Quelle source permet de calculer mon impôt foncier et la valeur locative de ma maison ?

Bonjour,

Voici les résultats que nous avons trouvés pour calculer la taxe foncière et la valeur locative de votre maison.

Sur la page La valeur locative : définition et calcul, dernière mise à jour le 21/07/2023, le site LegalPlace donne ces informations :

Comment est-elle calculée ?

L’administration fiscale est l’institution responsable du calcul de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers. Pour ce faire, elle doit se baser sur la formule suivante :

Valeur locative = Surface pondérée du local x Tarifs de la catégorie x Coefficients.

De ce fait, pour pouvoir réaliser l’opération, elle doit prendre en compte les trois éléments qui composent cette formule.

Surface pondérée du local

Il s’agit du premier élément à prendre en compte dans le calcul de la valeur locative. Cette opération doit prendre en compte toutes les pièces du local, mais la comptabilisation de chacune d’entre elles peut être différente.

La pondération de la surface s’effectue suivant ses caractéristiques physiques et son utilisation. De ce fait, il est possible d’en voir une à :

• 0,2 applicable à la surface secondaire non couverte ;
• 0,5 applicable à la surface secondaire couverte ;
• 1 pour la surface principale de la propriété.

Catégorie du local

38 catégories peuvent être appliquées à ces biens immobiliers. La détermination de celle qui sera applicable dépendra de deux éléments, à savoir ses caractéristiques physiques et son utilisation. Dans l’éventualité où le local serait utilisé pour exercer plusieurs activités différentes, c’est la catégorie qui est appliquée sur la surface la plus vaste qui est retenue.

Cette catégorie permet de déterminer lequel des tarifs (au mètre carré) les commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels publient annuellement, suivant les actualisations effectuées, dans le recueil des actes administratifs.

Coefficient de local

Le local peut être soumis à divers types de coefficients. En effet, il est possible de rencontrer :

• Un coefficient d’importance, prenant en compte la surface de la propriété en question, ainsi que sa catégorie ;
• Le coefficient de nature, nécessitant de connaître l’usage d’une pièce pour en pondérer le poids ;
• Le coefficient de situation ;
• Le coefficient d’entretien.

 

Où trouver la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale est une notion qui présente certains intérêts pour le propriétaire d’un immeuble, surtout en matière d’imposition. De ce fait, il a tout intérêt à connaître son montant et à disposer d’un document sur lequel elle est mentionnée, à titre de preuve.

Par ville

Tous les propriétaires d’un immeuble sont en droit d’obtenir gratuitement une fiche d’évaluation auprès du centre des impôts fonciers compétents. Sur ce document figure la valeur locative brute de cette propriété, suivant la ville concernée.

Taxe foncière

La valeur locative figure également dans la rubrique « Base » de l’avis d’imposition pour la taxe foncière. Le changement des taux d’imposition s’explique par le fait que le calcul est revu forfaitairement chaque année, à cause de l’absence de réévaluation depuis 1970.

Il est bon de noter que le montant de la taxe est obtenu par la multiplication du taux de la taxe foncière (suivant la décision de la commune du lieu de résidence) avec la moitié de la valeur locative de votre logement.

 

[...]

 

Comment est déterminée la valeur cadastrale d’un bien ?

L’administration fiscale a toute autorité pour déterminer la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier. Pour ce faire, elle a besoin des informations émanant du propriétaire, qu’il communique lors de la déclaration pour l’obtention du permis de construire.

Cette institution se penche sur divers indicateurs, notamment sur la catégorie du logement parmi les huit catégories existantes, allant de la plus modeste à la plus luxueuse. Elle s’intéresse également à la superficie du logement, à son niveau de confort et à son emplacement géographique.

 

Quelles sont les conditions pour modifier la valeur locative ?

La valeur locative d’un immeuble peut changer d’une année à une autre. En effet, sa détermination prend en compte tout changement pouvant survenir sur le bien en question. Il s’agit notamment :

• Des reconstructions ou des nouvelles constructions ;
• De tout changement, que ce soit sur la consistance, l’affectation, les caractéristiques physiques ou les environnements du bien.

Impots.gouv.fr, 19 septembre 2016, MAJ le 29/02/2024, indique également la base de calcul de la valeur locative d'un bien et les 5 changements qui modifient la valeur locative :

LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE

 

Préalable

Cette fiche détaille le calcul de la valeur locative cadastrale des locaux servant uniquement à l'habitation. À compter de 2017 avec la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives, la base imposable des locaux professionnels concernés par la révision prend en compte la nouvelle valeur locative.

Pour plus d'informations sur cette réforme, il convient de se reporter à la rubrique dédiée sur le site impots.gouv.fr : Accueil > Particuliers > Gérer mon patrimoine / mon logement > Je suis propriétaire ou je suis occupant d'un local professionnel > Les grands principes de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.

 

Définition

Elle représente le loyer théorique annuel que le bien serait susceptible de produire dans des conditions normales à une date de référence.

Elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1^er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties. Pour le bâti et le non bâti dans les DOM hors Mayotte, elle est calculée à partir du marché locatif au 1^er janvier 1975 et pour Mayotte, à partir des conditions du marché au 1^er janvier 2012.

