Comment documenter juridiquement cette question sur les statuts de syndic ?
Question d'origine :
Bonjour,
Concernant la question ci-dessous, pouvez vous me dire qu'il y aurait de réponses, articles de loi ou jurisprudence, articles ( documents) et même doctrine qui pourraient de confirmer mes éléments de réponse mais aussi de les illustrer?ou eut être me contredire?
En vous remerciant par avance
Une société immobilière, un promoteur immobilier peut-il appliquer l’article 7 des statuts de syndic ?
Les statuts de cet article sont les suivants:
l’assemblée générale se compose de toutes les personnes définies en l’article deux.
7-2 Dans chaque immeuble soumis au statut de la copropriété en application de la loi n° 65 5
57 du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent changer un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblé des propriétaires de l’association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété. Seul le syndic de copropriété ou le mandataire ad hoc participe au vote et représente à l’assemblée générale de l’association les copropriétaires de l’immeuble situé à l’intérieur de son lot. Le syndic ou le mandataire ad hoc chargé de représenter les copropriétaires à l’assemblée générale de l’association générale exprime la position du syndicat de copropriétaires recueillie préalablement en assemblée générale.
Pendant une période prolongée depuis l'origine, il était admis que les propriétaires pouvaient représenter n'importe quel coloti de n'importe quel lotissement lors des assemblées générales. Cette pratique a été appliquée sans objection de la société immobilière jusqu'à récemment.
Dans le cadre du droit de la copropriété, l'article 7 des statuts de l'ASL (Association Syndicale Libre) régit la composition de l'assemblée générale et les modalités de représentation des copropriétaires.
Voici comment une société immobilière/promoteur immobilier peut légitimement appliquer cet article :
**Interprétation stricte des statuts** :
la société immobilière doit interpréter les statuts de l'ASL de manière diligente et conforme à la loi. L'article 7 dispose que seuls le syndic de copropriété ou un mandataire ad hoc peuvent représenter les copropriétaires à l'assemblée générale de l'ASL. Cette interprétation est généralement effectuée par le service juridique de la société immobilière ou par des juristes spécialisés dans le droit de la copropriété.
Ils pourraient invoquer le principe de l'application stricte des règles juridiques pour justifier ce changement soudain.
**Obligation de conformité** :
- En tant que syndic de l'ASL, la société immobilière a l'obligation légale de respecter les statuts de l'ASL et de les appliquer. Cela signifie qu'ils doivent agir conformément aux dispositions des statuts, y compris l'article 7 concernant la composition de l'assemblée générale.
**Respect des décisions antérieures** :
- Bien que les pratiques antérieures aient pu permettre à n'importe quel propriétaire de représenter un coloti lors des assemblées générales, la société immobilière peut justifier l'application stricte de l'article 7 en soulignant que les statuts doivent être respectés de manière uniforme et cohérente.
- En vertu de l'article 7, le syndic de copropriété est désigné comme le représentant des copropriétaires de l'immeuble pour l'assemblée générale de l'ASL. la société immobilière agit donc en tant que représentant des copropriétaires dans le cadre de ses fonctions de syndic.
- la société immobilière a également pour responsabilité de conseiller et d'assister les copropriétaires dans leurs droits et obligations en vertu des statuts de l'ASL. Cela peut inclure l'explication des modalités de représentation à l'assemblée générale conformément à l'article 7.
**Communication avec les lotis** :
la société immobilière pourrait communiquer avec les colotis pour les informer de ce changement de pratique et les sensibiliser à la nécessité de se conformer strictement aux statuts de l'ASL. Ils pourraient également expliquer les raisons de cette décision, mettant en avant la nécessité de respecter la réglementation et les exigences légales.
**Traitement équitable des copropriétaires** :
- Bien que l'application stricte de l'article 7 puisse sembler restrictive pour certains copropriétaires, la société immobilière doit veiller à ce que tous les copropriétaires soient traités de manière équitable et à ce que les décisions prises lors des assemblées générales reflètent les intérêts de l'ensemble de la communauté des copropriétaires.
**Modification des pratiques internes** : la société immobilière pourrait également mettre en place des processus internes pour garantir que seuls les copropriétaires du lotissement concerné soient représentés lors des assemblées générales, notamment en mettant à jour leurs systèmes de gestion et de suivi des participants aux réunions.
**Conclusion et proposition de solution**:
En résumé,la société peut utiliser l'article 7 des statuts de l'ASL pour restreindre la représentation des colotis d'un lotissement spécifique lors des assemblées générales en se basant sur une interprétation stricte des statuts, une communication transparente avec les colotis et des modifications des pratiques internes de gestion.
Cependant, les propriétaires concernés peuvent contester cette décision en examinant la légitimité de l'application soudaine de cette règle et en cherchant des solutions alternatives, telles que la modification des statuts ou la recherche d'un compromis avec la société.
Réponse du Guichet
Nos compétences cumulées au manque d'accès aux sources spécialisées nous empêchent de répondre d'infirmer ou de confirmer ce qui est avancé. Nous n'avons par ailleurs pas trouvé de documentation juridique illustrant ce problème. Vous devrez prendre contact avec des experts en droit des copropriétés pour vous aider au mieux.
Bonjour,
Nous nous excusions pour le retard et le délai supplémentaire que nous nous sommes octroyés pour tenter de répondre à votre question, il faut le dire, technique et complexe sur les conditions d'application de l'article 7 du statut des syndics. Mais nos compétences juridiques en tant que bibliothécaire et l'état de nos collections s'avèrent insuffisants pour confirmer/infirmer vos intuitions mais aussi pour les illustrer correctement avec la documentation qui s'impose.
En ce sens, et nous nous en excusons, nous ne pouvons que vous aiguiller vers les bases de données juridiques que vous connaissez et qui ne nous sont pas accessibles : Ledoctrinal, Lamyline, Lexis 360 ou Lextenso.
Peut-être devriez poser votre question à l'ANIL, l'Agence nationale pour l'information sur le logement, qui dispose d'un formulaire contact sur son site et s'assure de répondre aux questions en lien avec les thématiques du logement et de la copropriété.
Syndic Pro, est blog spécialisé sur le sujet, il pourrait également vous être utile.
Bon courage,