Comment trouver un syndic qui accepte de s'occuper d'une petite copropriété ?

Bonjour,

D'après la loi du 10 juillet 1965, toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille, doivent désigner un syndic qu'il soit professionnel, bénévole ou coopératif. Il existe pour les petites copropriétés des règles dérogatoires permettant une gestion simplifiée.

Dans les faits, comme vous l'avez remarqué, les administrateurs de biens privilégient les mandats avec des immeubles plus importants en nombre de lots et rechignent à prendre en charge les très petites copropriétés moins rentables. Rien ne les y oblige d'ailleurs.
 

L'association ALCV (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) explique qu'effectivement, de nombreux syndics professionnels refusent de prendre en charge des petites copropriétés :

La gestion directe en copropriété est surtout utilisée par souci d’économies. En effet, en deçà d’une certaine taille, les syndics professionnels refusent de prendre des petites copropriétés, estimant qu’ils vont perdre de l’argent ou, sinon, se contentant d’une gestion a minima (convocation à l’assemblée générale par exemple) et laissant au conseil syndical le soin de les suppléer pour le reste (négociation des contrats, réception des travaux…). Ce type de pratiques, bien que juridiquement fragile et pouvant être source de contentieux dans certains cas (qu’en est-il si un conseiller syndical procède à une réception de travaux en omettant certaines réserves ?) existe pourtant.
De fait, il apparaît parfois plus économique de procéder à ce que l’on appelle une gestion directe, soit par la désignation d’un copropriétaire qui assurera la fonction de syndic bénévole¹, soit en optant pour la forme coopérative (la gestion est alors assurée par le conseil syndical dont le président est le syndic de la copropriété).

¹ La terminologie de « syndic bénévole » est peu appropriée car, dans les faits, rien n’interdit au copropriétaire en question de solliciter une rémunération spécifique pour ses diligences. Celle-ci doit être votée en assemblée générale et déclarée fiscalement. C’est pourquoi il est préférable de parler de « syndic non professionnel ». Toutefois, par commodité de langage, nous emploierons l’expression de « syndic bénévole » pour les distinguer clairement de leurs homologues professionnels.

A lire aussi, des documents du CLCV :

Le régime spécifique des petites copropriétés

Syndic non professionnel

Si vous recherchez les coordonnées d'un syndic assurant la gestion d'une petite copropriété, nous vous recommandons de consulter le registre national des copropriétés, géré par l’agence nationale de l’habitat (ANAH).

La recherche avancée de son annuaire vous permettra de retrouver des informations sur les copropriétés de votre commune, notamment le nom de leur syndic. Peut-être arriverez-vous à identifier un ou plusieurs syndics professionnels susceptibles d'accepter de gérer votre copropriété ?

Vous pouvez également vous tourner vers votre Chambre de commerce et de l'industrie :

En application de l'article 3 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet), les CCI délivrent les cartes professionnelles, les récépissés de déclaration préalable et les attestations de collaborateur pour l'exercice des activités de :

Transaction sur immeubles et fonds de commerce
Gestion immobilière
Syndic de copropriété
Marchand de listes
Pour obtenir ces documents, vous pouvez effectuer les formalités :

• en ligne sur www.cciwebstore.fr

• auprès de votre CCI, voir l'annuaire

source : cci.fr

Beaucoup de copropriétaires sont amenés à gérer eux-mêmes leur copropriété. Si vous vous retrouvez confrontés à ce choix, sachez que des organismes proposent d'aider les syndics bénévoles : l’Anah (Agence nationale de l'habitat), l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) et la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) en font partie.

Ils sont présentés dans le document de l'Anah intitulé Guide du syndic bénévole : les clés pour bien gérer sa copropriété qui comporte une fiche : Guide du syndic bénévole 05. La gestion de petites copropriétés 43 Les petites copropriétés et les copropriétés à deux

Sachez que l’Anah propose des programmes de soutien et de formation pour les copropriétés en difficulté, incluant des aides pour la nomination de syndics professionnels.

Le Rapport du Sénat intitulé La paupérisation des copropriétés, mieux la connaître pour mieux la combattre et daté de juillet 2024 propose une autre piste :

L'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) indique que les petites copropriétés sont les plus nombreuses à faire l'objet d'une absence complète de gestion en raison notamment de la difficulté à recourir à un syndic professionnel. Or les copropriétés sans syndic peuvent, par défaut, être considérées comme « fragiles » ou « dégradées », en partant de l'idée qu'il manque à ces copropriétés une instance de gestion52(*).

Lorsqu'elles se dotent d'un syndic, nombre de petites copropriétés en zone diffuse font le choix d'un syndic bénévole. Ce choix est motivé par des raisons financières - le recours à un syndic professionnel constituant un surcoût estimé entre de 30 à 50 % du budget par l'Unis - ainsi que par la réticence des syndics professionnels à accepter la gestion de la copropriété, d'autant plus si le bâti est dégradé et/ou en cas de mésentente entre les copropriétaires.

Le bénévolat assuré par les copropriétaires suppose néanmoins, sans exclure sérieux et bonne volonté, une absence de formation professionnelle voire de qualification dans l'exercice de missions juridiques pourtant complexes, et constitue dès lors un risque de fragilisation pour de petites structures présentant fréquemment des enjeux de vétusté du bâti. Si des exonérations et des aménagements ont été mis en place afin d'aider et de simplifier les missions confiées aux syndics bénévoles, ces derniers se heurtent régulièrement à des difficultés face aux questions de conservation, de planification des travaux, de DPE, de PPT, qui supposent de chercher des financements, de contacter des entreprises, et donc un investissement quasi quotidien.

Plus les difficultés s'accumulent au sein de ces petites structures, plus le besoin d'accompagnement d'un syndic professionnel se fait sentir, alors que dans un mouvement inverse, la gestion de la copropriété devient de moins en moins attractive et de plus en plus risquée pour un éventuel professionnel de l'immobilier.

Afin d'encourager les syndics professionnels à investir le marché des petites copropriétés en difficulté, certaines collectivités nomment un référent copropriété qui rencontre régulièrement les syndics de son territoire. Le soutien de la commune aux copropriétés peut ainsi faciliter l'accord d'un syndic pour la gestion du bien. En outre, l'association Quali SR déclare avoir identifié plusieurs syndics volontaires afin d'accompagner des copropriétés en difficulté, malgré les conditions précaires de ce type de situation.

N'hésitez à contacter votre collectivité pour savoir si c'est le cas chez vous.

Enfin, sachez que les Adil (Agence départementale d'information sur le logement) peuvent apporter gratuitement aux copropriétaires des informations actualisées et des conseils juridiques, financiers et fiscaux pour les conseils syndicaux et les syndics bénévoles.

Bonne journée