 

Méthode d’évaluation des propriétés

Pour les immeubles d’habitation, ces valeurs locatives sont déterminées par voie de comparaison.

Concrètement, cette méthode consiste à définir des catégories d’immeubles (8 catégories) en fonction de leur qualité sur le plan national et dans chaque commune puis, pour chaque catégorie, à déterminer un tarif d’évaluation au mètre carré.

Une fois ce premier travail effectué, chaque local à évaluer est rattaché à une catégorie.

Sur la base des déclarations souscrites par les propriétaires, la valeur locative de chaque local est calculée en appliquant le tarif à sa surface pondérée.

La surface pondérée est obtenue en appliquant à la superficie réelle des locaux, des correctifs traduisant les divers facteurs qui influent, dans des conditions normales de fonctionnement du marché locatif, sur le niveau des loyers :

• nature des divers éléments composant le local ;
• importance de la surface du logement ;
• état d'entretien de la construction ;
• situation géographique de l’immeuble dans la commune et emplacement particulier du local ;
• confort du local ( baignoire, douche, gaz,...).

Enfin, différents événements affectent cette valeur locative cadastrale.

D’une part, elle est modifiée annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.

D’autre part, elle est mise à jour pour tenir compte des modifications qui concernent votre bien.

 

Les 5 changements qui modifient la valeur locative

 

Les constructions nouvelles ou reconstructions

Il s'agit de l'édification d'un bâtiment pour la première fois sur une parcelle non bâtie ou d'un bâtiment reconstruit sur l'emplacement d'un bâtiment démoli.

 

Les changements de consistance

S'agissant du bâti, ce sont les transformations apportées à la composition d'un local préexistant et ayant pour effet d'en modifier le volume ou la surface, comme les additions de construction, les démolitions totales ou partielles, la réunion ou la division de locaux.

S'agissant du non bâti, ce sont les modifications de la superficie d'une parcelle non bâtie due à des phénomènes naturels ou à des travaux, comme l'endigage, l'érosion ou les alluvions.

 

Les changements d'affectation

S'agissant du bâti, ce sont :

• le passage d'un groupe de locaux à un autre, par exemple un local commercial qui devient local d'habitation ;
• la perte ou l'obtention d'une exonération permanente, par exemple un bâtiment rural qui devient local d'habitation.

S'agissant du non bâti, c'est le passage d'une parcelle d'un groupe de nature de culture à un autre groupe, comme les plantations de bois ou l'arrachage de vignes.

 

Les changements de caractéristiques physiques

S'agissant du bâti, ce sont les travaux d'amélioration importants sans incidence sur la superficie ou le volume du local, comme :

• les installations d'équipements nouveaux ;
• les gros travaux de remise en état ;
• l'aménagement de combles en pièces habitables.

S'agissant du non bâti, ce sont les changements entraînant une amélioration ou une dépréciation durable, comme l'irrigation, le drainage ou l'arasement des talus.

 

Les changements d'environnements

S'agissant du bâti, ce sont les phénomènes extérieurs affectant l'environnement immédiat de la construction et entraînant des avantages ou des inconvénients pour les occupants. Ce sont :

• la réalisation d'opérations d'urbanisme ou d'équipements collectifs ;
• l'implantation ou la suppression d'établissements générateurs de nuisances.

S'agissant du non bâti, ce sont les phénomènes extérieurs affectant l'environnement immédiat de la parcelle non bâtie comme la création de chemins.

Afin de déterminer la valeur locative de votre maison, vous êtes donc en droit de demander une fiche d’évaluation auprès du centre des impôts fonciers de la ville où elle est située.

Sur sa page Simulateur de taxe foncière et valeur locative cadastrale (VLC), Urbadirect donne un exemple de calcul et précise auparavant que

L’administration fiscale (DGFiP) utilise une grille de référence nationale créée en 1970 et révisée chaque année. Chaque type de local est classé dans une catégorie cadastrale avec un tarif au m² spécifique, selon la zone géographique (urbaine ou rurale).

 

Exemple de calcul :

• Extension de 15 m², en zone urbaine dense
• Tarif estimé : 35 €/m²/an
• VLC = 15 m² × 35 € = 525 €
• Taux local = 38 %
• Taxe foncière estimée = 525 € × 0.38 = 199,50 €/an

Le site souligne aussi que :

• La VLC exacte n’est connue que par le fisc (DGFiP)
• Elle dépend de données internes non publiques
• Nos estimations se basent sur des valeurs moyennes constatées

A propos de la taxe foncière, le Ministère de l’Économie indique comment calculer sa taxe foncière et les réductions possibles sur sa page Taxe foncière : mode de calcul et réductions :

Le montant de votre taxe est calculé en multipliant la base imposable du bien (valeur locative cadastrale) par les taux d’imposition applicables. Ces deux paramètres sont déterminés de la façon suivante :

• la valeur locative cadastrale : elle correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Cette valeur est actualisée et revalorisée chaque année. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué, permettant de prendre en compte les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation,
• le taux d'imposition, voté au sein de chaque collectivité territoriale.