été réalisés de manière irrégulière soit sans l'obtention du permis de construire, soit sans respecter le projet de construction autorisé, une demande de permis de régularisation peut être déposée en mairie. Comme il a déjà été précisé dans la réponse ministérielle à la question écrite n° 51118 publiée au Journal Officiel de l'Assemblée nationale du 16 juillet 2001, l'autorité compétente saisie d'une demande de permis de construire destinée à régulariser une construction édifiée sans autorisation, doit procéder à l'instruction de celle-ci dans les conditions de droit commun. La procédure de délivrance est la même que celle applicable pour les autres permis. C'est ainsi que dans le cas où ces travaux ne respecteraient pas les règles fixées par le ou les documents d'urbanisme qui leur sont opposables à la date de la décision sur la demande de permis de régularisation, ce dernier ne peut être délivré. Les travaux qui ne peuvent être juridiquement régularisés doivent donc être mis en conformité avec les règlements en vigueur et l'infraction commise peut faire l'objet des sanctions pénales prévues par le code de l'urbanisme. Lorsque des constructions ou travaux ont déjà fait l'objet d'un permis de construire et qu'ils ne sont pas conformes à l'autorisation donnée, une régularisation du permis de construire est possible au moyen d'une demande de permis modificatif. Le bénéficiaire d'un permis peut apporter des modifications au projet sur la base duquel son permis lui a été délivré, à condition que ces modifications restent mineures et que le permis de construire soit en cours de validité. De même, conformément aux articles L. 462-2 et R. 462-9 du code de l'urbanisme, dans le cadre de la procédure de contrôle des travaux, le maître d'ouvrage peut être mis en demeure de déposer un dossier modificatif. Il faut par ailleurs préciser que le dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ne fait pas obstacle à la délivrance du permis modificatif, mais qu'une fois le certificat de conformité délivré, le permis modificatif ne pourra être accordé (cf. CAA Nancy 20 janv. 2011 N° 09NC01896). La procédure de régularisation n'est pas ouverte pour les constructions et les travaux soumis à déclaration préalable, cas dans lequel une nouvelle déclaration doit être déposée.

 

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