usufruitier/nu-propriété

Réponse du département Société :

A la suite d'une succession ou d'une donation, de nombreux biens immobiliers dont démembrés. L'entretien ou la gestion de ces biens peut être à l'origine de conflits entre nu-propriétaire et usufruitier. La nue-propriété est le droit de propriété sur l’ immeuble et l’ usufruit est le droit de jouir du bien et d’en percevoir les revenus.
Cet article donne des conseils utiles pour déjouer les difficultés.

En matière de travaux, l'usufruitier est tenu aux dépenses d'entretien et le nu-propriétaire aux grosses réparations. Cependant, l'usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à assumer les travaux alors que le nu-propriétaire peut obliger l'usufruitier à entretenir le bien. Il est recommandé aux intéressés de fixer par convention d'usufruit un autre mode de répartition des coûts mettant par exemple les travaux à la charge exclusive de l'usufruitier.
Juin 2008, Le Particulier no 1026


La répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est opérée par l’article 605 du code civil : « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. ».

Article 605, créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804.
L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu.
Legifrance.

Les grosses réparations sont définies à l’article 606 du même code : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».
Article 606, Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Legifrance

Toutefois, ces dispositions ne sont pas impératives et les parties peuvent convenir d’une autre répartition (cour de cassation, chambre commerciale, 7 novembre 1956 ; cour de cassation, 1ère chambre civile, 3 juin 1997).

Le juge apprécie souverainement quel est le caractère de la réparation (arrêt de la cour de cassation du 7 décembre 1961). Ont déjà été qualifiées de grosses réparations la réfection des zingueries affectant une partie importante de l’immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle (arrêt de la cour de cassation du 2 février 1955), la réfection des souches de cheminées (arrêt de la cour de cassation du 15 mars 1961), alors que le ravalement de la façade (arrêt de la cour de cassation du 21 mars 1962) et le remplacement de la climatisation d’un immeuble (arrêt de la cour de cassation du 10 février 1999) ont été qualifiées de réparations d’entretien, à la charge de l’usufruitier.

Bien qu'il ne soit pas tenu d'effectuer les grosses réparations, l'usufruitier peut être conduit à les faire, en particulier lorsqu'elles sont nécessaires à l'utilisation du bien. Quand l'usufruitier a ainsi supporté la charge des grosses réparations, la jurisprudence lui accorde un recours contre le nu-propriétaire.
Il ne peut toutefois lui réclamer le remboursement des dépenses faites.
En effet, l'indemnité est limitée au montant de la plus-value apportée au bien et qui subsiste à l'époque où l'usufruit cesse (arrêt de la cour de cassation du 17 juillet 1911). En revanche, l’usufruitier ne peut rien obtenir pour les améliorations apportées à ses frais, bien que celles-ci augmentent la valeur de la chose (article 599 du code civil).

Enfin, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier qui en est redevable (arrêt du Conseil d’Etat du 25 juillet 1986, n°41921 et article 608 du code civil).

Toutefois, lorsque l'usufruit résulte d'une convention, les parties peuvent imposer une répartition des charges différente de celle prévue par la loi (arrêt de la cour de cassation du 9 octobre 1985, n°84-13548).

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