locataire

Réponse du service Guichet du Savoir

La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux doit être rédigé contradictoirement par les parties et joint au contrat de location. Pourtant, ne précisant pas que son absence invalide le bail, elle ne le rend pas réellement obligatoire et prévoit même l'éventualité de son absence.

A quoi sert l’état des lieux ?
Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.
Pour votre prochain logement, nous vous conseillons de conserver précieusement, pendant toute la durée de la location, l'exemplaire du constat d'état des lieux qui vous reviendra obligatoirement.

En cas d'absence d'état des lieux, certaines règles s'imposent et sont différentes selon qu'il s'agit de l'état des lieux d'entrée ou de sortie du locataire.

Dans le cas de l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption lui est défavorable et il devra restituer en bon état un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi.

Il existe deux possibilités d'écarter cette présomption de bon état.
1°) lorsque le locataire peut apporter la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies ou témoignages qui seront soumis à l'appréciation du juge.
2°) lorsque le propriétaire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Dans ce cas, la charge de la preuve est inversée et c'est au propriétaire de démontrer qu'il avait délivré un logement en bon état d'usage et de réparation.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
Le vieillissement du logement lié au temps n'est pas imputable au locataire. Il est normal par exemple que la peinture ou les moquettes passent, ou que le locataire accroche des cadres aux murs. Toutefois et pendant toute la durée de la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations. En revanche, il ne doit pas effectuer de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire. Le logement doit être remis en l'état où le locataire l'a reçu. Il n'a pas à être remis à neuf.

En revanche, les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire. C'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un mur détérioré par des trous importants. Il en est de même pour des transformations importantes effectuées sans l’accord écrit du propriétaire (pose d'une moquette collée sur un parquet, crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou peinture foncée sur un plafond).

Comment le propriétaire doit-il justifier au locataire les sommes qu'il lui réclame ?
Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes réclamées (devis, factures ou bordereaux de prix) pour la remise en état. Le propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais demander au locataire une somme complémentaire.

Recours en cas de litige
A tout moment, pendant ou à la fin de la location, en cas de litige portant sur l'état des lieux, le propriétaire ou le locataire peut saisir, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture ou la DDE, par lettre recommandée avec avis de réception. La commission convoquera les parties et essaiera de trouver un accord.

Sources :
Fiche de l'Agence Nationale pour l’information sur le Logement consacré à l’état des lieux
service-public.fr