Question d'origine :
Nous sommes une copropriété où nous avons 3 gardiens dont chacun à ses allées.
Une des gardiennes a des divergences avec un copropriétaire et le palier reste toujours sale, lavé avec l'eau sale vu qu'elle ne change pas l'eau en arrivant à ce palier.
De plus, cette gardienne a une tendance pour l'alcoolémie.
Que peut on faire?
Le syndic nous indique qu'il est très difficile de licencier la gardienne en question parce qu'ils sont bien protégés.
Merci de votre lumière.
Réponse du Guichet
gds_db
- Département : Equipe du Guichet du Savoir
Le 19/09/2013 à 12h16
Bonjour,
Voici ce qu'indique l'article intitulé Le licenciement des gardiens d’immeubles issu du Particulier n° 1087 - Juillet-Août 2013 :
Malgré deux avertissements du syndic,la gardienne continue de négliger gravement les tâches qui lui sont dévolues. Pouvons-nous mettre fin à son contrat ?
Oui
En cas de faute grave ou lourde, le gardien peut être renvoyé sans indemnité
Comme tout employeur, la copropriété peut licencier sans indemnités un gardien qui commet une faute grave ou lourde. La faute est grave lorsqu’elle nécessite le départ immédiat et sans préavis du gardien ; elle est lourde lorsqu’elle a été commise avec l’intention de nuire à l’employeur. Dans tous les cas, le salarié peut contester devant le conseil de prud’hommes le motif de son licenciement et son employeur devra prouver la faute. S’il n’y parvient pas, les juges le condamneront à indemniser le salarié pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.
Les faits doivent être établis
Les juges ont ainsi validé le licenciement pour faute d’une gardienne, dans une affaire où la copropriété produisait des constats d’huissier qui attestaient de la présence de poussière, de saleté et d’immondices ainsi que d’une odeur nauséabonde dans les locaux communs (CA d’Aix-en-Provence du 25.10.12, n° 11/15142). Le comportement agressif et grossier d’un gardien, dénoncé par plusieurs membres du conseil syndical dans des courriers et des attestations, a également été analysé comme une faute grave (cass. soc. du 10.11.09, n° 08-41239).
En revanche, les juges ont estimé que, sans preuves suffisantes d’une véritable intention de nuire, il n’y avait pas de faute lourde. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires reprochait à une gardienne d’avoir permis au président du conseil syndical de rencontrer un syndic extérieur dans sa loge afin de le convaincre de changer de syndic (CA de Paris du 22.11.12, n° 11/01090). Les juges ont également indiqué que les absences d’un gardien pendant ses heures de travail ne constituaient pas nécessairement une faute grave, si son épouse, dont le contrat était indissociable, était présente dans la loge (cass. soc. du 14.1.04, n° 02-40279).
Le licenciement peut être requalifié par le juge
Selon les juges, un gardien injoignable, qui n’accueille pas les prestataires (par exemple, un plombier), s’absente pendant ses heures de travail, ne sort pas régulièrement les poubelles, ne remplace les ampoules grillées qu’après de nombreuses relances et s’abstient souvent du nettoyage fait preuve d’une insuffisance professionnelle justifiant son licenciement. Mais, contrairement à ce qu’avait décidé son ancien employeur, ce comportement ne peut pas être considéré comme une faute grave.Les juges ont requalifié la sanction en licenciement pour cause réelle et sérieuse , et condamné l’ex-employeur à verser des indemnités au gardien (CA d’Aix-en-Provence du 17.01.12, n° 10/17619).
La procédure doit être régulière
Dans une autre affaire, un gardien avait été licencié pour avoir notamment jeté une plante verte installée dans le hall d’entrée par une copropriétaire et pour avoir proféré des injures à l’égard de copropriétaires. Les juges ont validé le licenciement pour faute grave. Mais ils lui ont accordé 500 € de dommages et intérêts pour irrégularité de procédure, car l’un des griefs exposés dans la lettre de licenciement n’avait pas été évoqué lors de l’entretien préalable (CA d’Aix-en-Provence du 8.11.12, n° 11/09996). Attention : le licenciement ne peut pas être motivé par des fautes ayant déjà donné lieu à un avertissement. Les juges ont rappelé ce principe, interdisant toute double sanction, à un employeur qui avait donné plusieurs avertissements à son gardien puis l’avait licencié se fondant exclusivement sur des faits déjà sanctionnés par ces avertissements. Le licenciement aurait été valable s’il avait été fondé sur de nouvelles fautes (CA de Rouen du 12.03.13, n° 12/04097).
