Peut-on reconstruire une villa créole sur un terrain agricole ?
Question d'origine :
Bonjour ,
je possède une villa créole ,situé en zone agricole ,datant de 1858 . Elle est en très bon état et bien entretenu.
Ma question est que mon notaire m'a informé que si la villa se situe en zone agricole et qu'elle prend feu ou autre ,on ne peux pas la reconstruire . C est bizarre car mon assurance ne m'a jamais fait part de cela . Qu'en est il exactement ?je vous remercie pour votre réponse .
Réponse du Guichet
Nous avons trouvé un certain nombre de textes montrant que la reconstruction serait possible à la suite d'un sinistre. Cependant cette reconstruction est soumise à certains règlements dont le plan local d'urbanisme. Il faudra donc vous renseigner auprès de votre mairie pour approfondir la question.
Bonjour,
N’étant que bibliothécaires, il nous semble que votre notaire est plus à même de connaître le dossier dans son intégralité et de pouvoir apporter une expertise sur les différentes règlementations en vigueur qui, il faut le souligner, changent d’une commune à une autre. A priori, vous devriez pouvoir reconstruire votre maison à l’identique -si votre villa a été construite légalement- mais cela dépend aussi du règlement communal en vigueur et il faudra donc vous renseigner auprès de votre mairie.
En 2005, une question similaire à la vôtre, Permis de construire suite à l'incendie partiel d'une maison en zone agricole non constructible, avait été posée au Sénat :
Question de M. MASSON Jean Louis (Moselle - NI) publiée le 09/06/2005
M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur le fait qu'il peut arriver qu'un agriculteur construise sa maison d'habitation en zone agricole non constructible. Si, par la suite, il vend ladite maison à une personne n'ayant pas d'activité agricole et que cette maison est partiellement détruite par un incendie, il souhaiterait savoir si le nouveau propriétaire est en droit d'obtenir un permis de construire pour rétablir l'édifice dans sa configuration antérieure et notamment sans aucune augmentation des emprises au sol.
Réponse du Ministère des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer publiée le 22/09/2005
Réponse apportée en séance publique le 21/09/2005
L'article L. 111-3 du code de l'urbanisme prévoit que « la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ». Ainsi, le permis de construire étant attaché à un projet et non à une personne, lorsque la construction a été régulièrement édifiée, le nouveau propriétaire peut obtenir un permis de construire sur le fondement de cet article, sauf si le PLU ou la carte communale s'y oppose, notamment pour des raisons liées aux risques ou à la préservation des espaces naturels.
La Fédération Départementale des Syndicats d’Exploitants Agricoles de la Somme explique les règles de construction dans le cas de bâtiment agricole :
En premier lieu, tous travaux de reconstruction totale d’un bâtiment sur des fondations préexistantes nécessitent un permis de construire. Cependant, quand un sinistre parvient sur un ancien bâtiment qui n’est plus conforme aux règles d’urbanisme, il existe une procédure permettant d’obtenir les autorisations pour reconstruire le bâtiment à l’identique. En effet, les dispositions de l’article L 111-15 du Code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le PLU ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
Il est uniquement possible de reconstruire à l’identique un bâtiment sinistré si celui-ci a été édifié régulièrement. C’est-à-dire que la construction est légale et a bénéficié de toutes les autorisations d’urbanisme. Pour bénéficier de la reconstruction à l’identique du bâtiment, celui-ci doit avoir été détruit à la suite d’un sinistre (attentat, tempête, effondrement de l’immeuble à la suite d’un mouvement de terrain, incendie…) ou démoli (notamment si la démolition résulte d’un risque d’effondrement du bâtiment). Enfin, la reconstruction doit intervenir dans un délai de dix ans à compter de la destruction ou de la démolition. Il est donc nécessaire de pouvoir démontrer et prouver la date de la démolition ou de la destruction.
Dès lors qu’un bâtiment remplit ses trois conditions, seules des dispositions expresses de la réglementation locale d’urbanisme prévoyant l’interdiction de la reconstruction à l’identique de bâtiments détruits ou démolis peuvent faire légalement obstacle à sa reconstruction. Certains documents peuvent s’opposer à la reconstruction à l’identique. Cette limitation, qui doit être expresse et justifiée, ressort notamment du plan local d’urbanisme ou du plan de prévention des risques. Ces documents peuvent en effet limiter la reconstruction à l’identique s’il existe un risque susceptible de porter atteinte à la sécurité des personnes (incendie, inondation…).
Ces mêmes informations sont expliquées sur le site d’avocats qui mentionne comment reconstruire à l’identique un bâtiment après sinistre et évoque la situation en cas d’un changement des règles d’urbanisme :
Les bâtiments sinistrés sont souvent anciens et ont donc été autorisés au regard d'une réglementation qui n'est plus en vigueur.
Pourtant, au moment de la reconstruction, ce sont de nouvelles règles d'urbanisme (par exemple le nouveau plan local d'urbanisme) qui doivent normalement s'appliquer.
Le bâtiment, dans son état initial (implantation, hauteur...) ne correspond pas nécessairement aux nouvelles règles.
Toutefois, la reconstruction après sinistre ou démolition permet de reconstruire à l'identique alors même que le bâtiment ne serait pas conforme aux nouvelles règles d'urbanisme.
Attention, il est important de signaler que certains documents peuvent s'opposer à la reconstruction à l'identique.
Avant la reconstruction, il sera nécessaire de vérifier si le droit à la reconstruction à l'identique n'est pas limité par des documents d'urbanisme.
Cette limitation, qui doit être expresse, ressort notamment du plan local d'urbanisme ou du plan de prévention des risques.
Ces documents peuvent en effet limiter la reconstruction à l'identique s'il existe un risque susceptible de porter atteinte à la sécurité des personnes (incendie, inondation...).
(...)
Votre demande sera donc instruire au regard du bâtiment initial, sans prendre en compte les nouvelles règles.
Toutefois, le Maire pourra refuser de vous accorder la reconstruction à l'identique du bâtiment si celui-ci est de nature à porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique.
Pour vérifier ces informations, nous vous conseillons de contacter l’Adil (Agence départementale pour l’information sur le logement) et de vous renseigner auprès de votre mairie sur le plan local d'urbanisme.