Devions nous proposer cette proposition au vote de l'AG de notre copropriété ?

Bonjour, 

Nous tenons à rappeler que les recherches du Guichet du Savoir sont effectuées par des bibliothécaires et non par des juristes. Les éléments d'information que nous vous adressons ne font aucune autorité en matière juridique. Ils sont uniquement le résultat de notre interprétation des ouvrages et des textes de lois que nous avons consulté pour répondre à cette question.

Reformulons : vous nous demandez si vous auriez dû soumettre au vote de l'assemblée générale de votre copropriété la transformation du logement, aussi appellée la "loge", de l'ancien gardien ? Car en effet, depuis son décès, vous aviez pris l'habitude d'utiliser les lieux pour organiser des rencontres entre copropriétaires et/ou habitants ou de proposer cette espace à location (journalière, semi-journalière). 

D'après nos recherches, nous pensons que vous auriez bien dû soumettre au vote de l'assemblée générale des copropriétaires les décisions prises pour la transformation de l'appartement du gardien. Celles-ci émanent peut-être d'une décision collective mais nécessitent, pour être validées, d'un vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (dite "double majorité"). C'est en tout cas ce que dispose l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

La suppression d'un poste de gardien doit donc d'abord être mise à l'ordre du jour et votée par l'AG. Ensuite, le changement d'affectation de sa loge (appartement), qui appartient aux parties communes de la copropriété (voir l'article Transformer une loge de concierge en appartement, sur Baticopro), doit lui aussi être voté. Il faut d'abord supprimer la loge du gardien, qui doit se faire à l'unanimité :

Une fois le poste de gardien supprimé, il ne reste plus qu’à faire voter la suppression de la loge du gardien. La loge appartenant aux parties communes, la supprimer suppose une modification de leur répartition et de la répartition des charges, ainsi que la modification du règlement de copropriété. L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre cette décision à l’unanimité, notamment si la suppression de la loge entraine un changement de destination de l’immeuble.

Comment définir si cette supression entraine un "changement de destination de l'immeuble" ?  Nous vous laissons en juger selon votre connaissance des nouveaux usages qui sont fait de ces locaux grâce à cette fiche élaborée par la ville de Paris qui explique la différence entre le changement d'usage et le changement de destination. 

Par voie de conséquence, et si celle-ci entre en confirmité avec la "destination de l'immeuble", l'article 30 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale, une fois encore, peut "décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux." Ce qui à notre sens, correspond aux nouveaux usages, telle la mise à disposition pour réunions, que vous avez collectivement décidée. 

Une régularisation semble donc s'imposer par la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété, de la suppression du poste de gardien et de l'appartement de fonction, mais aussi les nouvelles modalités d'usage et de location de ce dernier. 

Pour confirmer ou infirmer ces suppositions, il vous faudra obtenir l'avis d'un professionnel. Pour rappel, des conseils juridiques sont délivrés gratuitement au 3939. N'hésitez pas non plus à contacter l'association des responsables de copropriétés pour plus d'informations. 

Une liste de documents pratiques et des guides sur la copropriété sont aussi disponibles dans nos collections. 

Bonnne journée.