Quelles possibilités avons-nous pour donner notre bien immobilier à l'un de nos enfants ?

Réponse du Département Société 

Nous vous conseillons de vous renseigner auprès de conseiller en gestion de patrimoine au sujet des différentes donations possibles selon votre contexte familial.

Toutefois, l’ouvrage Héritage : testaments, donations, assurance-vie, régimes matrimoniaux : comment léguer vos biens ? de Lucie Guchet peut vous donner des éclairages intéressants sur les types de donations, leurs limites et avantages.

Dans votre cas, le «don manuel» semble exclu puisqu’il n’est pas valable pour les biens immobiliers et il s’agirait plutôt d’un don par acte notarié.

Vous pouvez peut-être vous renseigner sur la donation avec réserve d’usufruit. Dans l'ouvrage précédemment cité, nous pouvons lire (p. 91 à 93)  : 

La donation avec réserve d’usufruit constitue une forme de démembrement de la propriété d’un bien (…) . (…) est très utilisée pour la transmission anticipée de patrimoine aux héritiers.  

Lorsque vous consentez une donation en pleine propriété, vous perdez immédiatement tous droits sur les biens donnés. Aussi, vous avez la possibilité de ne donner que la nue-propriété d’un bien et d’en conserver l’usufruit. Cela peut vous permettre d’anticiper la transmission de votre patrimoine à vos enfants, sans vous démunir totalement et à moindre coût fiscal. (…)

L’intérêt des donations avec réserve est de permettre d’anticiper une succession future tout en conservant, pour le donateur, l’usage des biens donnés. Elles permettent aussi de réduire les droits dus à l’État. 

Sur le site notaires.fr, nous pouvons lire : 

La donation avec réserve d'usufruit permet également de réduire les droits de mutation dus par le donataire. En effet, la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur de la pleine propriété; elle est déterminée par le barème de l'article 669 du Code général des impôts et varie selon l'âge de l'usufruitier.

Exemple

Donation d'un appartement de 200.000€ faite par un père de 79 ans à son fils. La valeur de la nue-propriété : 70% de 200.000€, soit 140.000€, somme qui représente l'assiette taxable, c'est-à-dire le montant sur lequel l'impôt sera calculé.

Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint au profit du donataire (celui qui reçoit le bien, ici le nu-propriétaire) qui devient alors plein propriétaire, sans taxation ni formalité à effectuer.

Vous pouvez également vous référer au dossier du site Service Public concernant les donations et qui propose des liens vers les articles de lois mis à jour.  

Ouvrages de références :

• Donations. Le guide pratique : ce que je peux donner ou recevoir, quelles sont les formalités, comment je peux bénéficier des avantages fiscaux / Sylvie Dibos-Lacroux ; avec la collaboration de Michèle Auteuil

• Héritage : testaments, donations, assurance-vie, régimes matrimoniaux : comment léguer vos biens ? / Lucie Guchet

• Gestion de patrimoine : la transmission aux enfants / Jérôme Leprovaux