Pouvez-vous m'éclairer sur cette question concernant un chemin mitoyen ?

Bonjour,

L’indivision, régie par le chapitre VII du Code Civil, est la «situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses.» Elle peut-être involontaire, dans le cadre d’une succession, ou volontaire, comme dans votre cas, lors d’un achat immobilier par plusieurs acquéreurs.

Les articles 815-9 et 815-13 définissent les droits et les obligations des indivisaires :

«Article 815-9

Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.»

«Article 815-13

Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.»

L’article Indivision : Achat en indivision et régime d'indivision, rédigé par les notaires de France, précise les risques de l’achat en indivision :

«Une fois le bien acheté, chacun des propriétaires (appelé indivisaire) a des droits sur la totalité du bien. Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage. Par ailleurs, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), à proportion de sa quote-part.»

Pour éviter au maximum les désaccords entre indivisaires, les notaires de France conseillent la signature d'une convention d'indivision. Etablie par écrit, elle liste les biens indivis et précise les droits de chaque indivisaire. Dès lors qu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit en outre être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière. La convention d’indivision a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles du jeu.

Pour toutes vos questions ayant trait à la propriété immobilière, vous pouvez vous adresser à l'ADIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) de votre région : vous y trouverez un conseil complet, objectif et personnalisé sur tous les aspects des questions de logement et d'urbanisme.

Afin d’être guidé dans vos démarches, nous vous invitons également à prendre contact avec un notaire via l’annuaire du site Notaire de France.

Enfin, vous pouvez consulter ce cas de jurisprudence paru en 2014 dans la revue Nouvelle République: Le chemin en indivision n'a pas résisté aux travaux.

Bonne journée.