Quelles sont les causes de la crise immobilière de 2023 en France ?

Bonjour, 

Le bilan annuel des notaires publié en décembre 2023 fait état d'une chute des transactions immobilières de -22% en France par rapport à l'année précédente. Plusieurs raisons expliquent cette crise aux origines multiples. Des taux d'intérêt plus élevés, des banques qui se montrent plus frileuses à prêter de l'argent et des prix, bien qu'en baisse, toujours en décalage avec le niveau de vie des ménages français. Par ailleurs le logement reste le premier poste de dépense des Français, avec un investissement mensuel à hauteur de 23% en 2023 contre 9,5%, par comparaison, en 1960. 

Taux d'intérêt : 

Entre septembre 2019 et septembre 2023, la banque centrale européenne a augmenté ses taux d'intérêt de -0,5% à 4%. Le journal Le Monde précise dans l'article Pourquoi la crise de l’immobilier s’installe en Europe ?, qu'il s'agirait de la plus forte hausse de l'histoire de la monnaie unique. Une statistique loin d'être sans conséquence pour le marché de l’immobilier :

-Une hausse qui porte préjudice aux primo accédants qui doivent aujourd'hui faire face à des taux plus élevés pour emprunter tandis que les anciens acheteurs conservent le bénéfice de taux d'intérêt plus faibles et à taux fixes. (Le Monde)

-Cela a aussi eu pour effet d'enfoncer le marché dans une certaine léthargie, les propriétaires à taux fixes bas ne souhaitant pas déménager par peur de ne pas pouvoir obtenir de nouvel emprunt. (Le Monde)

-Les acquisitions se font principalement dans les résidences principales (65,6%), l'investissement dans le locatif baisse pour retrouver un niveau inférieur à celui de 2019 (26,7% contre 30,6 en 2022), réduisant les possibilités d'accès au logement pour les locataires (Century 21, Bilan 2023)

Des banques moins en confiance : 

En 2019 les banques étaient prêtes à accepter un apport de 5% du prix du bien pour déclencher un prêt, contre 25% aujourd'hui selon les chiffres du réseau Century 21 rapportés par le Canard Enchaîné dans son hors série "Crise du logement, péril en la demeure" d'avril 2024. Se Loger.com évoque même des chiffres astronomiques pour le premier trimestre 2023 avec un apport exigé avoisinant les 35%, soit un taux 12 fois plus élevés qu'il y a 4 ans. Aussi, selon la Banque de France, toujours cité dans le Canard, le mois de décembre 2023 fut le pauvre en terme de masse financière immobilière injectée dans le marché avec un total de 8,5 milliards d'euros, soit la somme la plus basse sur une seule mensualité depuis une décennie.

Une hausse des prix de l'immobilier : 

Bien qu'une baisse soit à constater, avec une chute de 2% sur l'année (Le Monde -Pourquoi la crise de l’immobilier en Europe), l'article "Avec ou sans toit, tous aux abris" publié dans le hors série du Canard rappelle ces chiffres éloquents du rapport de l'ONG Oxfam en 2023 : entre 2001 et 2020 les prix du marché ont grimpé de 125,6% tandis que les revenus bruts des ménages n'ont progressé que de 29% sur la même période. 

Les couts d'entretien et des travaux ont eux aussi connu une hausse conséquente pour l'année 2023. Retrouvez les hausses du prix selon chaque corps de métier grâce à cet article de Capital qui faisait le point à la fin du deuxième trimestre 2023. 

Concernant les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont généralement composées de trois parties (un parc immobilier, une société de gestion et des investisseurs particuliers), nous pouvons dire que l'année 2024 aura été marquée par une baisse de la valeur des parts pour 23 d'entre elles (sur 215 existantes sur le marché) selon La Tribune. Ceci serait dû au fait de la baisse des prix de certains biens et notamment les biens à destination des professionnels (bureaux, commerce, logistique etc.) dont la valeur aurait plus baissé que la moyenne. Elle semble toutefois avoir passé une année 2023 moins mouvementée que l'ensemble du secteur. Mais attention néanmoins, décembre 2024 sonnera la fin du dispositif Pinel qui leur permettait jusqu'alors d'obtenir des crédits d’impôts à l'achat du neuf sous réserve de mise en location des logements au profit de personnes ayant des revenus faibles ou modérés. 

Bonne journée,