Dans quelles conditions est-il possible de faire annuler une AG de copropriété ?

Bonjour,

En réponse à votre question, voici quelques références disponibles à la bibliothèque municipale de la Ville de Lyon :

• L’assemblée générale de copropriété
• Immobilier, le guide pratique
• La copropriété de A à Z de Sylvie Dibos- Lacroux et Emmanuele Vallas-Lenerz 
• Memento du copropriétaire : astuces et conseils d’Emmanuel Fusiller
• L’assemblée générale de copropriété de Laure Le Scornet

Voici quelques liens vers des sites spécialisés :

• Syndic Adjurica

Dans une assemblée générale, les décisions prises doivent être conformes au droit de la copropriété, au règlement de l’immeuble, et respecter les règles de vote prévues par la loi (majorité simple, absolue, double…). Toute décision qui contrevient à ces dispositions peut être contestée par un copropriétaire.

Par exemple, si une résolution est adoptée sans avoir été inscrite à l’ordre du jour, ou si une convocation n’a pas été adressée à tous les copropriétaires dans les délais légaux, cela peut entraîner une nullité. De même, un vote fondé sur des informations incomplètes ou erronées peut être frappé d’annulation, tout comme une décision portant atteinte aux droits individuels d’un copropriétaire sans base légale. 

• CSJ avocats

La vie en copropriété est régie par un équilibre fragile entre libertés individuelles et décisions collectives. Au cœur de ce système se trouve l’Assemblée Générale (AG), organe souverain où se votent les travaux, les budgets et les modifications du règlement. Cependant, il n'est pas rare que ces réunions soient entachées d'irrégularités, qu'elles soient formelles ou de fond. Pour un copropriétaire s’estimant lésé, l’annulation de l’AG de copropriété est le seul recours légal permettant de rétablir l'équité.

Ce processus, strictement encadré par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, exige une rigueur procédurale absolue. Comprendre les motifs légaux et les délais impartis est la première étape pour protéger votre patrimoine. 

• Maitre Valentin Simmonet

Trois conditions cumulatives sont requises (art. 42 de la loi n° 65-557 du 10 juill. 1965 et art. 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) :

• 1.       la décision doit avoir été votée par l’assemblée générale ;
• 2.       le demandeur doit avoir la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant ;
• 3.       l’action doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. 

• Actu Juridique Jennifer Sta, 28 juin 2025

Les motifs d’irrégularité justifiant une contestation 

 

Avant d’engager une procédure judiciaire, il convient d’identifier précisément les vices de forme ou vices de fond affectant l’assemblée générale. Les tribunaux distinguent les irrégularités substantielles, susceptibles d’entraîner l’annulation, des simples imperfections formelles sans conséquence juridique.

 

Parmi les motifs recevables figurent les défauts de convocation. Le délai légal de 21 jours francs avant la tenue de l’AG doit être scrupuleusement respecté, sous peine de nullité. La jurisprudence considère qu’une convocation tardive prive le copropriétaire de son droit fondamental à préparer sa participation aux débats. De même, l’absence de certains documents obligatoires joints à la convocation constitue un motif valable de contestation. L’article 11 du décret du 17 mars 1967 exige notamment que soient annexés le budget prévisionnel, les contrats de fourniture soumis au vote, ou encore les projets de résolution.

 

Lors du déroulement de l’assemblée, plusieurs irrégularités peuvent être relevées. Un décompte erroné des voix ou une erreur dans le calcul des majorités requises vicie fondamentalement le processus décisionnel. La Cour de cassation, dans un arrêt du 7 novembre 2019, a ainsi confirmé l’annulation d’une résolution adoptée avec une majorité incorrectement calculée. De même, le refus d’inscrire une question à l’ordre du jour malgré une demande formulée dans les conditions de l’article 10 du décret de 1967 constitue une violation des droits des copropriétaires.

 

Les décisions prises ultra vires, c’est-à-dire au-delà des pouvoirs de l’assemblée générale, sont systématiquement annulables. Ainsi, une AG qui empiète sur les prérogatives du conseil syndical ou qui modifie le règlement de copropriété sans respecter la majorité de l’article 26 agit en dehors de son champ de compétence. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 15 mars 2022, a invalidé une résolution qui imposait des restrictions d’usage non prévues par le règlement de copropriété sans recueillir l’unanimité requise.

 

Enfin, les conflits d’intérêts non déclarés constituent un motif sérieux de contestation. Un syndic qui fait voter un contrat avec une entreprise liée sans en informer l’assemblée commet une faute susceptible d’entraîner l’annulation de la décision. 

Nous vous rappelons que nous sommes bibliothécaires. Nous ne saurions nous substituer à un professionnel du droit.

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