Bail verbal et augmentation de loyer
DIVERS
+ DE 2 ANS
Le 15/12/2006 à 11h24
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Question d'origine :
Bonjour
Nous sommes locataire d'un garage depuis plus de 2 ans. Il n'y a pas de bail écrit mais nous payons trimestriellement et recevons une quittance de loyer du propriétaire.
Celui ci nous a augmenté de 13% à la fin de la première année et réclame maintenant une nouvelle augmentation de 22% (loyer de début 122 Euro, loyer demandé maintenant 170 Euros soit 40% de plus en 2 ans!)
Y a t il un quelconque recours et le propriétaire peut il continuer à augmenter indéfiniment et unilatéralement le prix?
Est il possible d'exiger un bail écrit, le propriétaire peut il refuser et nous donner congé?
Merci d'avance pour votre aide.
Réponse du Guichet
anonyme
- Département : Équipe du Guichet du Savoir
Le 18/12/2006 à 09h07
L'Agence Nationale d'Information sur le Logement a élaboré une fiche juridique sur le bail verbal publié en ligne sur le site du Ministère du logement (avril 2006). En voici un extrait qui répondra à vos questions :
LOI DU 6.7.89 / VALIDITE DU BAIL VERBAL/ CONSEQUENCES
La loi impose la rédaction d’un bail par écrit (loi du 6.7.89 : art. 3) Toutefois malgré cette exigence, la jurisprudence admet la validité du bail verbal car la loi n’a pas prévu de sanction à l’absence d’écrit mais, bien au contraire, autorise la possibilité de régulariser à tout moment la situation à la demande de l’une ou l’autre des parties.
Certes, le locataire peut trouver certains avantages au bail verbal :
- absence de révision du loyer
- impossibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail sur le fondement d’une clause résolutoire (pour impayés de loyers, pour défaut d’assurance).
Cette situation présente néanmoins des inconvénients majeurs :
- si une contestation intervient sur le droit à l’occupation du logement, le locataire devra rapporter la preuve de son titre d’occupation selon les modalités définies par le code civil (voir analyse ci-dessous)
- l’absence de bail écrit se cumule fréquemment avec l’absence d’état des lieux (l’état des lieux est un document annexe au bail), ce qui conduit à présumer le bon état du logement à la remise des clés (sauf si le locataire est en mesure de rapporter l’opposition du bailleur à l’établissement de l’état des lieux).
La durée du contrat est de plein droit, celle qui est prévue par la loi, soit trois ou six ans selon le statut du bailleur (CA Paris : 11.3.97).
La révision du loyer suppose l'existence d'une clause écrite la prévoyant; à défaut, la révision ne peut intervenir. Ainsi le tribunal ne peut accepter une demande d'indexation du loyer d'un bail verbal sans constater l'existence d'un accord sur cette indexation (Cass. Civ. III : 4.10.95).
Le bailleur ne peut obtenir la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges au terme convenu, non versement du dépôt de garantie ou pour défaut d'assurance locative, car cette résiliation suppose la mise en jeu d'une clause résolutoire expressément stipulée au bail. En revanche, le bailleur peut donner congé au locataire pour le terme du contrat selon les motifs visés par la loi : reprise pour habiter, vente ou motifs légitimes et sérieux (Cass. Civ. III : 27.1.99).
" Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article " (loi du 6.7.89 : art.3).
Sous l'empire de la loi de 1982, la Cour de cassation avait déjà admis qu'en l'absence d'accord des parties, un bail conforme aux dispositions d'ordre public de la loi puisse être substitué de plein droit au contrat initial (Cass. Civ. III : 22.6.88).
Cette position avait été critiquée considérant : "qu'aucune disposition légale ne permet au juge de se substituer impérativement voire arbitrairement à une convention impliquant par hypothèse l'accord de volonté des parties " (CA Paris, 6e ch. A, 5 déc. 1988, Lambrichs c/ Osinski, qui rappelle que l'établissement du contrat relève des parties et d'elles seules / CA Paris 25.10.85). Mais la Cour de cassation confirme sa position dans une nouvelle décision (Cass. Civ. III : 29.11.00).
En application de l'article 3 de la loi du 6.7.89, le bailleur ou le locataire est fondé à obtenir un bail écrit. Le bail doit comporter " les stipulations conformes à l'accord des parties et pour le surplus aux dispositions statutaires de la loi ".
A défaut d'accord des parties sur le contrat de mise en conformité, le juge peut donc décider que son jugement vaut bail, mais ce bail ne peut comprendre que les seules clauses sur lesquelles les parties se sont mises d'accord et, pour le surplus, les dispositions statutaires de la loi (soit ses dispositions impératives). Lorsqu'un projet de contrat lui est soumis par l'une des deux parties, il doit en apprécier la conformité dans ses clauses obligatoires ou interdites, et ne peut imposer aux parties l'insertion et la rédaction de clauses facultatives, telle que la révision du loyer, qui supposent leur accord.(...)
Ces textes s'appliquent dans les cas où la location de l'emplacement de stationnement est annexe au logement.
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