Que faire en cas d'infiltration d'eau dans mon garage ?

Bonjour,

Propriétaire de votre appartement dans un immeuble, vous disposez d'un garage au 1er sous sol qui subit des infiltrations d'eau. Le 5 novembre 2024, le syndic de l'immeuble a délégué une entreprise qui a constaté, en arrosant la pelouse au dessus de votre garage, des dommages entraînants une source d'humidité importante, et de la moisissure à l'intérieur de votre véhicule. Après de nombreuses réclamations depuis 2 ans, le syndic de l'immeuble ne donne aucune suite. Quels sont vos recours ? 

Le syndic doit veiller à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. En cas d’urgence, il peut faire exécuter des travaux nécessaires sans attendre un vote de l’assemblée générale (Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Le rapport complet du 5 novembre 2024 établit-il la cause technique et sa qualification juridique ? Votre précision, selon laquelle l'entreprise mandatée par le syndic a constasté l'infiltration d'eau en arrosant la pelouse au dessus de votre garage, rend plausible une infiltration liée à la pelouse ou à l’ouvrage situé juste au-dessus du garage. Mais elle ne permet pas, à elle seule, de dire si la cause est privative ou commune. 

En effet, si l’entreprise a arrosé une zone jusque-là sèche et a ensuite observé l’apparition d’eau dans le garage, le test relie assez fortement le désordre à cette zone mais il ne dit pas encore par quel défaut l’eau passe : membrane d’étanchéité percée ou vieillissante, joint ou relevé défectueux, évacuation bouchée, eau qui stagne, racines ou aménagements ayant fragilisé l’étanchéité... L'Agence qualité construction (AQC) signale notamment les défauts d’étanchéité et les évacuations obstruées parmi les causes d’infiltration des toitures-terrasses.

La qualification dépend ensuite du règlement de copropriété. La loi présume notamment communs le sol, les parcs et jardins ainsi que le gros œuvre, si les titres sont silencieux ou contradictoires (le réglement de copropriété ne dit pas clairement ou se contredit sur le statut privatif ou commun des éléments mis en cause). Si la pelouse est un jardin commun au-dessus du garage, la dalle et l’étanchéité seraient donc des pistes sérieuses de cause commune, sous réserve des titres et de l’origine technique précise (Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

En revanche, une cause privative reste possible si le règlement attribue la zone concernée à un lot, ou si l’infiltration vient d’un aménagement, d’une installation d’arrosage ou de travaux privatifs. Et même si la pelouse est à jouissance privative, cela ne signifie pas automatiquement que la dalle ou l’étanchéité sous-jacente est privative. Des causes communes et privatives peuvent aussi se combiner. Une décision de justice a, par exemple, retenu des causes relevant à la fois de la copropriété et de travaux privatifs sur une zone paysagée (Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2020, 19-16.273, Inédit).

Pour trancher sur les causes techniques et les qualifications juridiques liées, demandez au syndic le rapport complet du 5 novembre 2024 et vérifiez s’il indique précisément les éléments suivants : si l’arrosage a réellement reproduit l’infiltration, et avec quel délai ; où l’eau est apparue dans le garage et quel cheminement a été observé ; quel élément est défectueux (étanchéité, évacuation, drain, joint, arrosage, etc.). Demandez également à votre syndic ce que le règlement de copropriété prévoit pour la pelouse, la dalle, l’étanchéité et les évacuations.

Comment agir ?

- Le cas échéant, demandez au syndic, par écrit, le rapport complet de l’entreprise intervenue le 5 novembre 2024 (avec ses photos, mesures et conclusions) ainsi que les éventuels devis, échanges avec l’assureur et suites données.

- Constituez aussi votre dossier pour rassembler les preuves : photos et vidéos datées après la pluie, dates des épisodes, dégâts dans le garage et le véhicule, factures de nettoyage ou de réparation, témoignages éventuels.

- Déclarez les dommages à vos assureurs sans attendre. Contactez votre assurance automobile pour le véhicule, votre assurance habitation et, si vous en avez une, votre protection juridique. Demandez au syndic de déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété et de vous communiquer le numéro de dossier et les coordonnées de l’assureur. Une prise en charge dépendra des contrats et de l’origine retenue. Le syndic a notamment pour mission de déclarer les sinistres touchant les parties communes et de gérer l’assurance de la copropriété. (Source : Syndic de copropriété, service-public.fr).

- Adressez une mise en demeure en recommandé avec avis de réception au syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires et demandez une réponse écrite sous un délai raisonnable (par exemple 15 jours), des mesures provisoires si l’eau continue d’entrer, puis un calendrier de réparation et de remise en état. Si ce n'est déjà fait, demandez également dans ce courrier, une recherche complémentaire de la cause exacte.

Vous pouvez demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour une résolution portant sur les investigations, les travaux de réparation, leur financement et, si nécessaire, la déclaration ou le suivi du sinistre auprès de l’assureur. La demande doit être faite suffisamment tôt pour être reçue avant l’envoi de la convocation (Source : Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, legifrance.gouv.fr).

Évitez en revanche de faire vous-même des travaux touchant les parties communes sans accord écrit ou décision de copropriété. Un déshumidificateur ou l’aération peut limiter certains effets, mais ne traite pas la cause de l’infiltration !

Si le syndic ne réagit toujours pas

Si la cause reste inconnue ou contestée, vous pouvez envisager avec un avocat une demande en référé-expertise devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Nous vous invitons à lire l'article : Comment obtenir une expertise judiciaire ? (Service-public.gouv.fr)

L’article 145 du Code de procédure civile permet de demander une expertise judiciaire avant un procès au fond pour établir ou conserver la preuve. La mission de l’expert peut porter sur l’origine de l’eau, les travaux nécessaires, les responsabilités possibles et l’évaluation des dommages. Si des mesures urgentes sont nécessaires pour prévenir un dommage imminent, l’article 835 prévoit aussi des pouvoirs du juge des référés. 

La responsabilité personnelle du syndic suppose de démontrer un manquement, par exemple si son inaction a aggravé les dégâts (Article 14, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Si une partie privative, un aménagement ou un tiers est en cause, d’autres responsabilités peuvent aussi entrer en jeu.

N'étant que bibliothécaires et non juristes, les éléments d'information ci-dessus sont donnés à titre informatif. Pour un avis individualisé gratuit en droit du logement et de la copropriété, vous pouvez contacter l’ADIL de votre département. 

Bien à vous