Le 19/08/2011 à 12h58
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Question d'origine :
Bonjour,
J'ai acheté un terrain en parti constructible. Dans le POS, je dois me raccorder au tout à l'égout pour construire. Hors pour y accèder, je dois soit traverser un champ non cultivé mais en pature et non constructible, soit passer dans le jardin d'une maison avec jardin de plusieurs années. Le paysan ne veut pas m'accorder cette servitude, et je n'ai pas encore demandé à la maison.
Il y a t'il une solution pour que le paysan me laisse passé. Je lui est proposé une indemnité et il refuse.
Merci pour votre réponse
Réponse du Guichet
anonyme
- Département : Équipe du Guichet du Savoir
Le 19/08/2011 à 15h11
Réponse du service Guichet du Savoir
Bonjour,
Il semble que votre cas relève des articles 682 et 683 du Code civil, à savoir :
Article 682
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Article 683
Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
Le site lacharmettevalmorel.fr donne les précisions suivantes :
La servitude de passage
Chacun doit pouvoir, de sa propriété, accéder à la voie publique. C'est pourquoi la loi reconnaît un droit particulier au profit du propriétaire d'un fonds enclavé : l'établissement d'une servitude de passage.
La servitude de passage
La servitude de passage est un droit d’accès à la voie publique reconnu au profit du propriétaire d’un fond enclavé. Le Code civil prévoit qu’un propriétaire qui n’a sur la voie publique aucun accès ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d’une opération de construction, peut demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété (article 682).
La jurisprudence considère que ce droit peut être revendiqué quelle que soit la destination du bien immobilier. Ainsi, une servitude de passage peut être demandée par le propriétaire d’une maison d’habitation.
En pratique, la servitude doit permettre de laisser un passage suffisant pour assurer la desserte du fond enclavé.
Conditions à respecter
La servitude de passage ne vise pas à reconnaître au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’aller et venir librement chez ses voisins. L’établissement d’une servitude passage nécessite la réunion de 2 conditions :
- le fonds doit être réellement enclavé, ce qui signifie qu’aucune issue suffisante n’est possible pour accéder à la voie publique ;
- le passage doit être établi du côté où le trajet est le plus court pour accéder à la voie publique (article 683 du Code civil).
Indemnisation du propriétaire
Le droit de passage représente une contrainte pour le voisin (juridiquement appelé « propriétaire du fonds servant »).
La loi lui reconnaît un droit à indemnité. Cette indemnité est versée par le titulaire du droit de passage (le propriétaire du "fonds dominant").
L’indemnité doit être fixée avant l’établissement du droit de passage. Elle doit être proportionnée aux dommages occasionnés. Elle peut prendre la forme d’un versement en capital ou d’arrérages annuels.
Si l’établissement de la servitude de passage nécessite la construction d’un chemin, c’est en principe au propriétaire du fonds enclavé qu’il revient de financer les travaux.
Attention ! Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans.
Comment établir une servitude de passage ?
En cas de désaccord entre les voisins, l’établissement d’une servitude de passage résulte d’une décision de justice (compétence du tribunal de grande instance).
Une convention signée par les deux voisins suffit. Cette convention doit prévoir le terrain d'assiette de la servitude (la localisation cadastrale précise du passage, sa largeur…), ainsi que le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.
Pour être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels), cette convention doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un notaire) et publiée au bureau des hypothèques.
N'étant pas juristes, nous vous conseillons cependant de prendre contact avec l'ADIL de votre région. Chaque ADIL offre gratuitement aux particuliers un conseil complet sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux liés au logement.
Bonjour,
Il semble que votre cas relève des articles 682 et 683 du Code civil, à savoir :
Article 682
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Article 683
Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
Le site lacharmettevalmorel.fr donne les précisions suivantes :
La servitude de passage
Chacun doit pouvoir, de sa propriété, accéder à la voie publique. C'est pourquoi la loi reconnaît un droit particulier au profit du propriétaire d'un fonds enclavé : l'établissement d'une servitude de passage.
La servitude de passage est un droit d’accès à la voie publique reconnu au profit du propriétaire d’un fond enclavé. Le Code civil prévoit qu’un propriétaire qui n’a sur la voie publique aucun accès ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d’une opération de construction, peut demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété (article 682).
La jurisprudence considère que ce droit peut être revendiqué quelle que soit la destination du bien immobilier. Ainsi, une servitude de passage peut être demandée par le propriétaire d’une maison d’habitation.
En pratique, la servitude doit permettre de laisser un passage suffisant pour assurer la desserte du fond enclavé.
La servitude de passage ne vise pas à reconnaître au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’aller et venir librement chez ses voisins. L’établissement d’une servitude passage nécessite la réunion de 2 conditions :
- le fonds doit être réellement enclavé, ce qui signifie qu’aucune issue suffisante n’est possible pour accéder à la voie publique ;
- le passage doit être établi du côté où le trajet est le plus court pour accéder à la voie publique (article 683 du Code civil).
Le droit de passage représente une contrainte pour le voisin (juridiquement appelé « propriétaire du fonds servant »).
La loi lui reconnaît un droit à indemnité. Cette indemnité est versée par le titulaire du droit de passage (le propriétaire du "fonds dominant").
L’indemnité doit être fixée avant l’établissement du droit de passage. Elle doit être proportionnée aux dommages occasionnés. Elle peut prendre la forme d’un versement en capital ou d’arrérages annuels.
Si l’établissement de la servitude de passage nécessite la construction d’un chemin, c’est en principe au propriétaire du fonds enclavé qu’il revient de financer les travaux.
Attention ! Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans.
En cas de désaccord entre les voisins, l’établissement d’une servitude de passage résulte d’une décision de justice (compétence du tribunal de grande instance).
Une convention signée par les deux voisins suffit. Cette convention doit prévoir le terrain d'assiette de la servitude (la localisation cadastrale précise du passage, sa largeur…), ainsi que le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.
Pour être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels), cette convention doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un notaire) et publiée au bureau des hypothèques.
N'étant pas juristes, nous vous conseillons cependant de prendre contact avec l'ADIL de votre région. Chaque ADIL offre gratuitement aux particuliers un conseil complet sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux liés au logement.
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