Bail d'habitation

Réponse du Service du Guichet du Savoir

La note juridique rédigée par l'ANIL, publiée sur le site logement.gouv.fr et intitulée "Aspects juridiques des baux d’habitation à caractère oral" explique :
"La loi impose la rédaction d’un bail par écrit (loi du 6.7.89 : art. 3) Toutefois malgré cette exigence, la jurisprudence admet la validité du bail verbal car la loi n’a pas prévu de sanction à l’absence d’écrit mais, bien au contraire, autorise la possibilité de régulariser à tout moment la situation à la demande
Certes, le locataire peut trouver certains avantages au bail verbal :
- absence de révision du loyer
- impossibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail sur le fondement d’une clause résolutoire (pour impayés de loyers, pour défaut d’assurance).
Cette situation présente néanmoins des inconvénients majeurs :
- si une contestation intervient sur le droit à l’occupation du logement, le locataire devra rapporter la preuve de son titre d’occupation selon les modalités définies par le code civil
- l’absence de bail écrit se cumule fréquemment avec l’absence d’état des lieux (l’état des lieux est un document annexe au bail), ce qui conduit à présumer le bon état du logement à la remise des clés (sauf si le locataire est en mesure de rapporter l’opposition du bailleur à l’établissement de l’état des lieux)."

Cette note mentionne la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dont certaines dispositions sont applicables au bail verbal :
"La durée du contrat est de plein droit, celle qui est prévue par la loi, soit trois ou six ans selon le statut. La révision du loyer suppose l'existence d'une clause écrite la prévoyant; à défaut, la révision ne peut intervenir. Ainsi le tribunal ne peut accepter une demande d'indexation du loyer d'un bail verbal sans constater l'existence d'un accord sur cette indexation (Cass. Civ. III : 4.10.95). Le bailleur ne peut obtenir la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges au terme convenu, non versement du dépôt de garantie ou pour défaut d'assurance locative, car cette résiliation suppose la mise en jeu d'une clause résolutoire expressément stipulée au bail. En revanche, le bailleur peut donner congé au locataire pour le terme du contrat selon les motifs visés par la loi : reprise pour habiter, vente ou motifs légitimes et sérieux (Cass. Civ. III : 27.1.99)."

En vue de la régularisation d'un bail verbal chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat [...] (loi du 6 juillet 1989 : art. 3). "La doctrine préconise de donner comme point de départ au bail régularisé, la date de l'établissement du contrat écrit. Cependant, une décision de Cour d'appel (CA Paris : 11.3.97) considère que la régularisation prend effet depuis l'origine du bail, soit depuis l'entrée dans les lieux du locataire, plus exactement depuis qu'il a été exécuté en tant que tel par les parties, le paiement du premier terme de loyer étant un indice déterminant."

Aussi, il faut que vous soyez en mesure de prouver l'occupation des lieux par le locataire :
"- Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen (ex : l'occupation des lieux complétée par d'autres indices qui attestent de l'existence du bail : le paiement des loyers, la production de quittances).
- En l'absence de tout début d'exécution, la preuve du bail verbal par témoins n'est pas admise et son existence doit être prouvée par écrit.
Dans les deux cas, il appartient au demandeur de faire la preuve du bail, comme l'a rappelé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 22 nov. 1989, Épx Danse c/ Épx Baron)."

Même si vous ne parveniez pas à prouver l'entrée du locataire dans les lieux à une date antérieure, en vertu de votre bail verbal ou suite à l'établissement d'un bail écrit, il vous faut donner congé à votre locataire selon des modalités très précises ainsi que l'indique le site paruvendu.fr sur sa page "Quand et pourquoi donner congé au locataire?" :
"Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail en respectant un préavis de 6 mois et pour trois motifs précis. [...]
- la reprise pour habiter
- la vente de logement
- le non respect de ses obligations par le locataire
[...]
En dehors de tous ces motifs invoqués par un propriétaire, une catégorie de locataires reste protégée, celle des personnes âgées. Dès l'instant où le locataire est âgé de plus de 70 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le SMIC, vous ne pouvez lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses moyens, dans la commune où se trouve le logement ou dans une commune limitrophe."

Néanmoins, comme nous ne sommes pas habilités à délivrer des consultations juridiques, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels du droit. Voyez à cet effet les différentes coordonnées fournies dans l'une des précédentes Questions/Réponses du Guichet du Savoir.