Servitude de vue sur domaine public

Réponse du service Guichet du Savoir

Bonjour,


D'après votre question, cette fenêtre serait située sur un mur qui n'est pas distant de plus d' 1,90m de la limite du terrain... Voici ce que dit le site Service-public.fr, portail de l'administration française :

Peut-on créer des ouvertures dans le mur d'une maison jouxtant immédiatement le terrain voisin ?
Il n'est pas permis de pratiquer des ouvertures classiques (fenêtres, balcons...) dans un mur construit en limite séparative : par hypothèse, de telles ouvertures constituent des vues droites au sens du code civil, qui impose une distance d'au moins 1,90 mètre entre le mur et la limite du terrain.
Toutefois, le code civil donne la possibilité d'aménager des "jours de souffrance", qui doivent respecter les contraintes suivantes :
- ils doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide et non transparent de façon à ne laisser passer que la lumière pour éclairer le lieu où ils sont pratiqués en interdisant le regard chez autrui, garni d'un treillis de fer ;
- ils doivent être placés à 2,60 mètres au moins au-dessus du plancher en rez-de-chaussée et à 1,90 mètre au moins au-dessus du plancher en étage.
Leur dimension n'est pas réglementée.
L'aménagement de jours dans un mur situé en limite séparative mais non mitoyen ne nécessite pas l'accord du voisin. Toutefois, il s'agit d'une simple tolérance qui ne donne pas lieu à l'établissement d'une servitude et n'empêche pas le voisin, en cas de besoin et sans intention de nuire, d'édifier une construction susceptible de masquer l'ouverture.
Les juges apprécient au cas par cas, sur des considérations de fait, la qualification des ouvertures alors même qu'elles sont pratiquées sans respecter strictement les contraintes précisées ci-dessus. Il est tenu compte principalement de la possibilité ou non de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale, sur le terrain voisin.
Par exemple : il a notamment été jugé que des pavés de verre ne constituent ni des jours ni des vues au sens du code civil et ne sont donc soumis à aucune des dispositions s'y appliquant.

Voir le Code Civil pour en savoir plus.

Sachez par ailleurs que l'obligation de respecter les distances légales peut cesser lorsque le propriétaire acquiert la servitude de vue, soit par titre, soit par prescription, soit par "destination du père de famille".
Ainsi, une servitude de vue existant depuis plus de 30 ans bénéficie de la prescription acquisitive.

Voir cette réponse de l'ADIL 44 :

Mon voisin a pratiqué il y a plus de 30 ans une ouverture dans un mur. Elle crée une vue droite à moins d'1,90 mètre. Puis-je l'obliger à la supprimer ?
Une vue droite permet de plonger directement le regard sur la propriété voisine, sans se pencher ni tourner la tête. Une distance d'1,90 mètre doit séparer le mur où est pratiquée l'ouverture et la propriété voisine (article 678 du Code Civil).
Le Code Civil envisage la possibilité d'acquérir la servitude de vue, soit par titre, soit par prescription, soit par destination du père de famille.
Dans ces trois cas, l'obligation de respecter les distances légales cesse :
•acquisition de la servitude de vue par titre c'est à dire par une convention conclue avec le voisin portant dérogation aux prescriptions légales (l'acte doit être notarié pour être opposable au tiers)
•acquisition de la servitude de vue par destination du père de famille lorsque la vue est devenue irrégulière à la suite d'un partage ou d'une division de propriété ayant appartenue à la même personne
•acquisition de la servitude de vue par prescription lorsque la vue irrégulière existe depuis plus de 30 ans sans avoir provoqué une contestation du voisin.
En d'autres termes, d'un point de vue juridique, vous ne pouvez plus contester la servitude de vue que votre voisin a acquise par prescription trentenaire.

Nous ne savons pas pour quelle raison les notaires ne sont pas d'accord ni quels arguments sont avancés. Nous vous conseillons de contacter l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) pour plus d'information.
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