Que sait-on de la vente de la maison de Madame Macron au Touquet ?

Bonjour,

Un article intitulé La villa des Macron au Touquet vendue 3,6 millions d’euros : les coulisses de la transaction, écrit par Teddy Perez et publié le 2 septembre 2025 sur le site Capital, rappelle les faits :

En 2014, à son entrée au ministère de l’Economie et des Finances, Emmanuel Macron faisait estimer sa maison du Touquet, propriété héritée par sa femme Brigitte Macron. La villa, située dans une des avenues les plus passantes de la station balnéaire du Pas-de-Calais, avait alors été estimée à 1,2 million d’euros. Une valeur trop modeste pour le fisc, qui réhausse le bien à 1,45 million d’euros.

Cette villa est désormais de l’histoire ancienne pour le couple présidentiel qui, comme le révèle Le Canard Enchaîné, a vendu le 28 avril dernier son bien à la recherche d’une maison leur procurant davantage de tranquillité au Touquet. L’affaire s’est donc conclue chez un notaire parisien, avec la présence pour la signature de Brigitte Macron, pour une valeur de 3,6 millions d’euros - hors frais d’agence et de notaire, qui s’élèvent à 309 039 euros.

Comment expliquer cette plus-value exceptionnelle ?

Le Touquet fait partie de ces villes du littoral qui ont vu les prix de l'immobilier flamber depuis une décennie. "Avec ses paysages époustouflants et ses plages à perte de vue, le littoral du Nord et du Pas-de-Calais attire toujours plus d'investisseurs. Une popularité qui fait flamber les coûts de l'immobilier. En 10 ans, le prix moyen d'un appartement dans le Pas-de-Calais a augmenté de 87%." titre France info. 

Cette progression spectaculaire en une décennie a été boostée par l'attractivité touristique du Touquet dont les prix de l'immobilier ont plus que doubler en 10 ans. L'effet Covid et l'envie de grand air des Français y est sûrement pour quelque chose. L'élection du président Macron a évidemment aussi joué en faveur de cette commune qui s'est imposée en quelques années parmi les stations balnéaires les plus huppées.

Voir ces articles de presse :

- Immobilier Le Touquet : Plus de 100% de hausse de prix depuis l’élection d’Emmanuel Macron / MySweetImmo - 24 février 2025 

- Immobilier : comment Le Touquet a réussi à détrôner Deauville ou La Baule ? /  Emmanuelle Lopez - Meilleursagents - 8 mars 2025 

L'acheteur de cette maison est un promoteur immobilier d'Arras, Patrick Pawletta, qui souhaite transformer "Monéjan" (contraction des prénoms des parents de Brigitte Macron) en projet haut de gamme. La société Oxia, souhaiterait y développer un projet commercial à destination d’enseignes très haut de gamme. Un choix qui confirme que la villa constitue un bien d'exception, tant pour sa localisation que pour ce qu'elle représente dans l'inconscient collectif. 

Cette plus value semble parfaitement légale et ne paraît pas être un Acte déguisé. Les donations déguisées semblent plutôt exister dans le cadre de successions pour échapper aux droits de mutation. Ce qui n'est pas le cas ici.

Madame Macron est par ailleurs exonérée de toute imposition sur cette plus value comme nous l'explique le journal Le Figaro :

La bonne nouvelle pour Brigitte et Emmanuel Macron - et celle-là est sans contestation possible -, c’est qu’ils seront exonérés de toute imposition sur la plus-value. La règle est simple : si vous vendez votre résidence secondaire plus de 30 ans après l’avoir acquise - «ou détenu en nue-propriété dans le cas d’un démembrement», précise François-Xavier Sœur, fondateur de Terrae Patrimoine, cabinet de conseil en gestion de patrimoine -, vous êtes exonérés de toute taxation. Ce qui est le cas de Brigitte Macron qui a obtenu la nue-propriété de la villa Monéjan en 1985 (et la pleine propriété au décès de son père en 1994). Soit il y a 40 ans.

source : Une très grosse plus-value exonérée d’impôts pour Brigitte et Emmanuel Macron après la vente de leur villa du Touquet / Guillaume Errard - Le Figaro - 03/09/25

Le site officiel des impôts indique effectivement qu'après 30 ans, la plus value d'un bien immobilier est exonérée de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Par la nature du bien cédé, le montant de la cession, la durée de détention etc., certaines plus-values sont exonérées d'impôt.

Les exonérations peuvent s'appliquer dans les cas suivants :

•     cession de la résidence principale ;
•     première cession d'un logement autre que la résidence principale ;
•     cession effectuée par des personnes âgées ou invalides de condition modeste ;
•     durée de détention du bien cédé supérieure à 30 ans ;
•     cession d'un logement en France de non résidents ;
•     cession inférieure à 15 000 € ;
•     nature des opérations réalisées (expropriation, ...)
•     certains partages ;
•     cession au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux ;
•     droit de surélévation.
•     zone tendue

[...]

Durée de détention

Lors du calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement pour durée de détention. Ses modalités de calcul diffèrent selon la plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu (19 %) ou des prélèvements sociaux (17,2% à compter du 1er janvier 2018) ;

Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :

•     6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
•     4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans.

Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit :

•     1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
•     1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
•     9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de trente ans.

Exemple : Un appartement acquis le 1er mai N bénéficiera, en cas de vente en juillet N+15 d'un abattement de :

60 % au titre de l'impôt sur le revenu (6 % x 10)

16,5 % au titre des prélèvements sociaux (1,65 % x 10)

Il sera totalement exonéré au 2 mai N+22 de l'impôt sur le revenu et au 2 mai N+30 des prélèvements sociaux.

Vous trouverez le tableau récapitulant les taux de réduction pour durée de détention dans les formulaires de déclaration de plus-value immobilière : (2048-IMM, 2048-M, 2048-TAB).

Voir aussi le portail de l'administration française : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière et le site des notaires de France.

Bonne journée.