Quels textes de loi s'appliquent à une situation de vide sanitaire non conforme ?

Bonjour,

Précisons qu'en tant que bibliothécaires nous ne sommes pas des juristes habilités à délivrer des consultations juridiques, ni des spécialistes du droit de la construction. En l'occurrence, les ressources auxquelles nous avons accès étant insuffisantes pour vous répondre, nous avons eu recours à l'intelligence artificielle Perplexity, dont nous copions ci-dessous la première partie de la réponse, avec les sources citées (l'intégralité de la réponse et des sources peuvent être retrouvées ici)  :

La situation décrite, où une maison construite en limite de propriété laisse un vide sanitaire ouvert sur le côté adjacent au terrain voisin, entraînant un glissement de terre, peut être encadrée par plusieurs textes et principes juridiques :

1. Responsabilité du propriétaire

• Article 1240 du Code civil : Le propriétaire de la maison pourrait être tenu responsable du dommage causé au terrain voisin en raison d'un défaut d'entretien ou d'une construction inadéquate. Cet article stipule que "tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer" (source citée : Ouest France)

2. Normes relatives au vide sanitaire

• Les normes techniques applicables aux vides sanitaires, comme celles mentionnées dans le DTU (Document Technique Unifié), imposent des règles sur la ventilation et l'accessibilité. Une ouverture non protégée pourrait ne pas respecter ces normes, notamment en matière d'étanchéité et de stabilité du sol (sources citées : prime-eco-energie.auchan.fr, checkmy-house.fr)

3. Règles de construction en limite de propriété

• Article R.111-19 du Code de l'urbanisme : Les constructions en limite de propriété doivent respecter les règles locales (PLU ou POS) et ne pas causer de préjudices aux voisins, comme des glissements de terrain ou des nuisances (source citée : Ouest France)

• Si l'ouverture dans le vide sanitaire est considérée comme une "vue", les articles 678 et 679 du Code civil imposent des distances minimales entre les fonds pour éviter les indiscrétions ou nuisances (sources citées : juriconsulte, senat.fr)

4. Jurisprudence applicable

• La jurisprudence constante précise que tout aménagement en limite de propriété doit éviter de porter atteinte au fonds voisin. Par exemple, une ouverture irrégulière peut être condamnée si elle entraîne des désagréments pour le voisin (Cass. 3ème civ., 26 février 1974) (sources citées : juriconsulte, senat.fr)

Solution possible

Le propriétaire de la maison pourrait être contraint :

1. De fermer ou protéger l'ouverture du vide sanitaire pour éviter les glissements de terre.

2. De réparer les dommages causés au terrain voisin.

3. De se conformer aux normes techniques et urbanistiques applicables.

En cas de litige, le tribunal compétent serait généralement celui d'instance pour les conflits entre voisins.

(source citée : Ouest France)

Pour compléter cette réponse dont les affirmations et sources utilisées sont plus ou moins pertinentes, nous vous recommandons de vous adresser à votre Adil, dont les juristes spécialistes du logement pourront peut-être vous apporter d'autres pistes de réglementation applicable ou de jurisprudence.

Par ailleurs, sachez que vous avez la possibilité d'utiliser des plateformes telles que lexbase.fr ou doctrine.fr pour trouver de la jurisprudence. Ces plateformes destinées aux professionnels sont payantes, mais peuvent être testées gratuitement pour une durée limitée.

Mentionnons enfin un ouvrage présent dans nos fonds, que nous n'avons pas pu consulter car actuellement emprunté, mais qui contient peut-être quelques éléments sur la réglementation s'appliquant au vide sanitaire (à jour de la norme NF DTU 20.1 datée de juillet 2020) :

La maçonnerie de la maison individuelle [Livre] : en blocs de terre cuite ou de béton / Benoit Mac Mahon