Voir aussi :
- Droit du travail : comment se séparer de son gardien d’immeuble issu du Particulier Immo n° 283 de février 2012
- Même en cas de négligence importante, la négligence du gardien peut-être rejetée par les juges
- Le licenciement d’un concierge dans un immeuble soumis au statut de la copropriété
Nous vous rappelons que nous ne sommes pas juristes mais bibliothécaires ; c'est pourquoi nous vous conseillons de contacter votre ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement) qui assure un conseil gratuit, complet, objectif et personnalisé sur toutes les questions de logement et d'urbanisme.
Voici ce qu'indique l'article intitulé Le licenciement des gardiens d’immeubles issu du Particulier n° 1087 - Juillet-Août 2013 :
Malgré deux avertissements du syndic,la gardienne continue de négliger gravement les tâches qui lui sont dévolues. Pouvons-nous mettre fin à son contrat ?
Oui
En cas de faute grave ou lourde, le gardien peut être renvoyé sans indemnité
Comme tout employeur, la copropriété peut licencier sans indemnités un gardien qui commet une faute grave ou lourde. La faute est grave lorsqu’elle nécessite le départ immédiat et sans préavis du gardien ; elle est lourde lorsqu’elle a été commise avec l’intention de nuire à l’employeur. Dans tous les cas, le salarié peut contester devant le conseil de prud’hommes le motif de son licenciement et son employeur devra prouver la faute. S’il n’y parvient pas, les juges le condamneront à indemniser le salarié pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.
Les faits doivent être établis
Les juges ont ainsi validé le licenciement pour faute d’une gardienne, dans une affaire où la copropriété produisait des constats d’huissier qui attestaient de la présence de poussière, de saleté et d’immondices ainsi que d’une odeur nauséabonde dans les locaux communs (CA d’Aix-en-Provence du 25.10.12, n° 11/15142). Le comportement agressif et grossier d’un gardien, dénoncé par plusieurs membres du conseil syndical dans des courriers et des attestations, a également été analysé comme une faute grave (cass. soc. du 10.11.09, n° 08-41239).
En revanche, les juges ont estimé que, sans preuves suffisantes d’une véritable intention de nuire, il n’y avait pas de faute lourde. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires reprochait à une gardienne d’avoir permis au président du conseil syndical de rencontrer un syndic extérieur dans sa loge afin de le convaincre de changer de syndic (CA de Paris du 22.11.12, n° 11/01090). Les juges ont également indiqué que les absences d’un gardien pendant ses heures de travail ne constituaient pas nécessairement une faute grave, si son épouse, dont le contrat était indissociable, était présente dans la loge (cass. soc. du 14.1.04, n° 02-40279).
Le licenciement peut être requalifié par le juge
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La procédure doit être régulière
Dans une autre affaire, un gardien avait été licencié pour avoir notamment jeté une plante verte installée dans le hall d’entrée par une copropriétaire et pour avoir proféré des injures à l’égard de copropriétaires. Les juges ont validé le licenciement pour faute grave. Mais ils lui ont accordé 500 € de dommages et intérêts pour irrégularité de procédure, car l’un des griefs exposés dans la lettre de licenciement n’avait pas été évoqué lors de l’entretien préalable (CA d’Aix-en-Provence du 8.11.12, n° 11/09996). Attention : le licenciement ne peut pas être motivé par des fautes ayant déjà donné lieu à un avertissement. Les juges ont rappelé ce principe, interdisant toute double sanction, à un employeur qui avait donné plusieurs avertissements à son gardien puis l’avait licencié se fondant exclusivement sur des faits déjà sanctionnés par ces avertissements. Le licenciement aurait été valable s’il avait été fondé sur de nouvelles fautes (CA de Rouen du 12.03.13, n° 12/04097).
Voir aussi :
- Droit du travail : comment se séparer de son gardien d’immeuble issu du Particulier Immo n° 283 de février 2012
- Même en cas de négligence importante, la négligence du gardien peut-être rejetée par les juges
- Le licenciement d’un concierge dans un immeuble soumis au statut de la copropriété
Nous vous rappelons que nous ne sommes pas juristes mais bibliothécaires ; c'est pourquoi nous vous conseillons de contacter votre ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement) qui assure un conseil gratuit, complet, objectif et personnalisé sur toutes les questions de logement et d'urbanisme.
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