Comment contester la facturation de frais d'AG exceptionnelle ?
Question d'origine :
Bonjour,
Début mai, je vous avais interrogé concernant un problème de moyen de chauffage et les charges en découlant. Je réexpose le problème : je suis copropriétaire dans une résidence de 58 logements dont 56 sont chauffés et alimentés en eau chaude par une chaufferie collective, et deux "maisons", dont la mienne, par une chaudière individuelle chacune. Dans le règlement de copropriété, rien n'a été prévu pour distinguer ces deux moyens de chauffage, ce qui fait que les maisons supportent indirectement la gestion de la chaufferie collective, gestion imputée en charges générales. Aujourd'hui, par exemple, la chaufferie collective pose problème et il est question de convoquer une assemblée générale exceptionnelle pour voter un budget concernant exclusivement cette chaufferie collective (chaudières à remplacer). Les "maisons" seront exclues de cette AG exceptionnelle puisqu'elles sont exclues des votes concernant ce poste. En revanche, les frais d'AG exceptionnelles seront facturées en charges générales, ce qui est inadmissible.
Par quel moyen pouvons-nous remédier à cela ? Faire modifier le réglement de copro ? Faire appel à un juge ? Quelle est la procédure ?
Merci de votre aide.
Réponse du Guichet
N'ayant pas trouvé de réponse précise à votre question, nous renouvelons une nouvelle fois notre conseil de vous adresser à votre ADIL où des juristes spécialisé.e.s dans les questions relatives au logement pourront vous répondre.
Bonjour,
Comme l'indique cet article du magazine Capital :
Certaines charges sont parfois injustement imputées à un copropriétaire, notamment celles afférentes aux éléments d’équipement commun.
Le copropriétaire du rez-de-chaussée par exemple, ne doit pas se voir imputer des charges relatives à l’utilisation de l’ascenseur. En revanche, le copropriétaire sportif, d’un étage élevé ne peut pas refuser d’y participer, au motif qu’il ne l’utilise jamais. La simple potentialité d’utiliser l’ascenseur justifie la contribution aux charges.
Mais, le copropriétaire qui se verrait indûment imputer des charges non justifiées, pourrait réclamer au syndic une rectification de son décompte de charges.
A noter : l’approbation des comptes de la copropriété par l’assemblée générale n’empêche pas le copropriétaire lésé, de contester son décompte individuel, en cas d’erreur. Les copropriétaires ont le droit de réclamer au syndic une correction de leur compte individuel, si les sommes qui leur sont imputées se révèlent inexactes au regard des règles de répartition entre les membres du syndicat. Cette action doit être intentée dans un délai de 5 ans devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
source : Contestation des charges de copropriété : quels sont les recours ?
Peut-être pouvez-vous invoquer les article 10 et article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui indique notamment que sont imputables au seul copropriétaire concerné [... ] Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Toutefois, n'étant pas juristes et face à la complexité de votre question, nous ne sommes pas certaines que cela s'applique à votre cas particulier. Nous vous rappelons que cette réponse n'a aucune valeur juridique.
Par ailleurs, le Fascicule Jurisclasseur n°84-20 : "Assemblées générales. – Convocation des copropriétaires aux assemblées . – Contenu de la convocation" écrit par Guy Vigneron et actualisé par Pierre-Édouard Lagraulet indique :
Les frais de convocation constituent des dépenses de fonctionnement du syndicat.
À ce titre, ils entrent au nombre des charges communes générales visées à l'article 10, alinéa 2, de la loi (V. JCl. Copropriété, fasc. 70).
Les frais de notification, ainsi que les documents annexes prévus à l'article 11 du décret incombent également au syndicat dont ils constituent des dépenses d'administration.
Peut-être êtes-vous alors tenu.e de les régler ?
Encore une fois, nous ne saurions trop vous recommander de contacter votre ADIL qui apporte une réponse personnalisée et gratuite par téléphone à toutes vos questions juridiques concernant le logement.
Sachez également qu'il existe des consultations juridiques gratuites proches de chez vous. N'hésitez pas à vous faire aider car il peut être compliqué de comprendre toutes les subtilités de la législation relative à l'immobilier.
Sous serions par ailleurs ravies que vous nous indiquiez en commentaire (au bas de la page) la réponse apportée par le/la juriste que vous aurez contacté.e !
Nous vous souhaitons bon courage pour la suite de vos démarches.
DANS NOS COLLECTIONS :
Ça pourrait vous intéresser :
Je recherche des boutiques spécialisées dans le rangement...